Acheter pour louerle vrai budget d'un premier investissement
Le prix affiché n'est que la partie visible. Voici toutes les lignes qui composent le coût réel d'un achat locatif, avant de demander votre prêt.
Le prix affiché n'est qu'une partie du budget d'un achat locatif. S'y ajoutent les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais de garantie bancaire (environ 1 à 1,5 % du prêt), les éventuels frais d'agence, les travaux de remise en état, l'ameublement si vous louez en meublé (les 11 équipements imposés par le décret du 31 juillet 2015), et une trésorerie de sécurité. Entre le prix affiché et le coût total réel, l'écart atteint souvent 10 à 20 %. Le chiffrer avant de signer évite les mauvaises surprises de financement.
Le principe
Le prix d'achat n'est pas le budget
La réponse courte : entre le prix affiché sur l'annonce et le chèque total que vous devez mobiliser, l'écart atteint souvent 10 à 20 %. C'est ce coût total, pas le prix, qui détermine combien emprunter et quelle rentabilité réelle espérer.
Beaucoup de premiers investissements calent au moment du financement parce que le budget a été pensé sur le prix seul. Sept lignes composent le vrai coût. Passons-les en revue.
Frais d'acquisition
Notaire, garantie, agence
Frais de notaire
Environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ils couvrent surtout les droits de mutation, puis les émoluments du notaire et les débours. Sur un bien ancien à 150 000 €, comptez environ 11 000 à 12 000 €.
Frais de garantie bancaire
La banque exige une garantie sur le prêt. La caution (via un organisme type Crédit Logement) coûte environ 1 à 1,5 % du montant emprunté, en partie restituable. L'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers passent par le notaire et reviennent souvent un peu plus cher.
Frais d'agence et de dossier
Si le bien est vendu par une agence, les honoraires (souvent à la charge de l'acquéreur) sont inclus dans le prix ou affichés à part. Ajoutez les frais de dossier bancaire, de quelques centaines à environ mille euros.
Mise en location
Travaux et ameublement
Deux postes que les débutants chiffrent souvent trop bas. Les travaux de remise en état d'abord : rafraîchissement, électricité, plomberie, parfois cuisine ou salle de bain. Demandez des devis avant de signer, ils sécurisent votre budget et se négocient sur le prix.
Si vous louez en meublé, l'ameublement est une obligation légale, pas une option. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose onze équipements minimum.
Les 11 équipements obligatoires en meublé
Literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d'entretien adapté au logement. L'absence d'un seul élément suffit à rendre le bail non conforme.
Pour un modèle de bail meublé conforme, voyez notre modèle de bail meublé gratuit.
Bonne nouvelle : au régime réel, travaux et mobilier sont déductibles ou amortissables. Chaque facture conservée réduit votre impôt futur. C'est une raison de plus de tout documenter dès l'achat.
Le budget complet
Exemple chiffré sur un bien à 150 000 €
Reprenons un appartement ancien acheté 150 000 €, loué meublé, avec un rafraîchissement léger. Voici le budget réel.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € |
| Frais de notaire (~7,5 %) | 11 250 € |
| Frais de garantie (~1,2 %) | 1 800 € |
| Travaux de rafraîchissement | 6 000 € |
| Ameublement (meublé) | 5 000 € |
| Frais de dossier bancaire | 900 € |
| Coût total de l'opération | 174 950 € |
| Trésorerie de sécurité à prévoir | 6 à 12 mois de mensualités |
Soit près de 175 000 € pour un bien affiché à 150 000 €, soit 17 % de plus. Sans compter la trésorerie de sécurité, à garder de côté pour absorber vacance, impayé ou réparation. La question de la part financée par apport et de la part empruntée fait l'objet de notre article sur l'apport pour un investissement locatif.
Documenter l'investissement
Garder chaque facture dès le premier euro
Factures de travaux, de mobilier, frais d'acquisition : ces pièces servent deux fois. Au moment de la déclaration, elles réduisent votre impôt via les charges déductibles ou l'amortissement. En cas de contrôle, elles justifient vos déductions. Et le jour de la revente, certaines entrent dans le calcul de la plus-value.
PiloteLocatif archive ces justificatifs par lot, dès l'acquisition, à côté du bail et des quittances. Vous les retrouvez en un clic au printemps suivant, sans fouiller dans les mails. Le premier lot est gratuit.
Questions fréquentes
Budget d'un achat locatif : vos questions
Quels sont les frais de notaire pour un achat locatif ?
Environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ces frais sont composés majoritairement de droits de mutation (taxes pour l'État et les collectivités), des émoluments du notaire et de divers débours. Ils sont identiques que le bien soit destiné à l'habitation personnelle ou à la location.
Qu’est-ce que les frais de garantie bancaire ?
C'est le coût de la garantie exigée par la banque pour sécuriser le prêt. Deux options principales : la caution (via un organisme comme Crédit Logement, autour de 1 à 1,5 % du montant emprunté, partiellement restituable) ou l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, qui passent par le notaire et coûtent souvent un peu plus cher. Ces frais s'ajoutent au budget.
Combien prévoir pour meubler une location meublée ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose 11 équipements minimum : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle, ustensiles, table et chaises, étagères, luminaires, matériel d'entretien, et dispositif d'occultation dans les chambres. Comptez un budget réaliste de quelques milliers d'euros pour un équipement correct et durable, déductible ou amortissable au régime réel.
Faut-il garder une trésorerie de sécurité ?
Oui, c'est indispensable. Prévoyez l'équivalent de 6 à 12 mois de mensualités de crédit en réserve. Elle absorbe une vacance prolongée, un impayé, une réparation urgente ou un appel de charges exceptionnel de copropriété. Un investissement locatif sans trésorerie de secours est un investissement fragile.
Le coût des travaux est-il déductible ?
En location nue au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers, et peuvent créer un déficit foncier. En meublé au réel, ils s'intègrent à la comptabilité et à l'amortissement. Dans tous les cas, conservez chaque facture : elle réduit votre impôt et documente votre investissement.
Combien d’écart entre le prix et le coût total réel ?
Souvent 10 à 20 % au-dessus du prix affiché, une fois additionnés frais de notaire, garantie, travaux et ameublement. Un bien à 150 000 € peut représenter un besoin de financement de 165 000 à 180 000 €. C'est ce coût total, et non le prix, qui détermine votre rentabilité réelle et le montant à emprunter.
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