Obligations du bailleurle guide complet pour 2025
Logement décent, diagnostics, bail conforme, réparations, quittances : voici tout ce que la loi vous impose en tant que bailleur. Avec les références juridiques précises.
Les obligations du bailleur couvrent cinq grands domaines : remettre un logement décent (décret 2002-120 du 30 janvier 2002), fournir les diagnostics obligatoires (DPE, CREP, ERP, amiante, gaz, électricité), rédiger un bail conforme à la loi Alur, assurer l'entretien et les grosses réparations, et respecter la jouissance paisible du locataire. Le non-respect peut entraîner la réduction du loyer ou la résiliation du bail.
Vue d'ensemble
Que doit exactement un bailleur à son locataire ?
Tout tient en un seul texte : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Son article 6 pose les quatre grandes obligations du bailleur. Délivrer un logement décent. Assurer au locataire une jouissance paisible. Entretenir le logement et réaliser les réparations nécessaires. Ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne transforment pas le bien.
Autour de ce socle, d'autres textes sont venus ajouter des couches au fil des années. La loi ALUR de 2014 a renforcé les exigences sur le contrat de bail et l'état des lieux. La loi Climat et Résilience de 2021 a conditionné le droit de louer à la performance énergétique du logement. Résultat : les obligations du bailleur en 2025 sont plus nombreuses et plus précises qu'il y a dix ans.
Ce guide passe en revue chaque obligation, avec les textes exacts et des exemples concrets. Pas de jargon inutile, juste ce que vous devez savoir pour louer en règle.
Obligation n°1
Délivrer un logement décent
C'est la première obligation, et probablement la plus large. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose de délivrer un logement « en bon état d'usage et de réparation ». Concrètement, le logement doit être décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Ce décret fixe trois catégories de critères : la sécurité physique et la santé des occupants, les équipements minimaux, et la surface habitable. Rien d'abstrait là-dedans. Votre logement doit être étanche, ventilé, chauffé, et offrir au moins 9 m² de surface habitable (ou 20 m³ de volume) avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m.
- Sécurité et santé
Toiture étanche, installations électriques et de gaz conformes, absence de plomb ou d’amiante dégradés, ventilation suffisante.
- Équipements minimaux
Chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine avec évier, WC séparé de la cuisine et de la pièce principale.
- Surface habitable
Au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
- Performance énergétique
Depuis le 1er janvier 2025, le logement doit être classé entre A et F au DPE. Les logements G sont interdits à la location pour tout nouveau bail.
Le piège classique : la clause « en l'état »
Même si le locataire a visité et accepté le logement en connaissance de cause, l'obligation de décence reste d'ordre public. Aucune clause du bail ne peut vous en exonérer. Un locataire peut donc contester la décence après avoir emménagé.
Obligation n°2
Fournir le dossier de diagnostics techniques
Avant de signer le bail, vous devez annexer un dossier de diagnostics techniques (DDT) au contrat. Ce n'est pas une option. L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 l'impose pour toute location à usage de résidence principale.
Le contenu du DDT dépend de l'âge du logement, de sa localisation et du type d'installation. Voici la liste complète des diagnostics en vigueur.
| Diagnostic | Quand ? | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans |
| Plomb (CREP) | Logement avant 1949 | 6 ans (illimité si négatif) |
| Amiante | Permis avant juillet 1997 | Illimité si négatif |
| Électricité | Installation > 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation > 15 ans | 6 ans |
| ERP | Toujours | 6 mois |
| Bruit | Zone d'exposition au bruit d'aéroport | Informatif (pas de durée) |
Le DPE est le diagnostic qui a le plus évolué ces dernières années. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail (loi Climat et Résilience du 22 août 2021, article 160). Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034.
En clair : vérifiez la date et la classe de votre DPE avant chaque nouvelle mise en location. Un DPE réalisé entre janvier 2018 et juin 2021 n'est plus valide depuis fin 2024. Seuls ceux réalisés après le 1er juillet 2021 sont valables dix ans.
Obligation n°3
Remettre un bail conforme et un état des lieux
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le contrat de bail doit suivre un modèle type défini par décret (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015). Impossible de rédiger un bail « maison » sur une feuille volante. Le document doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires : identité des parties, description du logement, surface habitable, montant du loyer et des charges, montant du dépôt de garantie, durée du bail.
Un bail vide dure trois ans minimum (six ans si le bailleur est une personne morale comme une SCI). Un bail meublé dure un an, ou neuf mois pour un étudiant. Ces durées sont d'ordre public : vous ne pouvez pas les réduire par accord mutuel.
L'état des lieux, lui, est encadré par l'article 3-2 de la loi de 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Il doit être contradictoire (fait ensemble), daté, et remis en autant d'exemplaires que de parties. Chaque pièce, chaque équipement, chaque revêtement y est décrit.
Dépôt de garantie : les règles en un coup d'œil
L'article 22 de la loi de 1989 plafonne le dépôt de garantie à 1 mois de loyer hors charges pour un bail vide, et 2 mois pour un meublé. À la sortie, vous avez 1 mois pour le restituer si l'état des lieux est conforme, 2 mois sinon. Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel s'applique par mois de retard.
Obligation n°4
Entretenir le logement et faire les grosses réparations
Le partage est simple, du moins sur le papier. Le locataire prend en charge l'entretien courant et les petites réparations (le fameux décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne la liste). Le bailleur assume tout le reste : les réparations importantes, le remplacement des équipements vétustes, et l'entretien des parties communes.
