Charges locatives récupérables : la liste complète 2026
Toutes les charges ne peuvent pas être refacturées à votre locataire. Voici ce que dit la loi, et comment ne pas vous tromper.
1 avril 2026 · 9 min de lecture
Les charges récupérables sont les dépenses que le bailleur paie mais peut refacturer au locataire. Leur liste est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien des parties communes, eau froide, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc. Le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle entre les provisions perçues et les charges réellement payées.
Beaucoup de bailleurs pensent que toutes les dépenses liées au logement peuvent être demandées au locataire. C'est faux. La loi fait une distinction très nette entre les charges récupérables et celles qui restent à la charge du propriétaire. Se tromper peut entraîner un remboursement forcé lors de la régularisation annuelle, voire une contestation devant le tribunal.
Le cadre légal
Les charges récupérables sont définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce texte liste de façon exhaustive les catégories de charges qu'un bailleur peut facturer au locataire. La liste est limitative : tout ce qui n'y figure pas ne peut pas être réclamé.
Ce décret s'applique aux locations vides (loi de 1989). Pour les locations meublées, les mêmes charges sont généralement applicables, mais le mode de facturation diffère : soit par provision avec régularisation, soit au forfait (voir plus bas).
En cas de litige, c'est ce décret qui fait foi. Le locataire peut toujours demander les justificatifs des charges. Le bailleur a l'obligation de les fournir, et de conserver les pièces pendant au moins 3 ans.
Les principales charges récupérables
Voici les grandes catégories couvertes par le décret de 1987, avec les exemples les plus fréquents en pratique.
| Catégorie | Exemples concrets |
|---|---|
| Eau | Eau froide et chaude des parties communes et privées, consommation individuelle sur compteur, entretien des installations de distribution. |
| Ordures ménagères | Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), location et entretien des bacs, enlevément des encombrants s’il est inclus dans la TEOM. |
| Espaces verts | Entretien des pelouses, taille des haies, arrosage, produits d’entretien, rémunération de l’employé de jardinage (quote-part). |
| Ascenseur | Contrat d’entretien, petites réparations (remplacement ampoules, dépannage courant), électricité de l’ascenseur. |
| Éclairage commun | Consommation électrique des parties communes : couloirs, escaliers, hall, caves. Remplacement des ampoules. |
| Gardien ou concierge | Quote-part de la rémunération si le gardien assure l’entretien et la sortie des poubelles (75 % si les deux, 40 % si seulement l’un des deux). |
| Chauffage collectif | Frais de combustible, entretien de la chaudière collective, robinets thermostatiques, compteurs individuels. |
Liste non exhaustive. Consultez le décret du 26 août 1987 pour la liste intégrale.
Les charges qui restent à votre charge
Ces dépenses ne peuvent pas être réclamées au locataire, même si elles sont directement liées au logement.
- ×Ravalement de façade
- ×Remplacement de la toiture
- ×Gros travaux de structure (fondations, murs porteurs)
- ×Honoraires du syndic de copropriété
- ×Assurance PNO (propriétaire non-occupant)
- ×Frais de gestion locative versés à une agence
- ×Taxe foncière (sauf la TEOM qui, elle, est récupérable)
- ×Améliorations et transformations importantes
Erreur classique : inclure les honoraires du syndic dans les charges récupérables. C'est interdit. Seules les dépenses courantes liées à l'usage quotidien du logement par le locataire sont concernées.
Provision ou forfait ?
Il existe deux façons de facturer les charges au locataire, selon le type de bail.
Provision sur charges
Pour les baux vides (loi 1989). Le locataire verse chaque mois un acompte estimé. En fin d'année, une régularisation obligatoire compare les provisions versées aux charges réelles. Le bailleur doit rembourser le trop-perçu, ou demander un complément si les charges ont dépassé les provisions.
Forfait charges
Autorisé en bail meublé. Le montant est fixé contractuellement et ne fait pas l'objet de régularisation. Avantage : simplicité administrative. Inconvénient : si les charges réelles augmentent, c'est le bailleur qui absorbe la différence jusqu'au prochain renouvellement de bail.
La régularisation annuelle des charges
En cas de provision sur charges, la loi impose une régularisation au moins une fois par an. Voici comment ça se passe concrètement.
- 1
Collecter les justificatifs
Factures d'eau, contrat d'entretien de l'ascenseur, décompte de copropriété, note du gardien. Conservez tout.
- 2
Calculer la quote-part du locataire
Pour un immeuble collectif, les charges communes sont réparties selon la clé de répartition de la copropriété (tantimes) ou à parts égales si c'est prévu dans le bail.
- 3
Comparer avec les provisions versées
Si le locataire a trop payé, vous remboursez l'excédent dans le mois suivant la régularisation. S'il a sous-payé, vous pouvez demander un complément.
- 4
Mettre à jour les provisions
À l'issue de la régularisation, ajustez le montant mensuel des provisions en fonction des charges réelles constatées. Pas besoin d'avenant au bail pour ça.
Attention au délai
Le locataire peut contester une régularisation dans les 3 ans. Gardez tous vos justificatifs pendant au moins 3 ans après chaque régularisation.
Suivre ses charges avec un outil adapté
Gérer les provisions, les justificatifs et la régularisation annuelle manuellement sur Excel, c'est possible mais risqué. Une erreur de calcul ou un justificatif manquant peut vite créer un litige.
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Questions fréquentes
Charges locatives : vos questions
Quelles charges peuvent être récupérées sur le locataire ?
La liste exhaustive figure dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : entretien des parties communes (ménage, minuterie), consommation d'eau froide, électricité des parties communes, ascenseur (entretien, électricité), taxe d'enlèvement des ordures ménagères, petites réparations courantes. Aucune charge hors liste ne peut être récupérée.
Qui doit payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
La TEOM est payée par le propriétaire avec la taxe foncière, mais peut être intégralement récupérée auprès du locataire. Elle figure explicitement dans le décret de 1987 comme charge récupérable. Le bailleur la refacture via les provisions sur charges et la régularisation annuelle.
Comment fonctionne la provision sur charges ?
Le bailleur fixe un montant mensuel estimé, calculé à partir des charges de l'année précédente ou d'une estimation réaliste. Ce montant s'ajoute au loyer chaque mois. À la fin de chaque année civile, le bailleur fait une régularisation en comparant les provisions perçues aux charges réellement dues.
Qu’est-ce que la régularisation annuelle des charges ?
Une opération qui compare les provisions versées par le locataire pendant l'année aux charges récupérables effectivement payées. Si les provisions sont inférieures, le locataire doit un complément. Si elles sont supérieures, le bailleur rembourse l'excédent. La régularisation doit être justifiée par des pièces communiquées au locataire.
Les charges d’entretien des parties communes sont-elles récupérables ?
Oui, partiellement. Les frais liés au personnel d'entretien (gardien, agent de propreté) sont récupérables à hauteur de 75 % s'il assure à la fois l'entretien et l'évacuation des ordures, 40 % s'il n'assure que l'une des deux tâches. Les gros entretiens et travaux ne sont pas récupérables.
Quelles charges ne sont pas récupérables ?
Les gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur neuf), la taxe foncière, les frais de gestion et d'administration, les honoraires de syndic, les primes d'assurance du bailleur. Ces dépenses restent intégralement à la charge du propriétaire.