Simulateur de rentabilité locative
Saisissez vos chiffres, obtenez votre rendement brut, net et net-net en un coup d'œil. Sans inscription, sans email, sans piège.
23 avril 2026 · Outil gratuit
Vos données
Résultats
Rentabilité brute
4,33 %
Sans charges ni impôts
Rentabilité nette
3,07 %
Après charges et vacance
Rentabilité nette-nette
1,62 %
Après impôt et prélèvements sociaux
Détail du calcul
- Coût total d'acquisition
- 199 400 €
- Loyer annuel brut
- 8 640 €
- Perte vacance
- - 605 €
- Charges (TF, PNO, copro, GLI)
- - 1 916 €
- Revenu net de charges
- 6 119 €
- Base imposable
- 6 119 €
- Impôt sur le revenu
- - 1 836 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- - 1 053 €
- Gain net annuel
- 3 231 €
Estimation indicative pour une location nue. Ne couvre pas le LMNP (prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026, amortissements), les dispositifs spécifiques (Pinel, Denormandie, Malraux) ni la plus-value à la revente.
La rentabilité locative se calcule à trois niveaux. La brute (loyer annuel divisé par le prix d'achat), la nette (après charges et taxe foncière), et la nette-nette (après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à 17,2 %). Un bon investissement affiche une rentabilité brute de 5 à 7 % selon la ville. À Paris ou Lyon, comptez 3,5 à 3,7 %. À Nantes, Marseille ou Lille, on dépasse souvent 4 %. Ne confondez pas rentabilité et cash flow : un bien peut afficher 5 % de rendement tout en générant un déficit mensuel si la mensualité de crédit absorbe tout.
Tout le monde parle de rentabilité locative. Peu de bailleurs la calculent correctement. Un chiffre annoncé par un vendeur à 6 % peut tomber à 3 % une fois qu'on intègre les frais de notaire, la taxe foncière et l'impôt. L'écart entre rentabilité brute et rentabilité réelle dépasse souvent deux points complets. Ce guide vous donne les trois formules utilisées par les investisseurs sérieux, avec un exemple chiffré de bout en bout.
Les trois niveaux de rentabilité locative
La réponse courte : il n'y a pas un seul chiffre de rentabilité, il y en a trois. Chacun répond à une question différente, et les trois sont utiles.
Niveau 1
Rentabilité brute
(Loyer mensuel × 12) / Prix total d'achat × 100
Le chiffre qu'on voit partout dans les annonces. Rapide à calculer, utile pour comparer deux biens en quelques secondes. Attention : le « prix total » inclut les frais de notaire et les travaux, pas seulement le prix affiché.
Niveau 2
Rentabilité nette
(Loyer annuel − charges non récupérables) / Prix total × 100
On déduit tout ce qui sort de votre poche chaque année : taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non refacturables, frais de gestion, entretien courant. C'est ici qu'on perd 1 à 2 points par rapport au brut.
Niveau 3
Rentabilité nette-nette
(Loyer annuel − charges − impôt − PS) / Prix total × 100
Le seul chiffre qui reflète votre gain réel. On retire l'impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale) et les prélèvements sociaux. Pour les revenus fonciers en location nue, les PS restent à 17,2 % en 2026, la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la sécurité sociale ne les concernant pas.
En pratique, la rentabilité brute sert au premier filtre. La nette valide la capacité du bien à couvrir ses charges. La nette-nette détermine si l'investissement vaut vraiment la peine, compte tenu de votre situation fiscale personnelle.
Les coûts qu'on oublie toujours dans le calcul
La plupart des simulateurs grand public sous-estiment la rentabilité réelle parce qu'ils ignorent plusieurs postes. Voici les plus fréquents.
Frais de notaire
7 à 8 % dans l'ancien, 3 à 4 % dans le neuf. Sur un bien à 200 000 €, c'est 14 000 à 16 000 € à intégrer au dénominateur.
Travaux et mise aux normes
Rafraîchissement, mise aux normes électriques, changement de chaudière. Si le DPE n'est pas bon, prévoir la rénovation énergétique devient vite obligatoire (voir le calendrier des passoires thermiques).
Vacance locative
Entre deux locataires, comptez en moyenne 2 à 4 semaines sans loyer. Sur l'année, cela représente 4 à 8 % de perte de recettes, à intégrer dans un calcul prudent.
