Assurance PNO : obligation, garanties et prix en 2026
Ce que la loi impose, ce que les contrats couvrent vraiment, combien ça coûte et comment choisir sans se faire piper.
13 août 2026 · 9 min de lecture
L'assurance PNO (propriétaire non-occupant) est obligatoire en copropriété depuis la loi Alur du 24 mars 2014, entrée en vigueur au 1er janvier 2015. Elle couvre à minima la responsabilité civile du bailleur. En maison individuelle, elle est fortement recommandée mais non obligatoire. Prix moyens 2026 : 100 à 170 € par an pour un appartement, 200 à 340 € pour une maison. En cas de non-souscription en copropriété, le syndic peut souscrire d'office avec une majoration de 10 %. Elle complète l'assurance obligatoire du locataire en couvrant la vacance locative, les défauts d'entretien et la responsabilité civile qui ne relèvent pas du locataire.
L'assurance PNO fait partie de ces dépenses qu'on oublie facilement, jusqu'au sinistre qui rappelle son utilité. Depuis la loi Alur, elle est même obligatoire pour tout appartement en copropriété. Beaucoup de bailleurs pensent à tort que l'assurance de leur locataire suffit : c'est faux. Voici ce que la PNO couvre, ce qu'elle coûte et comment choisir sans se ruiner ni se retrouver mal couvert.
Ce que la loi impose vraiment
La réponse courte : obligatoire en copropriété, recommandée en maison. Le texte de référence est l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, inséré par la loi Alur du 24 mars 2014.
Appartement en copropriété
Obligatoire depuis le 1er janvier 2015. Couvre à minima la responsabilité civile du copropriétaire non-occupant. Vaut pour le bailleur, mais aussi pour un copropriétaire qui laisse son bien vacant.
Maison individuelle louée
Pas d'obligation légale, mais fortement recommandée. Sans PNO, un sinistre pendant la vacance (fuite, incendie, effraction) reste entièrement à votre charge.
Location saisonnière ou meublé touristique
Obligatoire si copropriété, très fortement conseillée sinon en raison du turn-over élevé des locataires et du risque accru.
Les garanties : socle légal et options utiles
Le contrat minimum couvre la responsabilité civile. Mais un bon contrat va bien au-delà. Voici les garanties à comparer d'une offre à l'autre.
| Garantie | Utilité |
|---|---|
| Responsabilité civile (obligatoire) | Dommages causés aux tiers depuis vos parties privatives (fuite chez le voisin, chute d'un élément). |
| Incendie et explosion | Sinistres majeurs qui détruisent tout ou partie du logement. Indispensable. |
| Dégâts des eaux | Le sinistre le plus fréquent. Couvre les dégâts au bien et le recours du voisin. |
| Vol et vandalisme | Utile pendant les périodes de vacance, surtout en meublé où l'équipement appartient au bailleur. |
| Vétusté et défauts d'entretien | Sinistres liés au vieillissement du bâti, non couverts par l'assurance du locataire. |
| Protection juridique | Prise en charge des frais d'avocat et de procédure en cas de litige avec le locataire ou un tiers. |
| Vacance locative | Indemnisation partielle du loyer pendant une vacance forcée après sinistre. Utile pour amortir un choc. |
| GLI (garantie loyers impayés) | Option distincte, souvent intégrée aux contrats PNO premium. Rassure sur le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. |
Combien ça coûte en 2026
Les tarifs varient selon la surface, la zone géographique, le type de bien et les garanties souscrites. Voici les fourchettes constatées sur le marché en 2026.
Formule basique
80 €
/ an à partir de
Responsabilité civile seule, cible copropriétaires déjà bien couverts par ailleurs.
Standard appartement
130 €
/ an en moyenne
RC, dégâts des eaux, incendie, vol, vétusté. Le meilleur compromis pour la plupart des bailleurs.
Standard maison
270 €
/ an en moyenne
Prime plus élevée liée à la surface, aux dépendances et à l'absence de partie commune.
