Loi de finances 2026ce qui change pour les bailleurs
Un nouveau statut bailleur privé, une taxe unique sur les logements vacants dès 2027, et plusieurs ajustements fiscaux. Le panorama complet, sans jargon.
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) apporte deux nouveautés majeures pour les bailleurs. Son article 47 institue le statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) avec un amortissement fiscal de 3 à 5,5 % par an, en vigueur depuis le 21 février 2026. Une nouvelle taxe unique sur les logements vacants (TVLH) entre en vigueur le 1er janvier 2027, à 17 % la première année puis 34 % en zone tendue. Le déficit foncier reste plafonné à 10 700 € et les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Contexte
Une loi de finances qui prend acte de la fin du Pinel
La loi de finances pour 2026 a été promulguée le 19 février 2026 (loi n° 2026-103). Elle entre dans une séquence particulière : le Pinel s'est éteint fin 2024, la réforme LMNP de la loi de finances 2025 a recalibré la plus-value des bailleurs en meublé, et la politique du logement cherche un nouveau souffle face à la pénurie locative.
Pour les bailleurs particuliers, quatre mesures méritent l'attention. Une nouvelle réduction fiscale via amortissement : le statut bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun ». Une refonte de la fiscalité des logements vacants : la TVLH, qui entre en vigueur en 2027. Une prolongation de l'exonération de plus-value en cas de cession au parc social. Et un report de la révision des valeurs locatives, repoussée à 2030.
En clair : pas de bouleversement généralisé, mais des arbitrages ciblés à connaître avant d'acheter, de vendre ou de laisser un logement vide.
Mesure phare
Le statut bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
L'article 47 de la loi crée un nouveau régime d'amortissement fiscal, codifié aux articles 31, I-1°-i et j du Code général des impôts. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans tout type de zone géographique.
Concrètement : vous déduisez chaque année un pourcentage du prix d'acquisition de vos revenus fonciers. La base de calcul est de 80 % du prix d'achat (foncier forfaitairement évalué à 20 %). Le taux dépend du niveau de loyer pratiqué.
3,5 %
Intermédiaire
Logement neuf
4,5 %
Social
Logement neuf
5,5 %
Très social
Logement neuf
Pour un logement ancien rénové (travaux d'amélioration énergétique d'au moins 30 % du prix d'acquisition), les taux sont réduits : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social. L'amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € selon la part de social ou de très social dans vos revenus locatifs concernés.
La contrepartie : un engagement de location nue de 9 ans minimum, en résidence principale, dans un immeuble collectif, et le respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Le sujet mérite un article à lui seul. Pour le mécanisme complet, les conditions d'éligibilité et la comparaison avec le régime réel classique, voyez notre guide détaillé sur la loi Jeanbrun.
Nouvelle taxe
La TVLH : une taxe unique sur les logements vacants en 2027
La réponse courte : la loi fusionne les deux taxes existantes sur les logements vacants (TLV et THLV) en une seule, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Application au 1er janvier 2027. L'objectif affiché : pousser à la remise sur le marché de logements vacants en zone tendue.
La taxe est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, la même qui sert à la taxe foncière. Elle est due par le propriétaire d'un logement vacant depuis 1 an en zone tendue (2 ans hors zone tendue).
| Situation | Taux 1re année | Dès la 2e année |
|---|---|---|
| Zone tendue (taux légal) | 17 % | 34 % |
| Zone tendue (majoration communale max) | 30 % | 60 % |
| Hors zone tendue (sur délibération) | Taux libre, dans la limite de 50 % de la valeur locative | |
Environ 3 700 communes sont classées en zone tendue en 2026. Dans les autres communes, la TVLH ne s'applique pas automatiquement : le conseil municipal doit délibérer avant le 1er octobre pour une application au 1er janvier suivant.
La vacance s'apprécie sur le logement : pas d'occupant à titre principal, pas de meublement minimal, pas de paiement de taxe d'habitation. Un logement en travaux significatifs (plus de 25 % du loyer théorique annuel) reste exonéré.
Ce que ça change concrètement
Un logement en zone tendue, vacant deux ans, à valeur locative cadastrale de 6 000 € par an : la TVLH s'élève à 2 040 € (34 %) en taux légal, jusqu'à 3 600 € si la commune a majoré à 60 %. Suffisant pour rendre la remise en location intéressante face au choix de laisser vide.
Autres ajustements
Plus-values, valeurs locatives, dispositifs prolongés
Trois mesures plus discrètes méritent attention pour les bailleurs qui prévoient une cession ou qui suivent leur taxe foncière.
Exonération de plus-value « cession au parc social » prolongée jusqu'au 31 décembre 2027
Si vous cédez un bien immobilier à un organisme HLM ou à un opérateur s'engageant à le transformer en logement social, vous êtes totalement exonéré de l'impôt sur la plus-value (art. 150 U, II, 7° et 8° du CGI). Le dispositif devait s'éteindre en 2025, il est prolongé de deux ans.
Révision des valeurs locatives reportée à 2030
Prévue de longue date pour rebattre les bases de la taxe foncière, la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation est décalée à 2030, pour une prise d'effet fiscale en 2031. Les bailleurs gagnent ainsi quatre années de stabilité sur la base de calcul de leurs impôts locaux.
Zones France ruralités revitalisation (ZFRR) prolongées jusqu'au 31 décembre 2029
Le dispositif d'exonération de revenus fonciers lié aux logements situés en ZFRR (anciennes ZRR) reste activable trois années de plus. Utile pour les bailleurs en territoires ruraux ayant acquis ou rénové en zone éligible.
