Loi Alur et bailleurce qui s'applique encore en 2026
La loi Alur a posé de nouvelles règles pour les bailleurs en 2014. Douze ans plus tard, certaines dispositions sont devenues des réflexes, d'autres restent mal connues. Voici le point complet.
La loi Alur du 24 mars 2014 a profondément modifié le rapport locatif en France : bail type obligatoire, encadrement des loyers dans certaines zones, plafonnement du dépôt de garantie à 1 mois pour un logement vide, réduction du préavis à 1 mois en zone tendue, liste fermée des pièces du dossier locataire et plafonnement des honoraires d'agence. Elle s'applique à tous les baux conclus depuis le 27 mars 2014.
Contexte
La loi Alur, c'est quoi exactement ?
ALUR, pour « Accès au Logement et un Urbanisme Rénové ». C'est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, publiée au Journal Officiel le 26 mars. Un texte massif de plus de 170 articles, qui a réécrit en profondeur les règles de la location résidentielle en France.
Son objectif annoncé : rendre le marché locatif plus transparent et mieux protéger les locataires, sans décourager les propriétaires. Dans les faits, elle a surtout imposé un cadre plus strict aux bailleurs. Contrat de bail normalisé, plafonnement des honoraires d'agence, règles sur le dépôt de garantie, encadrement des loyers dans certaines villes : tout y est passé.
Depuis 2014, d'autres textes sont venus compléter ou ajuster la loi Alur. La loi ELAN de 2018 a notamment relancé l'encadrement expérimental des loyers, et la loi 3DS de 2022 l'a prolongé. Mais le socle reste Alur. C'est le texte qui a fixé les règles du jeu que vous appliquez aujourd'hui.
Le bail
Un contrat type obligatoire depuis 2015
Avant Alur, chaque bailleur rédigeait son bail comme il le voulait. Certains tenaient sur une page, d'autres comportaient des clauses fantaisistes. La loi a mis fin à cette liberté totale. Depuis le 1er août 2015 (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015), un modèle type s'impose pour toute location à usage de résidence principale, vide comme meublée.
Ce contrat type doit inclure un certain nombre de mentions obligatoires : identité des parties, description du logement avec sa surface habitable, montant du loyer et des charges, montant du dépôt de garantie, durée du bail. Manquer l'une de ces mentions ne rend pas le bail nul, mais donne au locataire un levier en cas de litige.
- Notice d’information
Un document de plusieurs pages décrivant les droits et obligations de chaque partie. À annexer obligatoirement au bail (arrêté du 29 mai 2015, mis à jour par l’arrêté du 16 février 2023).
- Dossier de diagnostics techniques
DPE, électricité, gaz, plomb, ERP… Tous annexés au bail. Sans eux, le locataire peut contester le contrat.
- État des lieux conforme
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadre précisément le contenu et la forme de l’état des lieux d’entrée et de sortie.
- Clauses interdites
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses réputées non écrites : interdiction des animaux domestiques, pénalités automatiques, mode de paiement imposé…
Le piège des anciens baux
Si vous utilisez encore un modèle de bail antérieur à 2015, il est toujours valable juridiquement pour les baux en cours. Mais à chaque renouvellement ou nouveau bail, vous devez utiliser le contrat type Alur. Un bail non conforme ne vous protège pas en cas de litige.
Loyers
Encadrement des loyers : êtes-vous concerné ?
C'est la mesure Alur la plus médiatisée, et la plus complexe. Il existe en réalité deux dispositifs distincts, et beaucoup de bailleurs les confondent.
Le premier limite la hausse du loyer entre deux locataires dans les « zones tendues », soit environ 1 150 communes en France (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Lille…). Concrètement, quand votre locataire part, vous ne pouvez pas augmenter librement le loyer pour le suivant. Ce dispositif, reconduit par décret le 17 juillet 2025, est en vigueur jusqu'au 31 juillet 2026.
