Sélectionner un locatairecritères légaux et bonnes pratiques
Le choix qui engage pour plusieurs années. Comment évaluer un dossier, sécuriser le paiement, et rester dans le cadre strict de la loi.
Choisir un locataire repose sur un seul critère légitime : la capacité à payer le loyer dans la durée. Le bailleur ne peut demander que les pièces listées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 ; réclamer un document hors liste expose à 3 000 € d'amende. Tout refus fondé sur un critère personnel (origine, âge, situation familiale, apparence, et les autres critères de l'article 225-1 du Code pénal) est une discrimination, passible de 3 ans de prison et 45 000 € d'amende. En pratique, on évalue la solvabilité (taux d'effort autour de 33 %), la stabilité, et on sécurise avec un garant, Visale ou une garantie loyers impayés.
Le principe
Un seul critère légitime : la capacité à payer
La réponse courte : vous choisissez un locataire sur sa capacité à payer le loyer dans la durée, point. Tout le reste, l'origine, l'âge, la situation de famille, l'apparence, est non seulement hors sujet, mais illégal comme motif de refus.
Cette sélection se joue sur deux terrains : le respect strict des règles (pièces autorisées, non-discrimination) et l'évaluation du dossier (solvabilité, stabilité, garanties). Prenons les deux dans l'ordre.
Le cadre légal
Les pièces que vous avez le droit de demander
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe une liste limitative. Vous ne pouvez demander que ces catégories de documents, au candidat comme à sa caution.
Une pièce d'identité
En cours de validité, avec photographie (carte nationale d'identité, passeport, titre de séjour).
Un justificatif de domicile
Les trois dernières quittances de loyer, ou à défaut une attestation du précédent bailleur, ou un titre de propriété.
Un justificatif d'activité professionnelle
Contrat de travail, attestation de l'employeur, carte professionnelle ou extrait Kbis selon la situation.
Des justificatifs de ressources
Bulletins de salaire, dernier ou avant-dernier avis d'imposition, justificatifs de prestations sociales ou de revenus fonciers selon le profil.
Documents interdits
Sont notamment interdits : la carte Vitale, le dossier médical, un relevé de compte bancaire, une attestation d'absence de crédit, ou un chèque de réservation. Réclamer un document hors liste expose à une amende administrative de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Évaluer le dossier
Mesurer la solvabilité sans se tromper
Le repère le plus utilisé est le taux d'effort : le loyer charges comprises ne devrait pas dépasser environ un tiers des revenus nets du candidat. Ce n'est pas une règle légale, mais un indicateur de bon sens, partagé par la plupart des assureurs loyers impayés.
Concrètement : un candidat qui gagne 3 000 € net par mois peut raisonnablement assumer un loyer d'environ 1 000 €. Intégrez tous les revenus du foyer, y compris les APL, qui sont une ressource et non un motif d'exclusion.
Au-delà du chiffre, regardez la stabilité : nature du contrat (CDI, CDD, indépendant), ancienneté, régularité des revenus. Un dossier solide combine un taux d'effort raisonnable et une situation stable. Pour aller plus loin sur la prévention des impayés, voyez notre article sur le loyer impayé et la marche à suivre.
Interdiction absolue
La non-discrimination, ligne rouge du bailleur
L'article 1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit tout refus de location fondé sur un critère discriminatoire de l'article 225-1 du Code pénal. La liste est longue : origine, sexe, situation de famille, grossesse, apparence physique, âge, état de santé, handicap, orientation, opinions, religion, lieu de résidence, vulnérabilité économique, et d'autres encore.
Les sanctions sont lourdes : jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende (article 225-2 du Code pénal), plus des dommages-intérêts au candidat lésé.
Le piège classique : la charge de la preuve est inversée. Si un candidat présente des éléments laissant supposer une discrimination, c'est à vous de prouver que votre choix reposait sur un motif légitime. D'où l'importance de garder une trace écrite de vos critères et des dossiers reçus.
Le bon réflexe. Sélectionnez toujours sur des critères objectifs et vérifiables : niveau de ressources, stabilité professionnelle, qualité des garanties. Jamais sur une impression personnelle liée à un critère protégé. En cas d'égalité entre deux dossiers solides, le premier complet reçu fait un départage neutre et défendable.
