LMNP : micro-BIC ou régime réel, quel choix en 2026 ?
Seuils, abattements, amortissement, réforme de la plus-value : tout ce qu'un bailleur en meublé doit peser avant de choisir son régime fiscal.
13 août 2026 · 11 min de lecture
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) laisse le choix entre deux régimes fiscaux. Le micro-BIC s'applique automatiquement sous 77 700 € de recettes annuelles (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024). L'abattement forfaitaire est de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Le régime réel permet de déduire toutes les charges et surtout d'amortir le bien et le mobilier. Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le micro-BIC reste simple mais rarement optimal ; le réel est presque toujours plus avantageux dès que le bien est financé à crédit ou nécessite du renouvellement.
Louer un meublé, ce n'est pas louer un logement vide. Fiscalement, c'est une activité commerciale, même si le bailleur reste un particulier. Les loyers ne sont pas déclarés en revenus fonciers, mais en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes s'offrent au bailleur : le micro-BIC, simple et forfaitaire, ou le réel, plus exigeant mais quasi toujours plus favorable. Le choix engage plusieurs années. Autant le faire en connaissance de cause.
Qui relève du statut LMNP ?
La réponse courte : tout bailleur qui loue un logement meublé et dont les recettes ne dépassent pas certaines limites. Deux critères cumulatifs, posés par l'article 155 IV du Code général des impôts.
Recettes annuelles inférieures à 23 000 €
Loyers charges comprises perçus sur l'année civile, pour l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
OU recettes inférieures à 50 % des revenus totaux
Salaires, pensions, autres revenus BIC ou BNC compris. Si l'un des deux critères est respecté, vous restez en LMNP.
Dès que ces deux seuils sont dépassés, vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel), avec des conséquences majeures sur les cotisations sociales et l'IFI. Sujet distinct, hors de ce guide.
Le micro-BIC en 2026 : les nouveaux seuils
Le micro-BIC s'applique automatiquement sous certains seuils. Pas d'option à cocher : l'administration l'applique d'office si vos recettes restent en dessous.
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 77 700 € / an | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € / an | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € / an | 30 % |
Loi Le Meur du 19 novembre 2024
Cette loi a durci le régime des meublés de tourisme non classés : plafond ramené de 77 700 à 15 000 €, abattement réduit de 71 % (auparavant) à 30 %. Objectif : lutter contre les dérives Airbnb dans les zones tendues. Applicable aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, déclarés au printemps 2026.
Concrètement au micro-BIC classique : vous déclarez les recettes brutes, l'administration applique automatiquement l'abattement de 50 %, vous êtes imposé sur les 50 % restants au barème de l'IR plus 18,6 % de prélèvements sociaux (taux LMNP applicable en 2026, contre 17,2 % pour la location nue).
Le régime réel et son atout majeur : l'amortissement
Au réel, vous déduisez toutes vos charges effectivement payées et surtout, vous amortissez le bien. C'est ce mécanisme qui rend le LMNP au réel particulièrement intéressant.
Charges déductibles au réel (liste principale)
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier
- Assurance PNO et garantie loyers impayés
- Taxe foncière (hors TEOM récupérable)
- Charges de copropriété non récupérables
- Frais de comptable et honoraires de gestion
- Travaux d'entretien, réparation, amélioration
- Petits équipements de moins de 600 € HT
L'amortissement, lui, permet d'étaler comptablement le prix d'achat du bien et du mobilier sur leur durée d'usage. On distingue habituellement :
Le bâti
Amorti sur 25 à 40 ans selon la nature du bien. Le terrain, lui, n'est jamais amortissable (il ne se déprécie pas).
Le mobilier et l'équipement
Amorti sur 5 à 10 ans. Lit, canapé, table, électroménager, vaisselle : tout ce qui garnit le meublé entre en amortissement.
Les travaux d'amélioration lourds
Amortis sur 10 à 20 ans (rénovation complète, remise aux normes structurelles). Les petits travaux courants restent en charge directe.
Résultat pour un T2 à 180 000 € loué meublé 850 €/mois : les amortissements annuels combinés au bâti et au mobilier peuvent facilement atteindre 5 000 à 7 000 €/an. Ajoutés aux charges déductibles, cela neutralise fiscalement les loyers pendant plusieurs années. Aucun impôt ni prélèvement social à payer sur cette activité pendant cette période.
