Travaux en locationqui paie quoi ?
Bailleur ou locataire : la répartition des réparations est encadrée par la loi. Pourtant, c'est l'une des sources de litige les plus fréquentes. Voici les règles telles qu'elles sont.
La répartition des travaux en location suit des règles précises. Le bailleur assure les grosses réparations, le remplacement des équipements vétustes et la mise aux normes (articles 6 et 7, loi du 6 juillet 1989). Le locataire prend en charge les réparations locatives listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : entretien courant et menues réparations dues à l'usage normal. La vétusté bascule toujours la charge côté bailleur.
Le principe
La règle de base : grosses réparations vs réparations locatives
Deux textes organisent la répartition. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 liste les obligations du bailleur. L'article 7 de la même loi fixe celles du locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives, c'est-à-dire celles qui incombent au locataire.
Le principe est simple. Le bailleur assure les réparations importantes, le remplacement des équipements défaillants par vétusté et la mise aux normes du logement. Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations nécessaires à l'usage normal du logement.
Dans la pratique, c'est la notion de vétusté qui tranche la majorité des litiges. L'article 1755 du Code civil est très clair : aucune réparation locative n'est à la charge du locataire quand elle est occasionnée par la vétusté ou la force majeure.
Bailleur
Grosses réparations, remplacement des équipements vétustes, mise aux normes, vétusté, vice de construction.
Art. 6, loi du 6 juillet 1989
Locataire
Entretien courant, menues réparations d'usure normale, nettoyage, réparations locatives listées.
Art. 7, loi du 6 juillet 1989 + Décret 87-712
Obligations du bailleur
Ce que le bailleur doit prendre en charge
Le bailleur doit remettre et maintenir le logement en état de servir à l'usage prévu. Concrètement, il prend en charge tout ce qui ne relève pas de l'entretien courant ou des réparations locatives.
- Structure et clos couvert
Toiture, façade, fondations, murs porteurs, escaliers, canalisations principales. Tout ce qui relève du gros œuvre.
- Installation électrique et de plomberie
Remplacement du tableau électrique, des canalisations principales, du ballon d'eau chaude collectif. Les mises aux normes de sécurité incombent au bailleur.
- Chauffe-eau et chaudière vétustes
Quand un équipement de chauffage ou de production d'eau chaude est hors d'âge ou irréparable, le remplacement est à la charge du bailleur. Ce n'est pas une réparation locative.
- Performance énergétique (DPE)
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine. Les travaux d'isolation ou de chauffage nécessaires à la conformité sont à la charge du bailleur (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021).
- Dégradations dues à la vétusté
Peinture écailleée par le temps, revêtement de sol usé après plusieurs années, menuiseries gonflées par l'humidité : c'est au bailleur d'intervenir.
- Vices cachés et défauts de construction
Problème d'humidité structurelle, infiltration par la toiture, défauts d'étancheïté : le bailleur est responsable des vices qui rendent le logement impropre à l'usage.
Réparations locatives
Ce que le locataire doit entretenir
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives. Ce sont les travaux d'entretien courant et les menues réparations consécutifs à l'usage normal du logement.
Ouvertures intérieures
- •Remplacement de vitres cassées
- •Réparation des poignées et serrures
- •Graissage des gonds et charnières
- •Remplacement des targettes et verrous
Parties intérieures
- •Menus raccords de peinture
- •Rebouchage des trous dans les murs
- •Remplacement de quelques carreaux
- •Nettoyage des revêtements
Plomberie et sanitaires
- •Remplacement des joints de robinetterie
- •Détart rage des pommes de douche
- •Entretien des siphons et vidages
- •Remplacement des joints de WC
Équipements et chauffage
- •Entretien annuel de la chaudière individuelle
- •Remplacement des piles et ampoules
- •Entretien des hottes et filtres
- •Démoussage des terrasses privées
Cette liste n'est pas exhaustive. Elle définit un principe général : tout ce qui résulte de l'usage normal et courant du logement est à la charge du locataire, dès lors que la vétusté n'est pas en cause.
La ligne de partage
La vétusté : qui paie quand le temps fait son œuvre ?
C'est l'article 1755 du Code civil qui tranche : aucune réparation locative n'est à la charge du locataire quand elle est occasionnée par la vétusté ou la force majeure. Autrement dit, l'usure normale due au temps reste toujours à la charge du bailleur.
La vétusté, c'est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux. Ce n'est pas un concept flou : le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet de convenir d'une grille de vétusté dans le bail pour objectiver les durées de vie de chaque élément.
Exemples concrets
Charge bailleur (vétusté)
- •Chaudière hors service après 15 ans
- •Peinture jaunie et écailleée par le temps
- •Serrure usée sur une porte de 20 ans
- •Plomberie oxydée après 30 ans
Charge locataire (mauvais usage)
- •Serrure forcée par le locataire
- •Mur percé et trous non rebuchés
- •Dégât des eaux par absence d'entretien
- •Vitre brisée par un choc
Article 1755 du Code civil
« Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »
Travaux en cours de bail
Peut-on faire des travaux pendant la location ?