Mises au point
Ce que la loi de finances 2026 ne change pas
La rumeur va vite. Plusieurs sujets que les bailleurs croyaient impactés sont restés en l'état. Cinq points à clarifier.
Le plafond du déficit foncier reste à 10 700 €
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global est inchangée. Le doublement à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique éligibles, en place depuis 2023, n'a pas été modifié non plus.
Les prélèvements sociaux restent à 17,2 %
La hausse votée fin 2025 sur certains revenus du capital ne touche pas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % (9,2 % CSG + 0,5 % CRDS + 7,5 % prélèvement de solidarité).
L'IRL n'est pas touché
L'indice de référence des loyers reste publié trimestriellement par l'INSEE. La loi de finances 2026 ne contient aucune disposition modifiant le mécanisme de révision des loyers.
Le seuil micro-foncier reste à 15 000 €
Le régime du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) s'applique toujours en deçà de 15 000 € de loyers bruts annuels. Au-delà, le passage au régime réel (formulaire 2044) est obligatoire.
L'encadrement des loyers et le calendrier DPE sont inchangés
Les obligations issues de la loi Climat et Résilience (interdiction de location des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034) ne sont pas modifiées. L'encadrement des loyers dans les zones ayant délibéré (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble) reste en vigueur.
Pour aller plus loin sur la déduction des charges au régime réel, voyez notre guide des charges déductibles des revenus fonciers. Et pour comprendre quand bascule du micro-foncier au réel devient intéressant, notre comparatif micro-foncier vs régime réel.
Repères
Le calendrier 2026-2030 pour les bailleurs
| Date | Événement |
|---|---|
| 21 février 2026 | Entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun (statut bailleur privé) |
| 1er janvier 2027 | Entrée en vigueur de la TVLH (taxe sur la vacance des locaux d'habitation) |
| 31 décembre 2027 | Fin de l'exonération de plus-value en cas de cession au parc social |
| 31 décembre 2028 | Fin de la fenêtre d'acquisition éligible au dispositif Jeanbrun |
| 31 décembre 2029 | Fin de la prolongation des dispositifs ZFRR (zones rurales) |
| 2030 | Révision des valeurs locatives des locaux d'habitation |
| 2031 | Prise d'effet fiscale de la nouvelle base des taxes locales |
Suivi sur la durée
Suivre l'effet d'une loi de finances sur 9 ans
Une loi de finances, ce sont des seuils, des taux, des plafonds. Sur un seul lot, on tient le compte sur un coin de bureau. Dès qu'on en a deux ou trois, les baux se chevauchent, les loyers plafonnés changent chaque année par arrêté, et l'administration peut demander, sept ans plus tard, la preuve que la vérification de ressources avait bien été faite à l'entrée du locataire.
PiloteLocatif centralise chaque lot avec son bail, son locataire, ses documents joints et ses dates clés. Les vérifications Jeanbrun, les avis d'imposition de chaque locataire, les justificatifs de travaux sont archivés par bail. En cas de contrôle fiscal sept ans plus tard, vous avez la traçabilité complète.
Pour les bailleurs concernés par la TVLH, la même logique s'applique à l'inverse : documenter le caractère occupé du logement (bail en cours, échéances, quittances) évite tout malentendu avec l'administration sur la vacance réelle d'un bien.
Questions fréquentes
Loi de finances 2026 : vos questions
La loi de finances 2026 a-t-elle changé le plafond du déficit foncier ?
Non. Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus se reportant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le doublement à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique éligibles, en place depuis la loi de finances rectificative pour 2022, n'a pas été modifié.
Le nouveau statut bailleur privé remplace-t-il le Pinel ?
Oui, en partie. Le Pinel s'est éteint au 31 décembre 2024. La loi de finances 2026 installe à sa place le dispositif Jeanbrun, codifié à l'article 31, I-1°-i et j du Code général des impôts. Le mécanisme est différent : un amortissement déductible des revenus fonciers, et non plus une réduction d'impôt sur le revenu global.
Quand la nouvelle taxe sur les logements vacants entre-t-elle en vigueur ?
Au 1er janvier 2027. La TVLH (taxe sur la vacance des locaux d'habitation) remplace les deux taxes existantes (TLV et THLV) en une taxe unique. En zone tendue, le taux est de 17 % la première année puis 34 % dès la deuxième, avec possibilité pour la commune de majorer jusqu'à 30 % puis 60 % par délibération.
Ma commune n'est pas en zone tendue : suis-je concerné par la TVLH ?
Uniquement si votre commune a délibéré pour l'instituer. La TVLH est obligatoire dans les communes classées en zone tendue (environ 3 700 communes en 2026) et facultative ailleurs. Le conseil municipal doit délibérer avant le 1er octobre pour une application au 1er janvier de l'année suivante. Le taux est alors libre, dans la limite de 50 % de la valeur locative cadastrale.
La révision des valeurs locatives est-elle effective en 2026 ?
Non. La loi de finances 2026 reporte la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation à 2030, avec une prise d'effet fiscale prévue en 2031. Cette révision attendue depuis les années 1970 conditionne le calcul de la taxe foncière, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de la nouvelle TVLH.
Les plus-values immobilières des bailleurs sont-elles modifiées ?
Les barèmes et abattements pour durée de détention restent inchangés. La loi prolonge en revanche l'exonération totale de plus-value en cas de cession d'un bien immobilier à un organisme de logement social ou à un opérateur s'engageant à le transformer en logement social, jusqu'au 31 décembre 2027.
Les nouveautés 2026 demandent du suivi. Pas de la paperasse.
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