Loi Jeanbrun 2026le statut bailleur privé est-il fait pour vous ?
Un amortissement fiscal sur vos revenus fonciers, sans zonage, neuf comme ancien. Mais 9 ans d'engagement et des contraintes précises. Voici ce que le dispositif Jeanbrun vaut vraiment.
Le statut de bailleur privé (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47) permet de déduire chaque année un amortissement de 3,5 % à 5,5 % sur 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de 8 000 € par an. En contrepartie : 9 ans de location nue, des plafonds de loyer et de ressources à respecter, et des logements situés en immeuble collectif uniquement. C'est un engagement long, avec un avantage fiscal réel - à condition de savoir le tenir dans la durée.
Contexte
Pourquoi ce dispositif existe, et ce qu'il remplace
Le Pinel a disparu fin 2024. Entre 2022 et 2024, ses taux de réduction ont été progressivement réduits jusqu'à devenir peu attractifs. Son bilan : des logements souvent trop chers pour les plafonds imposés, et une incitation qui ne répondait plus vraiment à la pénurie locative.
Le gouvernement a confié en 2024 une mission parlementaire à Matthias Jeanbrun, député. Sa conclusion : remplacer la réduction d'impôt par un amortissement fiscal, plus neutre économiquement et plus adapté aux bailleurs de long terme. Le dispositif a été intégré à la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47).
Concrètement, ce n'est plus une réduction du montant d'impôt, mais une déduction de revenus imposables. La logique est différente : plus votre tranche marginale est élevée, plus le gain est important.
Article 47, loi n° 2026-103 du 19 février 2026
Le dispositif est codifié aux articles 31, I-1°-i et j du Code général des impôts. Il est en vigueur depuis le 21 février 2026 et s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.
Le mécanisme
Comment fonctionne l'amortissement fiscal ?
Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage du prix d'acquisition du bien. La base de calcul est fixée à 80 % du prix d'acquisition hors foncier. Le taux annuel varie selon le niveau de loyer pratiqué :
3,5 %
Location intermédiaire
(Neuf, loyer LLI)
4,5 %
Location sociale
(Loc 2)
5,5 %
Très sociale
(Loc 3)
Ces taux s'appliquent au neuf. Pour un logement ancien rénové, le taux en location intermédiaire est de 3 % (art. 31, I-1°-j du CGI).
La somme déduite ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond est porté à 10 000 € si au moins 50 % de vos revenus locatifs concernés proviennent de logements en location sociale, et à 12 000 € si cette part atteint 50 % en très social.
Exemple chiffré
Vous achetez un T3 neuf à Lyon pour 280 000 €. La part foncier est estimée à 40 000 €. Base amortissable : 80 % × 240 000 € = 192 000 €. Au taux de 3,5 % (intermédiaire), l'amortissement annuel est de 6 720 €. Vous êtes en tranche à 30 % : l'économie d'impôt est d'environ 2 016 € par an.
Éligibilité
Qui peut en bénéficier ?
Le dispositif n'est pas automatique. Il faut cocher un ensemble de conditions cumulatives. Voici les principales.
- Immeuble collectif uniquement
Les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Le logement doit se trouver dans un immeuble à usage d'habitation collective, neuf ou rénové.
- Location nue, résidence principale
Le bien doit être loué non meublé, à titre de résidence principale du locataire. La location saisonnière, le meublé et les résidences secondaires sont exclus.
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
Seuls les biens acquis dans cette fenêtre sont éligibles. Une acquisition antérieure ne peut pas bénéficier rétroactivement du dispositif.
- Engagement de location de 9 ans minimum
Vous devez louer le logement pendant au moins 9 ans. Toute vente ou changement d'usage avant ce terme entraîne la remise en cause des amortissements déjà déduits.
- Plafonds de loyer et de ressources à respecter
Le loyer mensuel ne peut pas dépasser les plafonds fixés par arrêté annuel, selon la zone géographique et le niveau de conventionnement. En zone A bis, le plafond intermédiaire est de 18,89 €/m²/mois (arrêté du 6 janvier 2026). Les ressources du locataire sont vérifiées sur l'avis d'imposition N-2.
- Pas de lien familial avec le locataire
Le locataire ne doit être ni membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant ou descendant jusqu'au deuxième degré.
- Ancien : travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition
Pour les logements anciens, le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 30 % du prix d'acquisition. Les travaux doivent être réalisés avant la mise en location.
Pas de zonage imposé. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français, quelle que soit la localisation du bien. Les zones A bis, A, B1, B2 et C interviennent uniquement pour déterminer les plafonds de loyer.
Comparatif
Dispositif Jeanbrun vs régime réel : lequel choisir ?
Le régime réel classique (sans Jeanbrun) permet de déduire toutes vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion, taxe foncière. Si vous avez un fort endettement ou des travaux importants, il peut déjà suffire.