Sécuriser
Trois façons de sécuriser le paiement
Une fois le candidat retenu, vous pouvez renforcer la sécurité du paiement. Trois dispositifs, en partie cumulables ou exclusifs selon les cas.
| Garantie | Principe | Coût |
|---|---|---|
| Caution solidaire | Un proche s'engage à payer en cas de défaillance | Gratuit |
| Visale (Action Logement) | Garantie publique des impayés pour locataires éligibles | Gratuit |
| Garantie loyers impayés | Assurance souscrite par le bailleur | ~2,5 à 4 % du loyer CC |
Attention : la garantie loyers impayés n'est généralement pas cumulable avec une caution solidaire, sauf cas particuliers (étudiant, apprenti). Et l'assureur GLI impose ses propres critères de solvabilité au moment de la souscription, souvent un taux d'effort inférieur à un tiers. Une fois le locataire choisi et sécurisé, place à la rédaction du bail.
Tracer la sélection
Garder une trace propre des dossiers
Conserver les dossiers reçus, les pièces du locataire retenu et la trace de vos critères, c'est se protéger : en cas de contestation, vous montrez une sélection objective. Et une fois le candidat choisi, ces documents servent directement au bail et à la gestion.
PiloteLocatif archive par lot les pièces du locataire et du garant, à côté du bail et des quittances. Vous retrouvez d'un clic l'avis d'imposition vérifié ou l'acte de cautionnement, sans fouiller dans vos mails. Le premier lot est gratuit.
Questions fréquentes
Sélectionner un locataire : vos questions
Quelles pièces peut-on demander à un candidat locataire ?
Uniquement celles listées par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : une pièce d'identité, un justificatif de domicile (trois dernières quittances ou attestation du précédent bailleur), des justificatifs d'activité professionnelle et de ressources (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d'imposition). Demander un document hors liste, comme une carte Vitale ou un relevé bancaire, expose à une amende de 3 000 € pour une personne physique.
Comment évaluer la solvabilité d’un locataire ?
Le repère courant est le taux d'effort : le loyer charges comprises ne devrait pas dépasser environ un tiers des revenus nets du candidat. Un locataire qui gagne 3 000 € net peut raisonnablement assumer un loyer d'environ 1 000 €. Ce n'est pas une règle légale absolue, mais un indicateur de bon sens. La stabilité professionnelle (CDI, ancienneté) compte autant que le montant.
Qu’est-ce qui constitue une discrimination à la location ?
Tout refus fondé sur un critère personnel listé à l'article 225-1 du Code pénal : origine, sexe, situation de famille, grossesse, apparence physique, âge, état de santé, handicap, orientation, opinions, religion, lieu de résidence, vulnérabilité économique, et d'autres. L'article 1 de la loi du 6 juillet 1989 l'interdit expressément. Les sanctions vont jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende (article 225-2 du Code pénal).
Peut-on refuser un locataire au RSA ou aux APL ?
Refuser un candidat au seul motif qu'il perçoit le RSA ou les APL est risqué juridiquement, car la vulnérabilité économique fait partie des critères protégés. Les APL sont d'ailleurs un revenu à intégrer dans le calcul de solvabilité, pas un motif d'exclusion. La sélection doit porter sur la capacité globale à payer, garanties comprises, jamais sur la nature de la ressource.
Quelles garanties pour sécuriser un loyer ?
Trois options principales. La caution solidaire d'un proche, qui s'engage à payer en cas de défaillance (le garant doit justifier de ses propres revenus). La garantie Visale d'Action Logement, gratuite, qui couvre les impayés pour les locataires éligibles. Et la garantie loyers impayés (GLI), une assurance souscrite par le bailleur, autour de 2,5 à 4 % du loyer charges comprises. Attention : la GLI n'est généralement pas cumulable avec une caution.
Le bailleur doit-il justifier son refus ?
Il n'a pas à motiver formellement un refus, mais en cas de plainte pour discrimination, la charge de la preuve s'inverse : si le candidat présente des éléments laissant supposer une discrimination, c'est au bailleur de prouver que sa décision reposait sur un motif légitime et objectif. D'où l'intérêt de garder une trace des dossiers et des critères de sélection appliqués.
Un bon locataire, un dossier bien tenu
PiloteLocatif archive les pièces du locataire et du garant par lot, à côté du bail et des quittances. Tout est tracé, tout est là.
Sans engagement · 1 lot gratuit · Dossiers locataires centralisés