Le second est plus strict. C'est l'encadrement expérimental, qui fixe un plafond absolu, le « loyer de référence majoré », pour chaque type de logement dans 72 communes. Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier et plusieurs intercommunalités y sont soumises. Ce plafonnement, introduit par la loi ELAN de 2018 puis prolongé par la loi 3DS de 2022, expire le 23 novembre 2026. Son avenir reste incertain : une proposition de loi déposée en juin 2025 vise à le pérenniser.
Zones tendues
~1 150 communes
Loyer plafonné à la relocation (le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf travaux ou sous-évaluation manifeste).
Encadrement expérimental
72 communes
Plafond absolu fixé par arrêté préfectoral (loyer de référence majoré). Un complément de loyer est possible sous conditions strictes.
Le conseil : vérifiez si votre commune est en zone tendue sur le site officiel service-public.fr avant chaque nouvelle mise en location. L'amende en cas de dépassement peut aller jusqu'à 5 000 € pour un particulier (15 000 € pour une personne morale).
Dépôt de garantie
Règles de restitution : les délais à connaître
La loi Alur a resserré les délais de restitution du dépôt de garantie. Avant 2014, vous aviez deux mois dans tous les cas. Depuis, le délai dépend de l'état des lieux de sortie.
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée : vous avez un mois pour restituer. Des dégradations constatées ? Vous gardez deux mois, mais vous devez justifier chaque retenue (factures, devis). Au-delà de ces délais, une pénalité de 10 % du loyer mensuel s'applique par mois de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par Alur).
1 mois
État des lieux conforme
Aucune dégradation constatée
2 mois
Dégradations constatées
Retenues justifiées par factures
10 %
Pénalité mensuelle
Par mois de retard au-delà du délai
Rappel : le montant du dépôt est plafonné
Maximum 1 mois de loyer hors charges pour un bail vide, 2 mois pour un meublé. Ce plafond ne peut pas être révisé pendant la durée du bail, même en cas de renouvellement. Et attention : aucun dépôt de garantie n'est autorisé si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois.
Préavis
Préavis réduit à un mois : qui est concerné ?
C'est l'un des changements Alur les plus visibles pour les bailleurs. En zone tendue, le locataire d'un logement vide bénéficie d'un préavis réduit à un mois au lieu de trois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par Alur puis clarifié par la loi Macron du 6 août 2015).
Pour un meublé, le préavis était déjà d'un mois avant Alur. Pas de changement de ce côté.
Ce que ça change concrètement : dans les grandes agglomérations, vous devez vous préparer à une rotation plus rapide. Votre locataire vous envoie son congé le 1er mars ? Il peut partir le 1er avril. Un mois pour trouver un nouveau locataire, c'est court.
Au-delà des zones tendues, d'autres situations ouvrent droit au préavis réduit : mutation professionnelle, perte d'emploi, attribution d'un logement social, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH. Dans tous ces cas, le locataire doit mentionner le motif dans son courrier de congé et le justifier.
Dossier locataire
Ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) demander
Alur a instauré une liste fermée de pièces justificatives que le bailleur peut exiger d'un candidat à la location (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015). Tout document qui ne figure pas sur cette liste est interdit. Point final.
En pratique, vous pouvez demander une pièce d'identité, les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition, un justificatif de domicile et le contrat de travail. Pour un garant, la liste est identique.
| Autorisé | Interdit |
|---|---|
| Pièce d'identité | Relevé de compte bancaire |
| 3 derniers bulletins de salaire | Carte Vitale ou dossier médical |
| Dernier avis d'imposition | Extrait de casier judiciaire |
| Contrat de travail | Attestation de bonne tenue de compte |
| Justificatif de domicile | Contrat de mariage, certificat de divorce |
La sanction : 3 000 € d'amende pour un particulier, 15 000 € pour une personne morale (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989). De quoi prendre la liste au sérieux.
