Glossaire
Glossaire de la gestion locative
35 termes clés de la location en France, expliqués en 2 à 3 phrases factuelles. Références légales précises, sans jargon inutile.
Catégorie 1 sur 5
Baux et contrats
Les différents types de baux d’habitation et leurs règles encadrées par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur.
Bail vide (ou bail nu)
- Contrat de location d’un logement non meublé, d’une durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale). Le locataire dispose d’un préavis de départ de 3 mois (ou 1 mois en zone tendue).
Bail meublé
- Contrat de location d’un logement équipé d’un mobilier défini par le décret du 31 juillet 2015. Durée minimale de 1 an (9 mois pour un bail étudiant), préavis du locataire réduit à 1 mois.
Bail mobilité
- Contrat de location meublée de courte durée, de 1 à 10 mois non renouvelable, réservé à certaines situations (études, mission, formation). Créé par la loi Elan du 23 novembre 2018. Pas de dépôt de garantie.
Bail étudiant
- Variante du bail meublé d’une durée de 9 mois non renouvelable, réservée aux étudiants. Le bailleur n’est pas tenu de proposer un renouvellement.
Bail commercial
- Contrat encadré par le code de commerce pour la location d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel. Durée minimale de 9 ans avec possibilité pour le locataire de résilier tous les 3 ans (bail 3/6/9).
Clause résolutoire
- Clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement grave du locataire (impayé, défaut d’assurance). Son activation passe par un commandement de payer délivré par commissaire de justice.
Catégorie 2 sur 5
Loyers et charges
Les règles de fixation, de révision et d’encadrement des loyers, ainsi que la gestion des charges locatives.
IRL (Indice de Référence des Loyers)
Aussi appelé : Indice de référence des loyers, IRL INSEE
- Indice publié chaque trimestre par l’INSEE et servant de base à la révision annuelle des loyers d’habitation. La formule est : nouveau loyer = ancien loyer × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l’année précédente).
Révision de loyer
- Augmentation annuelle du loyer autorisée si une clause de révision figure dans le bail, calculée à partir de l’IRL. Elle doit être appliquée dans l’année suivant la date anniversaire du bail, sinon le bailleur perd son droit à la révision de cette année.
Encadrement des loyers
- Dispositif limitant le loyer au mètre carré dans certaines zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble). Le loyer de base ne peut excéder le loyer de référence majoré défini par arrêté préfectoral.
Charges récupérables
- Charges payées initialement par le bailleur mais qu’il peut refacturer au locataire. La liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien des parties communes, eau froide, ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.
Provisions sur charges
- Montant mensuel versé par le locataire en complément du loyer, calculé sur la base des charges prévisionnelles de l’année. Le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle en comparant les provisions perçues aux charges réellement dues.
Régularisation de charges
- Opération annuelle qui compare les provisions versées par le locataire aux charges récupérables réellement payées par le bailleur. Elle doit être justifiée par des pièces communiquées au locataire et aboutit à un complément ou à un remboursement.
Dépôt de garantie
Aussi appelé : Caution (dépôt), Garantie locative
- Somme versée par le locataire à l’entrée dans les lieux pour couvrir d’éventuels manquements (dégradations, loyers impayés). Plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un bail vide et 2 mois pour un bail meublé. Restitué dans les 2 mois après l’état des lieux de sortie.
Catégorie 3 sur 5
Documents et obligations
Les documents obligatoires que le bailleur doit fournir, générer ou conserver tout au long de la vie du bail.
Quittance de loyer
- Document remis par le bailleur au locataire attestant du paiement intégral du loyer et des charges pour une période donnée. Obligatoire sur demande du locataire et gratuite, en vertu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.
Avis d’échéance
- Document envoyé au locataire avant la date d’échéance pour lui rappeler le montant dû (loyer + provisions sur charges). Contrairement à la quittance, il est émis avant le paiement et n’atteste pas de son encaissement.
État des lieux
- Document décrivant l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Obligatoire, établi en deux exemplaires (un par partie), il sert de base à la comparaison pour d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Diagnostic obligatoire classant le logement de A (économe) à G (très énergivore) selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028.
Diagnostic technique (DDT)
- Dossier de diagnostic technique annexé au bail, comprenant le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), l’état des risques et pollutions (ERP), l’amiante et l’électricité/gaz selon l’ancienneté du logement.
