Logement vacantla taxe TVLH arrive en 2027
Les communes délibèrent avant le 1er octobre. Si un de vos logements est vide, ce qui compte n'est pas le barème mais votre capacité à prouver pourquoi.
La loi de finances pour 2026 fusionne la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants en une taxe unique, la TVLH, applicable dès les impositions de 2027. Les communes doivent délibérer avant le 1er octobre 2026 pour l'appliquer en 2027. En zone tendue, elle vise les logements vacants depuis au moins un an ; hors zone tendue, elle est facultative et suppose deux ans de vacance. Pour un bailleur, l'essentiel n'est pas le barème mais les exonérations : un logement occupé plus de 90 jours dans l'année, ou dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, n'est pas taxable. Encore faut-il pouvoir le prouver, d'autant que le délai de reprise de l'administration est passé de un à trois ans.
Le calendrier
Une taxe unique, et une date butoir en octobre
La réponse courte : la loi de finances pour 2026 fusionne les deux taxes existantes sur les logements vacants, la TLV et la THLV, en une taxe unique affectée au bloc communal, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Elle s'applique à compter des impositions établies au titre de 2027.
L'article 1407 bis du code général des impôts est abrogé et les délibérations prises sur son fondement cessent de produire effet au 1er janvier 2027. Les communes qui souhaitent appliquer la nouvelle taxe doivent délibérer avant le 1er octobre 2026.
Pour le panorama complet des mesures de la loi de finances 2026, voyez notre article sur la loi de finances 2026 pour les bailleurs. Ici, on se concentre sur ce qu'un bailleur doit faire s'il détient un logement vide.
Qui est concerné
Un an en zone tendue, deux ans ailleurs
La taxe ne vise pas la vacance courte. Elle cible la vacance durable, avec deux régimes selon la tension du marché local.
| Situation | Zone tendue | Hors zone tendue |
|---|---|---|
| Application | De plein droit | Facultative, sur délibération |
| Durée de vacance exigée | Au moins 1 an | Au moins 2 ans |
| Taux | 17 % puis 34 % les années suivantes | Libre, plafonné à 50 % |
| Majoration communale possible | Jusqu'à 30 % puis 60 % | Sans objet |
La base de calcul reste la valeur locative cadastrale du logement, celle qui sert déjà à la taxe foncière. Une vacance de quelques semaines entre deux locataires n'entre donc pas dans le champ : c'est le logement durablement vide qui est visé.
Le point clé
Les cas où vous n'êtes pas taxable
C'est ici que se joue l'essentiel pour un bailleur. La taxe vise la vacance volontaire, celle du logement qu'on laisse vide en le retirant du marché. Trois situations principales y échappent.
Le logement occupé plus de 90 jours
Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence est exclu du champ de la taxe. Une occupation réelle, même partielle sur l'année, suffit donc à sortir du dispositif.
La vacance indépendante de votre volonté
Un bien réellement proposé à la location, à un prix de marché, qui ne trouve pas preneur. Ou un logement immobilisé par des travaux lourds, ou par une décision administrative. La vacance subie n'est pas la vacance taxée.
Certains logements sociaux
Certains logements relevant du parc social sont également exclus du champ de la taxe.
L'exonération se prouve, elle ne se déclare pas
Affirmer que le logement était proposé à la location ne suffit pas. C'est au propriétaire d'apporter les éléments. D'autant que la loi du 25 juin 2026 a porté le délai de reprise de l'administration de un an à trois ans sur ces taxes, et qu'à compter du 1er janvier 2027 une liste détaillée des locaux sera transmise chaque année aux communes.
À faire dès maintenant
Constituer la preuve de votre vacance subie
Si un de vos logements est vide depuis plusieurs mois, la bonne démarche commence aujourd'hui, pas à réception d'un avis d'imposition en 2027. Quatre types de pièces à conserver.