Charges de copropriété non récupérables
Honoraires du syndic, ravalement, gros travaux, assurance de l'immeuble. La liste des charges récupérables sur le locataire est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : tout ce qui n'y figure pas reste à votre charge.
Assurance PNO et GLI
Assurance propriétaire non-occupant : 100 à 300 €/an. Garantie loyers impayés si souscrite : environ 2 à 3,5 % du loyer annuel. Les deux sont déductibles au régime réel.
Taxe foncière et revalorisation
La moyenne nationale dépasse 1 200 €/an. Les bases locatives sont révalorisées de +0,8 % en 2026, après +1,7 % en 2025. Les communes votent en plus leur propre taux.
Règle simple pour un calcul prudent
Retirez 20 à 25 % du loyer annuel brut pour couvrir charges, vacance et imprévus. Si la rentabilité reste intéressante après cet abattement, le bien tient la route. Si elle s'effondre, fuyez.
Exemple chiffré : un T2 à Nantes
Rien ne vaut un cas concret. Prenons un T2 de 45 m² acheté 180 000 € à Nantes, loué 720 €/mois hors charges. Propriétaire imposé dans la tranche marginale à 30 %, financement sur 25 ans.
Données de départ
- Prix d'achat
- 180 000 €
- Frais de notaire (8 %)
- 14 400 €
- Travaux initiaux
- 5 000 €
- Coût total d'acquisition
- 199 400 €
- Loyer mensuel
- 720 €
- Loyer annuel
- 8 640 €
Étape 1
Rentabilité brute
8 640 / 199 400 × 100 = 4,33 %
Étape 2
Rentabilité nette
Charges annuelles à déduire :
- Taxe foncière1 100 €
- Assurance PNO180 €
- GLI (2,5 %)216 €
- Charges copro non récup.420 €
- Provision vacance et entretien (7 %)605 €
- Total charges2 521 €
(8 640 − 2 521) / 199 400 × 100 = 3,07 %
Étape 3
Rentabilité nette-nette
Revenu foncier imposable : 8 640 − 2 521 = 6 119 €
Impôt sur le revenu (30 %) : 6 119 × 30 % = 1 836 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 6 119 × 17,2 % = 1 052 €
(8 640 − 2 521 − 1 836 − 1 052) / 199 400 × 100 = 1,62 %
Entre les 4,33 % affichés et les 1,62 % réellement perçus, l'écart est de 2,7 points. Sur dix ans, cela représente plus de 50 000 € de différence. D'où l'intérêt de toujours raisonner en nette-nette avant de signer.
À noter : passer au régime réel permettrait ici de déduire les intérêts d'emprunt et de remonter sensiblement le résultat net-net. C'est l'objet de notre article micro-foncier ou régime réel.
Rentabilité ou cash flow : deux choses différentes
Erreur classique : confondre rentabilité et cash flow. La rentabilité mesure le rendement du capital investi, quelle que soit la façon dont vous financez le bien. Le cash flow, c'est l'argent qui rentre ou sort de votre compte chaque mois, mensualité de crédit comprise.
Rentabilité
Indicateur de performance économique du bien. Ne dépend pas du financement. Utilisée pour comparer des biens entre eux, indépendamment de votre apport personnel.
Cash flow
Flux de trésorerie mensuel. Dépend du crédit (montant, durée, taux). Un bien très rentable peut générer un cash flow négatif les premières années si la durée d'emprunt est courte.
Reprenons l'exemple nantais. Emprunt de 190 000 € sur 25 ans à 3,8 % : mensualité de 983 € (assurance comprise). Loyer perçu 720 €. Charges mensualisées 210 €. Cash flow mensuel avant impôt : 720 − 983 − 210 = −473 €.
Le bien affiche une rentabilité nette correcte, mais il coûte 473 € par mois à son propriétaire pendant la durée du crédit. C'est ce qu'on appelle un effort d'épargne. Ni bon ni mauvais en soi : c'est un choix patrimonial à long terme, qui vise la constitution d'un capital plutôt que des revenus immédiats.