Quelques exemples concrets. Un robinet qui fuit parce que le joint est usé ? C'est pour le locataire. La chaudière qui lâche après quinze ans de service ? C'est pour vous. Les volets roulants mécaniquement cassés par vétusté ? Encore vous.
L'article 6 de la loi de 1989 est clair sur ce point : le bailleur doit « entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal ». Cette obligation court pendant toute la durée du bail, pas uniquement à l'entrée.
À la charge du bailleur
- Remplacement de la chaudière ou du chauffe-eau
- Réfection de la toiture, façade, canalisations
- Mise aux normes électriques ou de gaz
- Volets, fenêtres cassés par vétusté
À la charge du locataire
- Entretien courant de la chaudière (révision annuelle)
- Joints, interrupteurs, poignées de porte
- Entretien des jardins et espaces extérieurs privatifs
- Ramonage des conduits
Obligations courantes
Quittances, jouissance paisible et assurance
Votre locataire vous réclame une quittance de loyer ? Vous êtes tenu de la lui remettre gratuitement. C'est l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989. La quittance détaille le loyer hors charges et le montant des charges. En cas de paiement partiel, vous délivrez un reçu, pas une quittance.
La jouissance paisible, c'est l'autre grande obligation permanente. Concrètement, vous ne pouvez pas débarquer dans le logement sans prévenir, imposer des travaux non urgents en plein hiver, ou couper l'eau chaude pour accélérer un départ. Le locataire est chez lui pendant la durée du bail.
Quant à l'assurance, le bailleur n'est pas légalement obligé de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), sauf en copropriété (loi ALUR, article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). En pratique, ne pas en avoir est un risque énorme : un dégât des eaux ou un incendie sans couverture peut coûter des dizaines de milliers d'euros. Le locataire, lui, doit obligatoirement s'assurer, et vous avez le droit de lui demander une attestation chaque année.
Pour approfondir le sujet des quittances, consultez notre guide complet sur la quittance de loyer.
Nouveautés 2025
Ce qui a changé pour les bailleurs depuis 2025
Plusieurs évolutions majeures sont entrées en vigueur le 1er janvier 2025. La plus visible : l'interdiction de louer les logements classés G au DPE, dans le cadre de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Tout nouveau bail signé pour un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale est désormais illégal.
Autre changement : le locataire peut désormais exiger un paiement mensuel du loyer, même si le bail prévoit un paiement trimestriel. Cette mesure, issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, simplifie la gestion du budget pour les locataires tout en modifiant le rythme d'encaissement pour certains bailleurs.
2025
Classe G interdite
Aucun nouveau bail possible
2028
Classe F interdite
Anticiper les travaux dès maintenant
2034
Classe E interdite
Délai suffisant pour planifier
Pour les bailleurs concernés par un logement énergivore, des aides existent : MaPrimeRénov', les certificats d'économies d'énergie (CEE) et l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € à taux zéro sur 20 ans). Retrouvez le détail dans notre article dédié au DPE et à la location.
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Bail à renouveler, DPE qui expire dans trois mois, quittance à envoyer, régularisation de charges à calculer. Quand vous gérez un seul lot, un classeur suffit. Dès que vous en avez trois ou quatre, les oublis arrivent vite. Un oubli sur un diagnostic ou un délai de restitution, c'est une amende ou un litige.
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En clair, vous n'avez plus à retenir quelles obligations s'appliquent à quel lot ni à quel moment. L'outil fait le suivi pour vous.
Questions fréquentes
Obligations du bailleur : vos questions
Quelles sont les principales obligations du bailleur ?
Remettre un logement décent, fournir les diagnostics obligatoires annexés au bail, rédiger un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 et à la loi Alur, assurer l'entretien et les grosses réparations, respecter la jouissance paisible du locataire, délivrer une quittance sur demande et respecter le cadre des révisions de loyer et des congés.
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit 7 critères : surface habitable minimale (9 m² et 20 m³), absence de risque pour la sécurité, éléments d'équipement (chauffage, eau, électricité, cuisine, sanitaires), performance énergétique minimale et protection contre les nuisibles. Un logement non décent peut être refusé par le locataire.
Quels diagnostics sont obligatoires pour louer ?
Le DPE (depuis 2006), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, l'état des risques et pollutions (ERP), l'état d'amiante pour les parties privatives construites avant 1997, l'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité pour les installations de plus de 15 ans.
Qui paye les réparations : bailleur ou locataire ?
Le bailleur prend en charge les grosses réparations (toiture, chauffage central, structure) et les travaux d'amélioration. Le locataire est responsable des réparations locatives et de l'entretien courant (joints, peintures, petits équipements) listés par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Le bailleur doit-il fournir une assurance habitation ?
Non. L'assurance habitation est à la charge du locataire, qui doit souscrire une assurance « risques locatifs » et en fournir une attestation au bailleur chaque année. Le bailleur peut souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour ses propres risques, mais ce n'est pas obligatoire.
Que risque un bailleur qui ne respecte pas ses obligations ?
Le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux, une réduction du loyer, des dommages-intérêts voire la résiliation du bail aux torts du bailleur. Dans certains cas (logement indécent ou insalubre), des sanctions pénales peuvent s'appliquer. Tenir un dossier à jour et respecter la réglementation protège le bailleur.
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