Charges déductibles des revenus fonciers : la liste complète 2026

Pré-requis

Vous devez être au régime réel

La réponse courte : la déduction des charges réelles n'existe qu'au régime réel. Au micro-foncier (revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €/an), l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, peu importe vos charges réelles. Si vos charges dépassent ce seuil de 30 %, vous laissez de l'argent sur la table.

Le régime réel s'applique automatiquement au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels. En dessous, c'est sur option : vous cochez la case correspondante dans votre déclaration et vous remplissez le formulaire 2044. Attention : l'option vous engage pour 3 ans, irrévocablement.

Article 31 du CGI

Les 7 catégories de charges déductibles

Voici la liste complète des dépenses qu'un bailleur en location nue peut soustraire de ses loyers bruts. Pour chaque catégorie, gardez toutes les factures : en cas de contrôle, c'est à vous de prouver la réalité et le rattachement au bien loué.

Référence : article 31, I-1° du Code général des impôts (version modifiée par la loi de finances pour 2026).

Le sujet qui crée le plus de confusion

Travaux : trois catégories, des règles différentes

Tous les travaux ne se valent pas aux yeux du fisc. Le BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-30) distingue trois familles, avec un traitement fiscal radicalement différent.

Le piège classique : refaire entièrement une salle de bain est déductible (amélioration). Créer une salle de bain supplémentaire là où il n'y en avait pas peut être requalifié en reconstruction si ça implique des travaux structurels. En cas de doute, l'administration regarde l'ampleur des travaux et leur effet sur la consistance du bien.

Charge la plus importante en pratique

Intérêts d'emprunt et frais bancaires

Sur un crédit immobilier en cours, les intérêts représentent souvent le poste de déduction le plus lourd. Le BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-80) précise que sont déductibles les intérêts payés pour les emprunts contractés en vue de l'acquisition, la conservation, la construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration du bien.

En clair : que le prêt serve à acheter ou à faire des travaux, les intérêts sont déductibles. Et avec eux, les frais accessoires.

• Intérêts du crédit principal

  Sur un emprunt de 200 000 € à 3 % sur 20 ans, comptez environ 6 000 € d’intérêts déductibles la première année (montant décroissant ensuite).

• Frais de dossier

  Frais facturés par la banque à l’ouverture du prêt. Déductibles l’année où ils sont payés.

• Frais de garantie

  Hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution (Crédit Logement). Déductibles intégralement.

• Primes d’assurance emprunteur

  Assurance décès-invalidité rattachée au crédit immobilier finançant le bien loué.

• Frais de mainlevée

  Frais liés à la levée d’hypothèque en cas de remboursement anticipé du prêt.

Charges récurrentes

Taxe foncière, assurances, charges de copropriété

Ces trois postes reviennent chaque année. Même sans gros travaux, ils représentent souvent 15 à 25 % des loyers bruts.

Taxe foncière

Intégralement déductible, sauf la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui figure sur le même avis. La TEOM est récupérable sur le locataire via les charges, donc elle ne peut pas en plus être déduite côté bailleur. Concrètement, vous reportez en ligne 227 du formulaire 2044 le montant de l'avis, diminué de la TEOM.

Primes d'assurance

Toutes les assurances liées au bien loué sont déductibles sans limite : assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), assurance vacance locative, et l'assurance emprunteur déjà mentionnée.

Charges de copropriété

Vous déduisez les provisions versées au syndic l'année N. L'année suivante, vous réintégrez la part récupérable auprès du locataire et vous déduisez les charges réellement non récupérables. C'est le mécanisme prévu par l'article 31, I-1°-a quater du CGI. Cette régularisation se fait sur les lignes 229 et 230 du formulaire 2044.

Bonus souvent oublié

Le forfait de 20 € par local et les frais réels

L'article 31, I-1°-e du CGI prévoit deux briques distinctes pour les frais de gestion : un forfait automatique et des frais réels justifiables.

Les deux se cumulent. Si vous payez 800 € d'honoraires de gestion à une agence pour deux logements, vous déduisez 800 € + 40 € (forfait), soit 840 €.

Quand les charges dépassent les loyers

Le mécanisme du déficit foncier

Si vos charges déductibles dépassent vos loyers bruts, vous créez un déficit foncier. C'est là que la déduction devient un vrai levier fiscal : le déficit s'impute d'abord sur vos autres revenus fonciers, puis sur votre revenu global, dans certaines limites.

Concrètement, prenons un cas. Vous touchez 9 600 € de loyers, mais vous payez 15 000 € de travaux d'amélioration cette année (refection complète d'une salle de bain et isolation des combles), plus 4 500 € d'autres charges (taxe foncière, assurances, intérêts). Total des charges : 19 500 €. Déficit foncier : 9 900 €.

Ce déficit vient s'imputer sur votre revenu global (salaires, retraites, etc.) jusqu'à 10 700 €. Pour une tranche marginale à 30 %, c'est environ 2 970 € d'économie d'impôt, plus l'économie sur les prélèvements sociaux. L'année suivante, vos loyers sont imposables normalement.

Les piges classiques

Ce que vous ne pouvez pas déduire

Certaines dépenses sont régulièrement intégrées à tort dans la déclaration 2044. Un contrôle fiscal les détecte très vite.

• ×Travaux de construction et de reconstruction
• ×Travaux d’agrandissement (extension, surélévation)
• ×Mobilier et électroménager (sauf en location meublée au régime BIC)
• ×Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : récupérée sur le locataire
• ×Charges récupérables auprès du locataire (eau froide, ascenseur, parties communes)
• ×Dépenses personnelles du bailleur sans lien avec la location

Erreur fréquente : déduire l'achètement d'une nouvelle cuisine équipée dans une location nue, en pensant que c'est de l'amélioration. C'est en partie vrai : les éléments encastrés et intégrés au bâti sont déductibles, mais pas l'électroménager mobile (réfrigérateur libre, four indépendant). Gardez les factures détaillées pour pouvoir trier en cas de contrôle.

Gagner du temps au moment de déclarer

Garder une trace de chaque charge tout au long de l'année

Lister ses charges au moment de la déclaration, c'est faisable pour un seul lot avec un classeur bien tenu. Dès que vous en gérez trois ou quatre, avec des travaux ponctuels, des intérêts d'emprunt variables et des régularisations de copropriété décalées, retrouver chaque facture en mai devient un calvaire.

PiloteLocatif suit vos loyers et échéances par bien, stocke vos documents (baux, DPE, attestations d'assurance, factures de travaux, appels de fonds de copropriété) et vous permet d'exporter en CSV vos paiements et charges, filtrables par période. Le journal d'activité conserve l'historique complet, ce qui facilite la reconstitution des recettes et dépenses sur l'année.

Les dates d'expiration des DPE et des assurances sont suivies, avec alertes en cas d'échéance à venir. Résultat : en cas de contrôle fiscal, vous retrouvez chaque pièce justificative sans fouiller dans vos emails.

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