Préavis de locationdurées, conditions et modèle
Combien de temps prévenir avant de partir ? Quand le bailleur peut-il récupérer son logement ? Les règles ne sont pas les mêmes selon le type de bail.
Le préavis de location est le délai légal à respecter avant de quitter ou de récupérer un logement. Locataire : 3 mois en bail vide (réduit à 1 mois dans certains cas), 1 mois en bail meublé. Bailleur : 6 mois avant la fin du bail vide, 3 mois pour un meublé, uniquement pour trois motifs précis (reprise, vente ou motif légitime).
Définition
Qu'est-ce que le préavis de location ?
Le préavis, c'est simplement le délai que la loi impose entre la notification d'un départ et la fin effective du bail. Le locataire prévient le bailleur, ou le bailleur prévient le locataire. Le bail se poursuit pendant toute la durée du préavis.
Pendant cette période, tout continue comme avant : le loyer est dû, les obligations des deux parties restent entières. Ce n'est qu'à la fin du préavis que le bail prend fin et que les clés sont rendues.
La réglementation du préavis est fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 pour les baux vides et article 25-8 pour les baux meublés. Ces règles sont d'ordre public : ni le bail ni un accord verbal ne peuvent les écarter.
Concrètement, le préavis protège les deux parties. Le locataire a le temps de trouver un autre logement. Le bailleur a le temps de trouver un nouveau locataire. Un dispositif simple, mais dont les modalités précises méritent d'être bien connues.
Préavis du locataire
Combien de temps le locataire doit-il prévenir ?
La réponse dépend du type de bail. En bail vide, le délai de droit commun est de 3 mois. En bail meublé, c'est 1 mois, quelle que soit la situation. Cette différence explique en partie pourquoi certains bailleurs préfèrent les baux meublés : le locataire peut partir très vite.
Délai de droit commun. Réductible à 1 mois dans certains cas.
Toujours 1 mois, sans condition ni justificatif.
Bail vide en zone tendue : préavis réduit de plein droit.
Le locataire peut donner son préavis à tout moment, sans attendre l'échéance du bail. C'est une différence importante par rapport au bailleur, qui, lui, est lié par l'échéance.
Le piège classique : le locataire remet les clés avant la fin du préavis. Il continue de devoir le loyer jusqu'au terme, sauf si vous relouez le logement entre-temps. Dans ce cas, le préavis s'arrête dès la prise de possession par le nouveau locataire.
Cas particuliers
Les situations qui réduisent le préavis à 1 mois
En bail vide, le préavis de 3 mois peut être réduit à 1 mois. Mais pas dans n'importe quelle situation. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 liste les cas limitativement. Le locataire doit le mentionner explicitement dans sa lettre et fournir les justificatifs correspondants.
- Logement situé en zone tendue
Le décret n° 2023-1103 du 25 août 2023 définit la liste des communes concernées. Un simulateur est disponible sur service-public.fr pour vérifier si votre logement est en zone tendue.
- Obtention d'un premier emploi
Le locataire entre sur le marché du travail pour la première fois. Un contrat de travail signé suffit comme justificatif.
- Mutation professionnelle
Changement de lieu de travail imposé par l'employeur. Une lettre de l'employeur mentionnant la mutation est nécessaire.
- Perte d'emploi ou nouvel emploi après perte d'emploi
Licenciement, rupture conventionnelle, ou signature d'un contrat de travail après une période de chômage. Justificatif : lettre de licenciement ou nouveau contrat.
- État de santé justifiant un changement de résidence
Un certificat médical attestant que l'état de santé du locataire nécessite de changer de logement. C'est le médecin qui apprécie.
- Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH
Allocataires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé. Une notification d'attribution de l'allocation suffit.
- Attribution d'un logement social
Le locataire a reçu une offre de logement dans le parc social. La lettre d'attribution fait office de justificatif.
Mention obligatoire dans la lettre
Pour bénéficier du préavis réduit, le locataire doit l'indiquer explicitement dans sa lettre de congé et joindre les justificatifs. Sans ces éléments, le préavis de 3 mois s'applique automatiquement.
Préavis du bailleur
Quand le bailleur peut-il mettre fin au bail ?
Le bailleur ne peut pas donner congé à n'importe quel moment. Contrairement au locataire, il est lié par l'échéance du bail. Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail vide, ou 3 mois avant la fin du bail meublé.
Autre contrainte importante : le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs légitimes, fixés par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En dehors de ces cas, le bail se renouvelle automatiquement.
Le congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le congé doit être reçu au moins 3 mois avant l'échéance.
Les trois motifs autorisés
1. Reprise pour habiter
Le bailleur ou l'un de ses proches souhaite occuper le logement à titre de résidence principale. Les bénéficiaires autorisés sont le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants et ses descendants (ou ceux du conjoint, partenaire ou concubin). Le congé doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire.