Le dispositif Jeanbrun ajoute une déduction supplémentaire — l'amortissement — par-dessus les charges réelles. Mais il impose des contraintes que le régime réel n'impose pas.
| Critère | Régime réel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Déduction charges réelles | Oui | Oui |
| Amortissement du bien | Non | Oui (3 % à 5,5 %) |
| Plafond annuel | Aucun | 8 000 €/an |
| Plafond de loyer | Non | Oui (par zone) |
| Plafond ressources locataire | Non | Oui |
| Durée d'engagement | Aucune | 9 ans minimum |
| Logements éligibles | Tous | Immeuble collectif uniquement |
| Libération du loyer | Libre | Plafonné |
Résultat : le dispositif Jeanbrun est intéressant si vous êtes fortement imposable (tranche 30 % ou plus), que vous n'avez pas de déficit foncier naturel à absorber, et que vous pouvez vous engager sur 9 ans sans contrainte de liquidité.
Si vous avez déjà beaucoup de charges déductibles (emprunt récent, gros travaux prévus), le régime réel seul peut suffire et vous laisse plus de flexibilité. La question n'est pas "Jeanbrun oui ou non" mais "est-ce que l'amortissement m'apporte quelque chose par rapport à ce que j'ai déjà ?"
Les contraintes
Ce que le dispositif vous impose concrètement
Le piège classique : on regarde l'avantage fiscal sans mesurer les contraintes. Sur 9 ans, quatre obligations reviennent régulièrement.
Vérifier les ressources à chaque nouveau bail
Le bailleur doit demander l'avis d'imposition N-2 du locataire avant chaque signature de bail et à chaque renouvellement. Un locataire dont les ressources dépassent les plafonds remet en cause l'éligibilité du logement pour l'année concernée.
Respecter le loyer plafonné même en zone tendue
En zone A bis (Paris et 76 communes limitrophes), le plafond intermédiaire est de 18,89 €/m²/mois. C'est souvent en dessous du marché. Dans certains arrondissements parisiens, la différence peut atteindre 3 à 5 €/m². À calculer avant d'investir.
Mettre en location dans les 12 mois suivant l'acquisition
Le logement doit être proposé à la location dans l'année de son acquisition (ou de sa livraison pour le VEFA). Un logement vacant au-delà de ce délai sort du dispositif pour cette période.
Ne pas interrompre la location sans motif validé
La rupture de l'engagement de 9 ans (hors cas légaux : décès, invalidité, licenciement) entraîne la réintégration de tous les amortissements déduits dans les revenus fonciers de l'année de rupture. Le redressement peut être significatif.
Le calcul à faire avant de s'engager
Comparez le loyer plafonné avec le loyer marché de votre zone. L'avantage fiscal doit compenser le manque à gagner locatif sur 9 ans. Dans les zones très tendues, l'écart de loyer peut annuler l'intérêt du dispositif.
Gestion sur le long terme
Suivre vos obligations Jeanbrun sur 9 ans
Pour un seul lot Jeanbrun, vous pouvez gérer les vérifications à la main : un tableur pour les plafonds, un dossier pour les avis d'imposition, un rappel annuel. C'est faisable.
Dès que vous en gérez deux ou trois, les périodes de bail se superposent, les locataires tournent, les plafonds changent chaque année par arrêté. Perdre une vérification de ressources, c'est risquer la remise en cause de l'avantage fiscal pour toute une année. Ce n'est pas une erreur de gestion courante : c'est une erreur fiscale.
PiloteLocatif centralise le suivi de chaque lot : baux, locataires, documents joints, dates clés. Vous pouvez y archiver les avis d'imposition de chaque locataire et retrouver d'un clic que la vérification a bien été faite, à quelle date, pour quel bail. Si l'administration fiscale demande justification, vous avez la traçabilité complète.
Questions fréquentes
Loi Jeanbrun : vos questions
Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à l'immobilier ancien ?
Oui, mais sous condition. Pour un logement ancien, il faut que le montant des travaux de rénovation représente au moins 30 % du prix d'acquisition. Le taux d'amortissement applicable en location intermédiaire est alors de 3 % par an (contre 3,5 % dans le neuf). Les logements anciens sont codifiés à l'article 31, I-1°-j du CGI.
Une SCI peut-elle bénéficier du statut de bailleur privé ?
Oui. Le dispositif s'applique aux particuliers et aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, dont les SCI à l'IR. Chaque associé déduit sa quote-part d'amortissement de ses revenus fonciers personnels, dans la limite du plafond annuel de 8 000 € par foyer fiscal.
Que se passe-t-il si je revends le bien avant les 9 ans ?
La rupture de l'engagement entraîne la remise en cause des amortissements déduits. Les montants déduits sont réintégrés dans les revenus fonciers de l'année de cession, ce qui peut générer une imposition significative. Certaines exceptions existent (décès, invalidité, licenciement), mais la règle générale est sévère.
Le statut de bailleur privé remplace-t-il le déficit foncier ?
Non, ce sont deux mécanismes distincts. L'amortissement Jeanbrun réduit la base imposable des revenus fonciers. Le déficit foncier classique (régime réel) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou en report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables pour un même logement.
Comment vérifier les ressources du locataire ?
Le bailleur doit demander l'avis d'imposition N-2 du locataire (ou du foyer locataire) et vérifier que le revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond applicable à la zone et à la composition du foyer. Cette vérification est obligatoire avant la signature du bail et doit être renouvelée à chaque renouvellement.
9 ans d'obligations : autant les suivre sans y penser
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