Micro-foncier ou régime réel : quel choix fiscal ?

Le micro-foncier

Le micro-foncier est le régime simplifié. Il s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts (loyers encaissés, hors charges) ne dépassent pas 15 000 € par an.

L'avantage : zéro justificatif à fournir, zéro note de frais à conserver, déclaration très rapide. L'inconvénient : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, vous payez trop d'impôts.

Autre contrainte : le micro-foncier n'est pas utilisable si vous bénéficiez d'un régime spécial (Malraux, monuments historiques, déficit foncier issu d'un dispositif réglementaire).

Le régime réel

Au régime réel, vous déduisez vos charges effectivement dépensées du montant brut de vos loyers. Vous êtes ensuite imposé sur le revenu net ainsi obtenu (ou vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans certaines limites).

Les charges déductibles au régime réel sont nombreuses. En voici les principales.

• Travaux de réparation et d’entretien

  Pas les travaux d’amélioration ou de construction, mais tout ce qui maintient le logement en état.

• Intérêts d’emprunt

  Les intérêts du crédit immobilier financement le bien locatif sont intégralement déductibles.

• Assurances

  Assurance PNO (propriétaire non-occupant), garantie loyers impayés (GLI).

• Taxe foncière

  Hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable sur le locataire.

• Frais de gestion

  Honoraires d’agence, frais de comptabilité, abonnement à un logiciel de gestion locative.

• Charges de copropriété

  La part non récupérable sur le locataire (gros travaux, honoraires syndic).

Pour le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel, s'ajoute l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut permettre de ne pas payer d'impôt pendant de nombreuses années. L'amortissement ne s'applique pas en location nue.

Exemple chiffré

Prenons un cas concret pour visualiser la différence. Vous louez un appartement 800 €/mois, soit 9 600 €/an. Vous avez par ailleurs des charges déductibles réelles de 4 500 € (taxe foncière 900 €, assurance PNO 250 €, travaux peinture 2 000 €, intérêts emprunt 1 350 €).

Pour une personne imposée à la tranche marginale de 30 %, la différence de base imposable de 1 620 € se traduit par une économie d'impôt d'environ 486 € (sans compter l'impact sur les prélèvements sociaux). Sur 10 ans, et si les charges restent stables, c'est près de 5 000 € d'économie.

Quand le micro-foncier est plus intéressant

Le micro-foncier reste pertinent dans plusieurs situations.

• ✓Peu de charges réelles. Si votre bien est récent, bien entretenu et sans emprunt en cours, vos charges déductibles seront faibles. L'abattement de 30 % peut alors être supérieur à vos charges réelles.
• ✓Pas de travaux à venir. Si le logement ne nécessite aucune rénovation dans les prochaines années, la simplicité administrative du micro-foncier est un vrai avantage.
• ✓Temps limité pour la comptabilité. Si vous ne voulez pas gérer de justificatifs ni faire appel à un comptable, le micro-foncier est beaucoup plus léger.

Quand le régime réel s'impose

Dans les cas suivants, passer au régime réel est presque toujours plus avantageux.

• ✓Gros travaux en cours ou prévus. Les travaux de réparation et d'entretien sont intégralement déductibles. Ils peuvent même générer un déficit foncier imputable jusqu'à 10 750 €/an sur votre revenu global.
• ✓Emprunt immobilier en cours. Les intérêts d'emprunt sont déductibles uniquement au réel. Sur un crédit de 150 000 € à 3 %, cela représente près de 4 500 € de charges déductibles la première année.
• ✓Revenus fonciers supérieurs à 15 000 €/an. Au-delà de ce seuil, le régime réel est obligatoire. Pas de choix possible.
• ✓Charges réelles dépassant 30 %. Si vos charges (taxe foncière, assurance, entretien, frais de gestion) représentent plus de 30 % de vos loyers, le réel vous permet de déduire davantage.

L'importance du suivi pour votre déclaration

Que vous soyez au micro-foncier ou au réel, un bon suivi de vos loyers encaissés et de vos dépenses simplifies considérablement la déclaration fiscale. Au réel en particulier, vous avez besoin de tout justifier : chaque charge doit avoir sa facture.

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