Honoraires
Frais d'agence : ce qui est à la charge du bailleur
Alur a plafonné les honoraires de location facturables au locataire. Seuls quatre postes peuvent lui être imputés : visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux d'entrée. Tout le reste (diffusion de l'annonce, recherche de locataire, négociation) est à la charge du bailleur.
Bonne nouvelle si vous gérez en direct, sans agence : ces plafonds ne vous concernent pas. En revanche, si vous passez par un professionnel, sachez que les montants ont été révisés pour la première fois depuis 2014. Un arrêté du 17 juillet 2025, indexé sur l'IRL, a fixé les nouveaux plafonds applicables au 1er janvier 2026.
| Zone | Plafond / m² |
|---|---|
| Zone très tendue | 12,10 € |
| Zone tendue | 10,09 € |
| Reste du territoire | 8,07 € |
| État des lieux (partout) | 3,03 € |
Plafonds applicables aux baux signés à compter du 1er janvier 2026 (arrêté du 17 juillet 2025). Pour les baux signés avant cette date, les anciens plafonds de 2014 s'appliquent.
Gestion simplifiée
Rester conforme sans y passer des heures
Délai de restitution du dépôt de garantie à suivre, quittances à délivrer, bail conforme à générer, loyer plafonné à vérifier. Pour un seul lot, un tableur et quelques modèles Word suffisent. Mais dès que vous gérez trois ou quatre logements, le risque d'oubli grandit. Et avec lui, le risque de pénalité.
PiloteLocatif génère vos baux au format Alur, calcule automatiquement les délais de restitution du dépôt, et produit les quittances conformes à l'article 21 dès que le loyer est encaissé. Toutes les échéances légales sont centralisées au même endroit.
En clair, vous n'avez plus besoin de connaître chaque article de loi par cœur. L'outil intègre les règles pour vous.
Questions fréquentes
Loi Alur : vos questions
Qu’est-ce que la loi Alur ?
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové a réformé la location en France. Elle a introduit le bail type, l'encadrement des loyers, plafonné le dépôt de garantie et les honoraires d'agence, réduit le préavis en zone tendue et encadré la liste des documents exigibles d'un locataire.
Quelles obligations impose la loi Alur au bailleur ?
Utiliser le bail type défini par décret, annexer les diagnostics obligatoires (DPE, CREP, ERP), respecter le plafond du dépôt de garantie (1 mois pour un vide, 2 mois pour un meublé), respecter l'encadrement des loyers en zone tendue, ne pas exiger de documents hors liste fermée et respecter le préavis réduit à 1 mois en zone tendue.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Un dispositif qui limite le loyer au mètre carré dans les zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble). Le loyer de base ne peut excéder le loyer de référence majoré défini par arrêté préfectoral. Un complément de loyer est possible pour les biens aux caractéristiques exceptionnelles.
Quel est le montant du dépôt de garantie selon la loi Alur ?
1 mois de loyer hors charges pour un bail de location vide (plafond fixé par la loi Alur). 2 mois de loyer hors charges pour un bail meublé (non plafonné par Alur mais par la loi du 6 juillet 1989 modifiée). Aucun dépôt n'est exigible pour un bail mobilité.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Les zones où l'offre de logement est insuffisante par rapport à la demande, définies par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elles comprennent 1 151 communes réparties dans 28 agglomérations françaises (Paris, Lyon, Lille, Toulouse, Nice, Marseille, etc.). En zone tendue, le préavis du locataire est réduit à 1 mois.
Quels documents peut-on demander au locataire selon la loi Alur ?
La loi Alur a fixé une liste limitative des documents exigibles (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) : pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatif d'activité, justificatif de revenus. Tout document hors liste est interdit. Les documents interdits incluent le RIB, l'extrait de casier judiciaire et le dossier médical.
La conformité Alur, sans prise de tête
Baux conformes, quittances, délais de restitution : PiloteLocatif applique les règles Alur automatiquement pour chacun de vos lots.
Sans engagement · 1 lot gratuit · Bail Alur intégré