L'ajout d'une garantie loyers impayés (GLI) alourdit la prime d'environ 2 à 3,5 % du loyer annuel, soit 200 à 400 € supplémentaires pour un loyer de 800 €/mois. À comparer avec le réel bénéfice si le locataire sélectionné a un dossier solide.
Attention aux plafonds d'indemnisation
Une PNO à 80 €/an peut couvrir uniquement à hauteur de 15 000 ou 30 000 € de responsabilité civile, largement insuffisant en cas d'incendie ou d'inondation répandue à plusieurs voisins. Vérifiez toujours les plafonds avant de comparer les prix.
Choisir sans se tromper : les points de vigilance
- 1
Comparer à garanties équivalentes
Un contrat à 90 € peut couvrir 10 fois moins qu'un contrat à 150 €. Comparez les plafonds, les franchises et les exclusions, pas seulement les primes.
- 2
Vérifier la couverture pendant la vacance
Certains contrats excluent les sinistres après 30 ou 60 jours de vacance. Or c'est justement pendant ces périodes que la PNO est la plus critique.
- 3
Attention aux doublons avec le locataire
Pas la peine de tout couvrir en double. Le locataire assure déjà les risques locatifs (article 7 g de la loi de 1989). Ciblez ce que son contrat ne couvre pas.
- 4
Regrouper les contrats en cas de patrimoine
Trois biens chez le même assureur permettent souvent de négocier 10 à 20 % de réduction. Certains assureurs proposent des contrats multi-lots avec suivi unique.
- 5
Résilier à date anniversaire
La loi Hamon permet de résilier à tout moment après un an. Comparez chaque année le marché, les écarts entre assureurs restent significatifs.
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Questions fréquentes
Assurance PNO : vos questions
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
Oui pour tout logement en copropriété, en application de l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, entrée en vigueur au 1er janvier 2015. Elle doit couvrir a minima la responsabilité civile du copropriétaire. En maison individuelle louée, la PNO n'est pas obligatoire mais fortement recommandée : sans elle, aucune couverture en cas de sinistre pendant une période de vacance.
Que couvre concrètement une PNO ?
Le socle légal : la responsabilité civile du bailleur en tant que copropriétaire, pour les dommages causés à des tiers depuis les parties privatives (fuite, chute de matériau). Les contrats étendus couvrent en plus : dommages au bien lui-même (incendie, dégât des eaux), vacance locative, défauts d'entretien, recours des voisins et locataires, protection juridique, et parfois la garantie loyers impayés en option.
Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?
Le prix moyen s'établit à environ 130 € par an pour un appartement, avec une fourchette de 100 à 170 € selon la surface et les garanties. Pour une maison, comptez 200 à 340 €. Une simple responsabilité civile (contrat basique en copropriété) démarre à moins de 80 €. Un contrat complet avec garantie loyers impayés peut dépasser 400 €. Les tarifs varient aussi selon la zone géographique et le taux de sinistralité local.
Différence entre PNO et assurance habitation du locataire ?
Le locataire est obligé de souscrire une assurance habitation qui couvre les risques locatifs (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989) : dégâts qu'il pourrait causer au logement. La PNO couvre ce que l'assurance locataire ne couvre pas : sinistres pendant la vacance, dommages sans faute du locataire, responsabilité civile du bailleur en tant que propriétaire du logement. Les deux sont complémentaires et non redondantes.
Que se passe-t-il si je ne souscris pas en copropriété ?
Le syndic est en droit de souscrire une PNO d'office à votre place, dans un délai d'un mois après vous en avoir informé. Il vous facture alors la prime majorée de 10 %, refacturée sur vos charges de copropriété. Vous ne pouvez pas contester cette souscription automatique tant que vous n'avez pas fourni la preuve de votre propre contrat.
La PNO est-elle déductible fiscalement ?
Oui, au régime réel. Les primes d'assurance PNO sont intégralement déductibles des revenus fonciers (article 31 du Code général des impôts). Ce n'est pas le cas au micro-foncier où l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir toutes les charges. En LMNP au réel, la PNO est également déductible des BIC.