Commandement de payer
- Acte délivré par un commissaire de justice (ancien huissier) mettant en demeure le locataire de payer les sommes dues dans un délai de 6 semaines. Première étape obligatoire avant toute procédure d’expulsion sur la base de la clause résolutoire.
Catégorie 4 sur 5
Juridique et procédures
Les grandes lois qui régissent la location en France et les procédures en cas de difficulté.
Loi du 6 juillet 1989
Aussi appelé : Loi 89-462, Loi sur les rapports locatifs
- Loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle constitue le cadre juridique fondamental du bail d’habitation en France et régit les obligations réciproques du bailleur et du locataire.
Loi Alur
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Elle a introduit le bail type obligatoire, l’encadrement des loyers, la réduction du préavis à 1 mois en zone tendue et l’obligation d’annexer le DPE au bail.
Loi Elan
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Elle a créé le bail mobilité, renforcé l’encadrement expérimental des loyers et modernisé certaines procédures.
Préavis
- Délai à respecter entre la notification du départ et la date effective de fin du bail. Côté locataire : 3 mois en zone normale, 1 mois en zone tendue ou en bail meublé. Côté bailleur : 6 mois avant le terme, uniquement pour vente, reprise ou motif légitime.
Congé bailleur
- Notification par laquelle le bailleur met fin au bail à son échéance. Trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente du logement, motif légitime et sérieux (manquement du locataire). Doit être signifié 6 mois avant le terme par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice.
Congé locataire
- Notification par laquelle le locataire résilie le bail. Le locataire peut partir à tout moment moyennant un préavis, contrairement au bailleur qui ne peut résilier qu’à l’échéance. La notification se fait par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Garant (ou caution)
- Personne qui s’engage à payer les loyers à la place du locataire en cas de défaillance. L’engagement est formalisé par un acte de cautionnement écrit. Interdit si le bailleur souscrit à une assurance loyers impayés (GLI).
GLI (Garantie Loyers Impayés)
- Assurance souscrite par le bailleur pour se prémunir contre les impayés. Coûte généralement entre 2 et 4 % des loyers TTC et couvre les loyers, charges et procédures contentieuses. Son bénéfice exclut le recours à un garant.
Catégorie 5 sur 5
Fiscalité et structures
Les régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs et les structures juridiques utilisées par les bailleurs.
Micro-foncier
- Régime fiscal simplifié applicable aux revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes, sans avoir à justifier les charges réelles.
Régime réel (foncier)
- Régime fiscal permettant de déduire des revenus locatifs l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion). Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers ou sur option volontaire.
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- Statut fiscal applicable au bailleur qui loue un logement meublé et dont les recettes n’excèdent pas 23 000 € par an ou la moitié des revenus du foyer. Ouvre droit au régime micro-BIC (abattement 50 %) ou au régime réel avec amortissement du bien.
LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
- Statut fiscal applicable quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et la moitié des revenus du foyer. Permet d’imputer les déficits sur le revenu global et d’exonérer les plus-values sous conditions.
SCI (Société Civile Immobilière)
- Société civile permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun. Par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (transparence fiscale), avec possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), option irrévocable.
SCI familiale
- SCI constituée entre membres d’une même famille pour gérer un patrimoine locatif commun. Souvent choisie pour faciliter la transmission, organiser l’indivision ou protéger le conjoint survivant. Les associés sont imposés à proportion de leurs parts.
Déclaration 2044
- Formulaire fiscal à remplir par les bailleurs relevant du régime réel pour déclarer leurs revenus fonciers et détailler les charges déductibles. À joindre à la déclaration de revenus annuelle.
Déclaration 2072
- Formulaire fiscal spécifique aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, déclarant les revenus fonciers de la société et leur répartition entre les associés. À déposer au plus tard début mai chaque année.
Aller plus loin
Des guides complets sur chaque sujet
Chaque terme du glossaire fait l’objet d’un guide détaillé sur le blog, avec exemples chiffrés et références légales.
Appliquer tout ça sans se prendre la tête
PiloteLocatif intègre les règles de la loi du 6 juillet 1989, de la loi Alur et du décret sur les charges récupérables directement dans l’interface. Plus besoin de tout retenir par cœur.