Rendement brut moyen par ville en 2025
Sans repère, difficile de savoir si un bien est correctement valorisé. Voici les rendements bruts moyens observés dans les principales métropoles françaises. Ces chiffres sont des moyennes : un quartier précis peut facilement s'écarter d'un point.
| Ville | Rendement brut | Dynamique |
|---|---|---|
| Paris | 3,55 % | Prix élevés, demande forte |
| Lyon | 3,66 % | Marché tendu, vacance faible |
| Bordeaux | 4,00 % | Stabilisé après correction |
| Marseille | 4,20 % | Hétérogène selon les arrondissements |
| Nantes | 4,30 % | Croissance démographique soutenue |
| Lille | 4,50 % | Marché étudiant actif |
| Rennes | 4,50 % | Bon compromis rendement et tension |
| Toulouse | 4,60 % | Dynamisme économique aéronautique |
Sources : INSEE, baromètres des principaux réseaux immobiliers 2025. La moyenne nationale s'établit à environ 4,4 % en brut.
Lecture rapide : un investissement affichant 3 % de brut à Nantes signale un prix surestimé ou un quartier premium, à vérifier avant de signer. À l'inverse, un 8 % à Marseille peut cacher un secteur dégradé ou un risque de vacance élevé. Le rendement seul ne dit rien sans le contexte.
Suivre la rentabilité réelle avec PiloteLocatif
Calculer la rentabilité avant achat, c'est une chose. La suivre dans le temps, c'en est une autre. Taxe foncière qui grimpe, vacance de six semaines entre deux locataires, gros travaux imprévus, révision IRL oubliée : les chiffres bougent chaque année. Tenir cela sur un tableur reste possible pour un seul lot. Dès le deuxième, ça devient pénible. Au troisième, c'est ingérable.
PiloteLocatif enregistre chaque loyer encaissé, chaque charge payée, chaque justificatif. Le tableau de bord affiche en temps réel votre rendement net par lot et pour l'ensemble du patrimoine. À la fin de l'année fiscale, vous exportez le récapitulatif pour votre déclaration, avec les chiffres déjà catégorisés.
Les alertes de révision IRL, les rappels de régularisation de charges et le suivi des impayés évitent les trous dans la raquette. La rentabilité annoncée au moment de l'achat devient celle que vous constatez vraiment.
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Questions fréquentes
Rentabilité locative : vos questions
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Formule : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat total × 100. Le prix d'achat total inclut le prix du bien plus les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 3 à 4 % dans le neuf) et les éventuels travaux. Un T2 acheté 150 000 € tout compris et loué 650 €/mois donne une rentabilité brute de 5,2 %.
Quelle différence entre rentabilité nette et nette-nette ?
La rentabilité nette déduit toutes les charges non récupérables sur le locataire : taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non refacturables, frais de gestion, entretien. La nette-nette va plus loin et retire aussi l'impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale) et les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers en location nue en 2026). C'est la seule qui reflète votre vrai gain.
Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?
Le rendement brut moyen en France est de 4,4 % selon les dernières données INSEE. Un bon investissement vise 5 à 7 % en brut, voire plus dans les villes secondaires. Paris et Lyon tournent autour de 3,5 à 3,7 %. Nantes, Marseille, Lille, Rennes ou Toulouse dépassent régulièrement 4 %. Au-delà de 8 %, vérifiez la qualité du quartier et le risque de vacance.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, toujours. Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 3 à 4 % dans le neuf. Les ignorer fausse le calcul de 3 à 5 points. Un appartement à 200 000 € affiché à 5 % de rendement brut tombe à 4,6 % une fois les 16 000 € de frais de notaire intégrés. La bonne formule utilise le coût total d'acquisition, pas le prix net vendeur.
Rentabilité positive ne veut pas dire cash flow positif ?
Exactement. La rentabilité mesure le rendement du capital investi. Le cash flow mesure ce qui rentre et sort chaque mois après remboursement du crédit. Un bien à 5 % de rendement brut peut générer 200 € de déficit mensuel si vous empruntez sur 20 ans au lieu de 25. À l'inverse, un bien à 4 % peut dégager du cash positif avec un apport conséquent. Les deux indicateurs sont complémentaires.
Comment améliorer la rentabilité d’un bien déjà acheté ?
Trois leviers. Augmenter les loyers : via la révision IRL annuelle, ou par renégociation à la relocation si le loyer est sous-évalué. Réduire les charges : renégocier l'assurance PNO, optimiser la gestion, suivre les charges récupérables pour n'en oublier aucune. Optimiser la fiscalité : passer au régime réel si les travaux le justifient, envisager la location meublée pour accéder au LMNP. Un suivi mensuel des loyers et charges permet de détecter les dérives.