Trêve hivernalece que le bailleur doit savoir
Les expulsions sont suspendues cinq mois par an. Mais la procédure, elle, continue. Ce que la trêve empêche vraiment, et ce qu'elle n'empêche pas.
La trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions de résidence principale du 1er novembre au 31 mars, soit cinq mois. Mais elle ne gèle pas la procédure : commandement de payer, assignation, audience et jugement d'expulsion peuvent se poursuivre pendant l'hiver. Seule l'exécution forcée, l'intervention effective pour libérer le logement, est reportée au 1er avril. Des exceptions existent : squat, logement dangereux frappé d'un arrêté de péril, relogement adapté proposé, ou conjoint violent expulsé par le juge. Pour le bailleur confronté à un impayé, la trêve invite à ne pas attendre : engager la procédure dès l'automne permet d'être prêt dès le printemps.
Le principe
Cinq mois de suspension des expulsions
La réponse courte : du 1er novembre au 31 mars, soit cinq mois, l'exécution des expulsions de locataires de leur résidence principale est suspendue. C'est la trêve hivernale, mesure de protection sociale contre la mise à la rue en hiver.
Mais attention au contresens le plus répandu : la trêve ne suspend que l'exécution forcée de l'expulsion, c'est-à-dire l'intervention effective pour libérer le logement. Elle ne gèle pas la procédure, qui peut continuer à avancer tout l'hiver.
Ce qui continue
La procédure avance, seule l'exécution attend
Pendant la trêve, toutes les étapes judiciaires restent possibles. C'est un point décisif pour le bailleur qui subit un impayé.
Le commandement de payer
Délivré par commissaire de justice, il peut être notifié pendant la trêve et fait courir les délais.
L'assignation et l'audience
La saisine du juge et l'audience se tiennent normalement, même en hiver.
Le jugement d'expulsion
Le tribunal peut prononcer l'expulsion durant la trêve. Seule son exécution effective est reportée au 1er avril.
Le bon réflexe. Ne pas attendre le printemps pour agir. Engager la procédure dès l'automne permet d'obtenir le jugement durant l'hiver et d'être prêt à exécuter dès le 1er avril. Pour les premières étapes face à un impayé, voyez notre article loyer impayé, que faire.
Les exceptions
Les cas où l'expulsion reste possible en hiver
La protection n'est pas absolue. Quatre situations principales échappent à la trêve.
Les squatteurs
Les occupants entrés dans le logement par voie de fait ne bénéficient pas de la trêve, en application des lois de 2020 et 2023 sur le squat.
Le logement dangereux
Un immeuble frappé d'un arrêté de péril ou présentant un danger justifie une expulsion même en hiver, pour la sécurité de l'occupant.
Le relogement proposé
Si un relogement adapté aux besoins de l'occupant et de sa famille est proposé, la protection de la trêve peut être levée.
Le conjoint violent
Le conjoint violent expulsé du domicile par décision du juge ne bénéficie pas de la trêve, dans le cadre de la protection des victimes de violences.
Mise au point
La trêve ne dispense pas de payer le loyer
Le piège classique : croire que la trêve suspend les obligations du bail. C'est faux. Le locataire reste tenu de payer son loyer et ses charges pendant toute la période. La trêve ne concerne que l'exécution des expulsions, pas le contrat.
Conséquence : les loyers impayés continuent de s'accumuler durant l'hiver, et la dette locative augmente d'autant. C'est une raison de plus pour engager la procédure tôt et documenter chaque échéance impayée, pièce à l'appui.
Documenter l'impayé
Un historique d'impayés prêt pour la procédure
Une procédure d'expulsion repose sur des preuves : l'historique précis des échéances impayées, les relances envoyées, la dette cumulée. Reconstituer tout cela dans l'urgence, au moment de saisir le commissaire de justice, fait perdre un temps précieux.
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Questions fréquentes
Trêve hivernale : vos questions
Quelles sont les dates de la trêve hivernale ?
Du 1er novembre au 31 mars, soit cinq mois. Pendant cette période, l'exécution des expulsions de locataires de leur résidence principale est suspendue, sauf exception. Les expulsions reprennent le 1er avril. Ces dates sont fixes chaque année, sauf prolongation exceptionnelle décidée par le gouvernement.
La procédure d’expulsion est-elle gelée pendant la trêve ?
Non. La trêve suspend uniquement l'exécution forcée de l'expulsion, pas la procédure. Le commandement de payer, l'assignation en justice, l'audience et le jugement d'expulsion peuvent tout à fait se dérouler pendant l'hiver. Seule l'intervention effective pour libérer le logement est reportée au 1er avril. Un bailleur peut donc avancer sur son dossier durant la trêve.
Quelles sont les exceptions à la trêve hivernale ?
Plusieurs situations échappent à la protection : les squatteurs (occupants entrés par voie de fait, selon les lois de 2020 et 2023), les occupants d'un logement frappé d'un arrêté de péril ou dangereux, ceux dont un relogement adapté a été proposé, et le conjoint violent expulsé du domicile par décision du juge. Dans ces cas, l'expulsion peut avoir lieu même en hiver.
Que faire si mon locataire ne paie plus à l’approche de l’hiver ?
N'attendez pas. Engagez la procédure dès les premiers impayés : relance, mise en demeure, puis commandement de payer par commissaire de justice. Comme la procédure peut avancer pendant la trêve, agir à l'automne permet d'obtenir le jugement durant l'hiver et d'être prêt pour une exécution dès le 1er avril. Attendre le printemps pour agir fait perdre des mois.
La trêve suspend-elle le paiement des loyers ?
Non, absolument pas. Le locataire reste tenu de payer son loyer et ses charges pendant toute la trêve. La trêve ne concerne que l'exécution des expulsions, pas les obligations du bail. Les loyers impayés continuent de s'accumuler et restent dus, et la dette locative augmente d'autant.
La trêve s’applique-t-elle aux locaux commerciaux ou secondaires ?
La protection vise la résidence principale du locataire. Les résidences secondaires et les locaux commerciaux n'entrent pas dans le champ de la trêve hivernale de la même façon. Le dispositif protège l'occupant d'un logement qui constitue son habitation principale, cœur de la logique sociale de la mesure.
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