Charges locatives récupérables : la liste complète 2026
Toutes les charges ne peuvent pas être refacturées à votre locataire. Voici ce que dit la loi, et comment ne pas vous tromper.
1 avril 2026 · 9 min de lecture
Beaucoup de bailleurs pensent que toutes les dépenses liées au logement peuvent être demandées au locataire. C'est faux. La loi fait une distinction très nette entre les charges récupérables et celles qui restent à la charge du propriétaire. Se tromper peut entraîner un remboursement forcé lors de la régularisation annuelle, voire une contestation devant le tribunal.
Le cadre légal
Les charges récupérables sont définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce texte liste de façon exhaustive les catégories de charges qu'un bailleur peut facturer au locataire. La liste est limitative : tout ce qui n'y figure pas ne peut pas être réclamé.
Ce décret s'applique aux locations vides (loi de 1989). Pour les locations meublées, les mêmes charges sont généralement applicables, mais le mode de facturation diffère : soit par provision avec régularisation, soit au forfait (voir plus bas).
En cas de litige, c'est ce décret qui fait foi. Le locataire peut toujours demander les justificatifs des charges. Le bailleur a l'obligation de les fournir, et de conserver les pièces pendant au moins 3 ans.
Les principales charges récupérables
Voici les grandes catégories couvertes par le décret de 1987, avec les exemples les plus fréquents en pratique.
| Catégorie | Exemples concrets |
|---|---|
| Eau | Eau froide et chaude des parties communes et privées, consommation individuelle sur compteur, entretien des installations de distribution. |
| Ordures ménagères | Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), location et entretien des bacs, enlevément des encombrants s’il est inclus dans la TEOM. |
| Espaces verts | Entretien des pelouses, taille des haies, arrosage, produits d’entretien, rémunération de l’employé de jardinage (quote-part). |
| Ascenseur | Contrat d’entretien, petites réparations (remplacement ampoules, dépannage courant), électricité de l’ascenseur. |
| Éclairage commun | Consommation électrique des parties communes : couloirs, escaliers, hall, caves. Remplacement des ampoules. |
| Gardien ou concierge | Quote-part de la rémunération si le gardien assure l’entretien et la sortie des poubelles (75 % si les deux, 40 % si seulement l’un des deux). |
| Chauffage collectif | Frais de combustible, entretien de la chaudière collective, robinets thermostatiques, compteurs individuels. |
Liste non exhaustive. Consultez le décret du 26 août 1987 pour la liste intégrale.
Les charges qui restent à votre charge
Ces dépenses ne peuvent pas être réclamées au locataire, même si elles sont directement liées au logement.
- ×Ravalement de façade
- ×Remplacement de la toiture
- ×Gros travaux de structure (fondations, murs porteurs)
- ×Honoraires du syndic de copropriété
- ×Assurance PNO (propriétaire non-occupant)
- ×Frais de gestion locative versés à une agence
- ×Taxe foncière (sauf la TEOM qui, elle, est récupérable)
- ×Améliorations et transformations importantes
Erreur classique : inclure les honoraires du syndic dans les charges récupérables. C'est interdit. Seules les dépenses courantes liées à l'usage quotidien du logement par le locataire sont concernées.
Provision ou forfait ?
Il existe deux façons de facturer les charges au locataire, selon le type de bail.
Provision sur charges
Pour les baux vides (loi 1989). Le locataire verse chaque mois un acompte estimé. En fin d'année, une régularisation obligatoire compare les provisions versées aux charges réelles. Le bailleur doit rembourser le trop-perçu, ou demander un complément si les charges ont dépassé les provisions.
Forfait charges
Autorisé en bail meublé. Le montant est fixé contractuellement et ne fait pas l'objet de régularisation. Avantage : simplicité administrative. Inconvénient : si les charges réelles augmentent, c'est le bailleur qui absorbe la différence jusqu'au prochain renouvellement de bail.
La régularisation annuelle des charges
En cas de provision sur charges, la loi impose une régularisation au moins une fois par an. Voici comment ça se passe concrètement.
- 1
Collecter les justificatifs
Factures d'eau, contrat d'entretien de l'ascenseur, décompte de copropriété, note du gardien. Conservez tout.
- 2
Calculer la quote-part du locataire
Pour un immeuble collectif, les charges communes sont réparties selon la clé de répartition de la copropriété (tantimes) ou à parts égales si c'est prévu dans le bail.
- 3
Comparer avec les provisions versées
Si le locataire a trop payé, vous remboursez l'excédent dans le mois suivant la régularisation. S'il a sous-payé, vous pouvez demander un complément.
- 4
Mettre à jour les provisions
À l'issue de la régularisation, ajustez le montant mensuel des provisions en fonction des charges réelles constatées. Pas besoin d'avenant au bail pour ça.
Attention au délai
Le locataire peut contester une régularisation dans les 3 ans. Gardez tous vos justificatifs pendant au moins 3 ans après chaque régularisation.
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