2. Vente du logement
Le bailleur souhaite vendre le logement libre. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis. Le prix et les conditions de la vente doivent figurer dans la lettre, à peine de nullité. Si le locataire n'exerce pas son droit préférentiel, il conserve le logement jusqu'à la fin du préavis.
3. Motif légitime et sérieux
Il s'agit principalement de l'inexécution par le locataire de ses obligations : loyers impayés répétés, troubles de voisinage caractérisés, dégradations. Le motif doit être réel et sérieux. Le juge peut vérifier sa légitimité en cas de contestation.
Formalités
Comment notifier le préavis ?
La loi accepte deux modes de notification. La lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) est la plus utilisée. La remise en main propre contre émargement ou récépissé est également valable. L'acte de commissaire de justice (anciennement huissier) est plus rare, mais le plus sécurisé.
Le choix du mode de notification a une conséquence directe sur le point de départ du préavis. C'est souvent là que les contentieux naissent.
Lettre recommandée (LRAR)
Le délai commence le jour où le destinataire prend effectivement possession de la lettre. Si la lettre est retournée non retirée, le congé n'est pas valable. Le destinataire doit donc bien aller la chercher au bureau de poste.
Acte de commissaire de justice
Le délai commence le jour de la signification, même si le destinataire est absent. La date est certaine et incontestable. Solution recommandée quand la relation avec le locataire est tendue.
Conseil pratique
Si vous envoyez la LRAR proche d'une échéance, gardez une marge. Un délai de distribution un peu long, une lettre remise tardivement : la fin du préavis sera repoussée d'autant. Pour les congés du bailleur, où les délais sont calculés à la journée près, mieux vaut envoyer avec une semaine d'avance supplémentaire.
Modèle
Que doit contenir la lettre de préavis ?
Il n'existe pas de formulaire officiel obligatoire. Mais la lettre doit contenir plusieurs éléments pour être valide. En voici la structure, que ce soit pour un locataire qui part ou pour un bailleur qui donne congé.
Structure de la lettre de congé
En-tête : Vos nom, prénom et adresse (expéditeur). Nom et adresse du destinataire. Ville et date.
Mode d'envoi : « Lettre recommandée avec avis de réception » (mention utile pour traçabilité).
Objet : « Congé pour quitter les lieux » (locataire) ou « Congé pour [reprise / vente / motif légitime] » (bailleur).
Corps : Adresse complète du logement. Date de fin du préavis. Si préavis réduit : mention explicite du motif légal invoqué. Si congé bailleur pour reprise : nom, adresse et lien avec le bénéficiaire. Si congé bailleur pour vente : prix et conditions de la vente proposée.
Pièces jointes : Les justificatifs correspondant au motif invoqué (certificat médical, attestation de mutation, etc.).
Pour un bailleur qui donne congé pour vente ou reprise, la loi impose également de joindre une notice d'information relative aux droits du locataire (arrêté du 13 décembre 2017). Sans cette notice, le congé est nul.
Dernier point : datez la lettre avec précision. La date d'envoi n'a pas de valeur juridique, seule la date de réception compte. Mais une lettre datée évite toute ambiguïté en cas de litige.
Gestion simplifiée
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Suivre manuellement les dates de fin de bail, calculer les délais de préavis et s'assurer d'envoyer le congé au bon moment : c'est faisable pour un ou deux logements. Dès que vous en gérez trois ou quatre, avec des échéances étalées sur l'année, le risque d'oubli est réel. Un congé envoyé un jour trop tard, et c'est une année de bail supplémentaire imposée.
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Questions fréquentes
Préavis de location : vos questions
Peut-on convenir d’un préavis plus court d’un commun accord ?
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d’ordre public : ses dispositions s’imposent aux parties. En pratique, le bailleur peut accepter que le locataire parte avant la fin de son préavis, mais il n’y est pas obligé. Si le bailleur consent à une libération anticipée, il est prudent de le formaliser par écrit.
Le préavis court-il si le locataire n’était pas présent à la réception de la lettre recommandée ?
Non. Le délai de préavis commence à la date à laquelle le destinataire prend effectivement possession de la lettre recommandée. Si la lettre est retournée sans avoir été retirée, le congé n’est pas valable. C’est pourquoi l’acte de commissaire de justice est plus sûr : le délai part du jour de la signification, même en l’absence du destinataire.
Le bailleur peut-il refuser un préavis réduit ?
Non. Dès lors que le locataire remplit l’une des conditions légales et fournit les justificatifs correspondants, le bailleur ne peut pas s’y opposer. Le préavis réduit à 1 mois s’applique de plein droit.
Que se passe-t-il si le locataire quitte le logement avant la fin du préavis ?
Le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis, même s’il a remis les clés. Il n’est libéré de cette obligation que si le bailleur reloue le logement à un nouveau locataire avant le terme du préavis.
Le bailleur peut-il donner congé à n’importe quelle date ?
Non. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, en respectant le délai de préavis requis (6 mois pour un bail vide, 3 mois pour un bail meublé). Il ne peut pas mettre fin au bail en cours de période, sauf faute grave du locataire constatée par le juge.
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