Ce qui a changé le 15 février 2025
Jusqu'en 2024, l'amortissement au réel offrait un double avantage : neutraliser l'impôt pendant la location, sans jamais être « repris » à la revente. Ce mécanisme a été modifié par la loi de finances 2025.
Réintégration des amortissements dans la plus-value
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Le prix d'acquisition retenu est diminué du cumul des amortissements, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Concrètement, un bailleur qui aurait amorti 60 000 € sur 15 ans de location voit son prix d'acquisition fiscal réduit d'autant lors de la revente. La plus-value taxable augmente donc de 60 000 €. Impact : environ 22 500 € d'impôt supplémentaire (36,2 % de plus-value immobilière avant abattements pour durée de détention).
L'avantage du réel reste toutefois majeur dans la plupart des cas : l'économie fiscale sur 15 ans dépasse largement le coût supplémentaire à la revente, notamment grâce aux abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR au bout de 22 ans, de PS au bout de 30 ans). Le réel perd de son intérêt uniquement en cas de revente rapide (moins de 5 ou 6 ans).
Comment trancher entre micro-BIC et réel
Règle empirique simple : si vos charges déductibles réelles (hors amortissement) dépassent 50 % des loyers, le réel est automatiquement plus avantageux. Or, dès qu'on intègre l'amortissement, ce seuil est presque toujours dépassé.
Micro-BIC : quand rester
- Bien payé comptant, sans emprunt
- Bien récent, peu de charges
- Volonté de déclarer soi-même sans comptable
- Location courte durée occasionnelle
Réel : quand basculer
- Financement à crédit (intérêts déductibles)
- Travaux ou renouvellement de mobilier prévus
- Investissement long terme (10 ans et plus)
- Recettes proches ou au-delà du seuil micro
Bon à savoir : le passage au réel suppose de tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement). Compter 300 à 600 €/an de frais d'expert-comptable, largement absorbés par l'économie fiscale dès la première année dans la plupart des cas.
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Le régime réel LMNP demande de la rigueur : tenir le journal des recettes, catégoriser chaque dépense, conserver les factures, tracer les mouvements de mobilier. Difficile de faire ça en fin d'année sur un tableur en fouillant les emails.
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Questions fréquentes
LMNP : vos questions
Quels sont les seuils micro-BIC en LMNP en 2026 ?
77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés. 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Au-delà de ces seuils, le régime réel devient obligatoire dès l'année du dépassement.
Quel abattement le micro-BIC applique-t-il ?
50 % sur les recettes brutes pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés (article 50-0 du CGI). 30 % pour les meublés de tourisme non classés (règle issue de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025).
Le régime réel LMNP est-il plus avantageux ?
Presque toujours, pour trois raisons. La déduction intégrale des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux). L'amortissement du bien (hors terrain, sur 25 à 40 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans), qui neutralise fiscalement les loyers pendant de longues années. Et la souplesse de report des déficits, dans les conditions de l'article 156 du CGI.
Que change la réforme du 15 février 2025 sur les amortissements ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Concrètement, le prix d'acquisition retenu est diminué du cumul des amortissements. Résultat : la plus-value imposable est plus élevée qu'auparavant, ce qui neutralise partiellement l'avantage fiscal du réel à long terme. Le réel reste néanmoins avantageux dans l'immense majorité des cas, notamment en cas de conservation longue durée.
Comment opter pour le régime réel en LMNP ?
Sous le seuil du micro-BIC, l'option pour le réel se fait en cochant la case correspondante lors de la déclaration, ou par courrier au service des impôts. L'engagement est de 1 an tacitement reconductible. Il faut alors tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement), généralement avec un expert-comptable.
Quelle différence LMNP et LMP ?
Le LMP (loueur en meublé professionnel) s'applique quand les recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Cumulativement. Sinon, statut LMNP. Le LMP entraîne des cotisations sociales sur les bénéfices (au lieu des prélèvements sociaux à 18,6 %), mais permet d'imputer les déficits sur le revenu global sans plafond et exonère à terme d'IFI.