Les preuves de mise en location
Captures datées de vos annonces, mandats confiés à une agence, échanges avec des candidats, comptes rendus de visites. Elles démontrent une recherche active de locataire.
La cohérence du loyer demandé
Un loyer manifestement au-dessus du marché fragilise l'argument de la vacance subie. Gardez trace de votre estimation. Notre méthode pour estimer un loyer juste aide à documenter ce point.
Les justificatifs de travaux
Devis, factures, planning de chantier, attestations d'entreprise. Un logement immobilisé par une rénovation lourde est dans une vacance subie, à condition de pouvoir la dater.
Les décisions administratives
Arrêté de péril, refus d'autorisation, contentieux en cours : tout acte qui empêche juridiquement la mise en location.
L'autre réponse, souvent la meilleure : reloger. Un logement vide ne coûte pas seulement une taxe, il coûte surtout des mois de loyer perdus, des charges et une taxe foncière qui tombent quand même. Notre article sur le calcul du cashflow locatif chiffre ce que coûte réellement une vacance prolongée.
Tracer l'occupation
Prouver qu'un lot était occupé, et quand
Avec un délai de reprise porté à trois ans, la question qui vous sera posée en 2029 pourrait porter sur 2026. Retrouver alors les dates exactes d'entrée et de sortie d'un locataire, ou la période précise d'un chantier, relève de l'archéologie si rien n'a été tenu.
PiloteLocatif conserve pour chaque lot l'historique des baux, les dates d'occupation, les quittances émises et les documents joints. Vous démontrez une occupation ou une recherche de locataire sur n'importe quelle période passée, pièces à l'appui. Le premier lot est gratuit.
Questions fréquentes
Taxe sur les logements vacants : vos questions
Qu’est-ce que la TVLH ?
La taxe sur la vacance des locaux d'habitation est une taxe unique créée par la loi de finances pour 2026, qui fusionne la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Elle est affectée au bloc communal et s'applique à compter des impositions établies au titre de 2027. L'article 1407 bis du code général des impôts est abrogé et les anciennes délibérations cessent de produire effet au 1er janvier 2027.
Mon logement est vide entre deux locataires, suis-je taxé ?
Non, pas dans ce cas de figure. La taxe vise la vacance durable : au moins un an en zone tendue, au moins deux ans hors zone tendue. Une vacance de quelques semaines ou de quelques mois entre deux locataires n'entre pas dans le champ. Par ailleurs, un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence est exclu du champ de la taxe.
Quelles sont les exonérations possibles ?
Trois principales. Le logement occupé plus de 90 jours dans l'année. Le logement dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple un bien activement proposé à la location à un prix de marché sans trouver preneur, ou immobilisé par un chantier lourd. Et certains logements sociaux. Dans tous les cas, c'est au propriétaire d'apporter les éléments qui justifient sa situation.
Comment prouver une vacance indépendante de ma volonté ?
En conservant des preuves datées : annonces de mise en location publiées et leurs captures, mandats confiés à une agence, échanges avec des candidats, devis et factures de travaux, arrêtés ou décisions administratives qui bloquent l'usage du bien. Un dossier constitué au fil de l'eau vaut infiniment mieux qu'une reconstitution après réception d'un avis d'imposition.
Ma commune va-t-elle appliquer la taxe ?
En zone tendue, la taxe s'applique de plein droit. Hors zone tendue, elle est facultative et suppose une délibération du conseil municipal, qui doit intervenir avant le 1er octobre 2026 pour une application en 2027. Si votre logement est vide et situé hors zone tendue, c'est le moment de vous renseigner auprès de votre mairie sur une éventuelle délibération.
L’administration peut-elle revenir loin en arrière ?
Plus loin qu'avant. La loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales porte le délai de reprise de l'administration sur la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires de un an à trois ans. À compter du 1er janvier 2027, l'administration transmettra en outre chaque année aux communes une liste détaillée des locaux concernés. La traçabilité se renforce nettement.
Un logement occupé ne se discute pas
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