La question se pose dans les deux sens : le bailleur qui veut rénover, et le locataire qui veut aménager.
Le bailleur fait des travaux : ce que le locataire doit tolérer
Le locataire doit tolérer les travaux urgents, nécessaires ou d'amélioration des parties communes (article 1724 du Code civil). Il ne peut pas s'y opposer sous peine de voir sa responsabilité engagée.
Le piège classique : des travaux qui s'éternisent. Si les travaux durènt plus de 21 jours, le locataire a droit à une réduction de loyer. Elle est proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement rendue inutilisable. Le calcul se fait au cas par cas, entre les parties.
Le locataire veut faire des travaux
Il peut réaliser de petits aménagements sans modifier la structure du logement : repeindre les murs, poser des étagères, remplacer le pommeau de douche. L'accord du bailleur n'est pas requis pour ces travaux d'usage courant.
Pour des transformations plus importantes (abattre une cloison, modifier l'installation électrique, installer une cuisine), il faut l'accord écrit du bailleur. Sans cet accord, le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du locataire à la sortie (article 7 f de la loi du 6 juillet 1989). Il peut aussi, s'il le souhaite, conserver les améliorations sans indemnité.
Points de friction
Les situations qui font le plus de litiges
Quelques situations reviennent régulièrement dans les contentieux locatifs. Les voici avec la règle applicable.
La chaudière tombe en panne
Entretien annuel : charge du locataire. Panne liée à l'usure de l'équipement ou à un défaut interne : charge du bailleur. Si le locataire n'a pas fait réaliser les entretiens annuels obligatoires et que cela aggrave la panne, sa responsabilité peut être engagée pour la partie de la réparation liée à ce manque d'entretien.
La peinture est en mauvais état à la sortie
Si le locataire a occupé le logement plusieurs années, la peinture est naturellement dégradée par le temps : vétusté, charge du bailleur. Si elle est salie, tagguée, trouvable en dessous de crochets non retirés : dégradation, charge du locataire. L'état des lieux permet de faire la distinction.
Un dégât des eaux survient
Si la fuite vient d'une canalisation principale ou d'un vice de construction : bailleur. Si elle résulte d'un joint non entretenu ou d'une négligence du locataire (robinet laissé ouvert, tuyau de machine à laver mal posé) : locataire. L'assurance habitation du locataire est souvent sollicitée dans ce dernier cas.
L'humidité envahit le logement
Humidité structurelle, infiltrations par la toiture ou les murs : bailleur. Humidité due à un défaut d'aération (mauvaise ventilation des pièces humides par le locataire) : peut être imputée au locataire si la preuve est faite que le logement était correctement ventilé à l'entrée.
Gestion simplifiée
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C'est exactement ce type de situation qui alimente les litiges à la sortie : le bailleur ne peut plus prouver qu'il a fait réaliser un entretien de chaudière, ou le locataire conteste une retenue sur le dépôt. PiloteLocatif centralise l'ensemble des événements liés à chaque lot : interventions, échanges, documents joints. Tout est daté et conservé.
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Questions fréquentes
Travaux en location : vos questions
Le locataire doit-il payer l'entretien de la chaudière ?
Oui. L'entretien annuel de la chaudière individuelle est une réparation locative à la charge du locataire (décret n° 87-712 du 26 août 1987). En revanche, le remplacement d'une chaudière vétuste ou défectueuse par usure normale reste à la charge du bailleur.
Qui paie la réparation d'une serrure cassée ?
Cela dépend de la cause. Si la serrure est usée après des années d'utilisation normale, c'est de la vétusté : le bailleur paie. Si le locataire l'a forcée ou cassée par un mauvais usage, c'est une réparation locative : le locataire paie.
Le bailleur peut-il faire des travaux pendant la location sans l'accord du locataire ?
Oui, pour des travaux nécessaires ou d'amélioration des parties communes. Le locataire doit les tolérer. Si les travaux durent plus de 21 jours, il a droit à une réduction de loyer proportionnelle à la durée et à la surface privée (article 1724 du Code civil).
Le locataire peut-il faire des travaux dans le logement ?
Il peut réaliser de petits aménagements sans modifier la structure ni l'état du logement. Des transformations importantes nécessitent l'accord écrit du bailleur. À défaut, le bailleur peut, à la sortie, exiger la remise en état aux frais du locataire (article 7 f, loi du 6 juillet 1989).
Que faire si le bailleur refuse d'effectuer des réparations nécessaires ?
Le locataire peut mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée, puis saisir la commission départementale de conciliation. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut contraindre le bailleur à réaliser les travaux et accorder une réduction de loyer pour la période concernée.
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