Rédiger son premier bailguide étape par étape
Contrat type, mentions obligatoires, annexes, durée. Tout ce qu'il faut pour un bail conforme à la loi, du premier paragraphe à la signature.
Un bail de résidence principale doit respecter un contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (annexe 1 pour la location nue, annexe 2 pour le meublé). Il doit comporter les mentions obligatoires de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : identité des parties, désignation du logement, durée, loyer et charges, dépôt de garantie. Une notice d'information et le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, état des risques) doivent y être annexés. La durée est de 3 ans en location nue, 1 an en meublé, 9 mois pour un bail étudiant. Un bail incomplet ou non conforme expose à des litiges.
Le socle
Partir du contrat type officiel
La réponse courte : n'inventez pas votre bail, partez du contrat type. Depuis le 1er août 2015, toute location de résidence principale doit respecter le modèle fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi Alur.
Ce décret comporte deux modèles : l'annexe 1 pour la location vide, l'annexe 2 pour la location meublée. Utiliser ce contrat type garantit la présence de toutes les mentions obligatoires et l'absence de clauses interdites. C'est le point de départ le plus sûr pour un premier bail.
Le choix entre nu et meublé a des conséquences sur la durée, le dépôt et la fiscalité. Si vous hésitez encore, voyez notre comparatif bail meublé ou bail vide.
Les mentions
Les mentions obligatoires à ne pas oublier
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le contenu minimal du bail. Voici les informations indispensables.
L'identité des parties
Nom et domicile du bailleur (ou siège et nom du mandataire le cas échéant), nom du ou des locataires.
La désignation du logement
Adresse, type d'habitat, surface habitable en mètres carrés, nombre de pièces, équipements et parties communes accessibles.
La date de prise d'effet et la durée
Date d'entrée dans les lieux et durée du bail selon le type de location.
Le loyer et ses modalités
Montant, modalités de paiement, règles de révision (indice IRL de référence), et en zone d'encadrement le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Le dépôt de garantie
Son montant, plafonné à un mois de loyer hors charges en vide et deux mois en meublé.
Les annexes
Les documents à joindre au bail
Un bail sans ses annexes est incomplet. Le piège classique du premier bailleur : signer le contrat sans joindre les pièces obligatoires. Voici ce qui doit accompagner le bail.
La notice d'information
Document résumant les droits et obligations de chaque partie, dont l'annexe au bail est obligatoire depuis la loi Alur.
Le dossier de diagnostic technique
DPE, constat plomb (avant 1949), amiante (avant juillet 1997), état des risques, et diagnostics gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans.
L'état des lieux d'entrée
Établi à la remise des clés, il conditionne la restitution du dépôt de garantie. Notre guide de l'état des lieux détaille la démarche.
Les extraits du règlement de copropriété
En copropriété, les parties relatives à la destination de l'immeuble et à la jouissance des parties communes et privatives.
Durée et dépôt
Durée du bail et dépôt de garantie
La durée et le dépôt dépendent du type de location. Voici les règles applicables à un bailleur particulier.
| Type de bail | Durée | Dépôt max |
|---|---|---|
| Location vide (bailleur particulier) | 3 ans | 1 mois HC |
| Location meublée | 1 an | 2 mois HC |
| Bail étudiant meublé | 9 mois non renouvelable | 2 mois HC |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Aucun dépôt |
HC signifie hors charges. La location vide d'un bailleur personne morale passe à 6 ans. Le dépôt de garantie se restitue dans un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de retenues justifiées.
Pièges à éviter
Les clauses interdites, réputées non écrites
Certaines clauses, même signées par les deux parties, sont considérées comme non écrites par la loi. Les inscrire ne sert à rien et fragilise le bail. Quelques exemples courants à bannir.
Le prélèvement automatique imposé
Vous ne pouvez pas imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer.
Les pénalités de retard automatiques
Une clause prévoyant une amende en cas de retard de paiement est interdite dans un bail d'habitation.
L'interdiction d'héberger des proches
Interdire au locataire d'héberger qui il souhaite, ou de détenir un animal familier, est réputé non écrit.
La résiliation automatique hors cadre
Seule la clause résolutoire prévue par la loi (impayé, défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés) est valable.
En partant du contrat type officiel, vous évitez d'emblée ces clauses interdites. Pour un point de départ conforme, voyez notre modèle de bail meublé gratuit. Et avant le bail, assurez-vous d'avoir bien sélectionné votre locataire.
Générer et suivre
Du bail signé au suivi du loyer
Rédiger un bail conforme sur un traitement de texte, c'est faisable pour un logement. Mais entre les mentions à jour, les annexes à joindre et la durée à suivre, l'erreur arrive vite, surtout quand le bail doit être renouvelé ou révisé.
PiloteLocatif centralise le bail, ses annexes et le locataire pour chaque lot, puis enchaîne sur les échéances de loyer, les quittances et la révision IRL à la bonne date. Vous établissez le bail une fois, l'outil suit la vie du contrat. Le premier lot est gratuit.
Questions fréquentes
Rédiger un bail : vos questions
Quel modèle de bail utiliser ?
Le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, obligatoire depuis le 1er août 2015 pour toute location de résidence principale. L'annexe 1 du décret est le modèle pour la location vide, l'annexe 2 pour la location meublée. Utiliser ce contrat type garantit la présence de toutes les mentions obligatoires.
Quelles mentions sont obligatoires dans un bail ?
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment : l'identité et l'adresse du bailleur, le nom du locataire, la date de prise d'effet et la durée, la désignation et la surface habitable du logement, le montant du loyer et ses modalités de révision, le montant du dépôt de garantie. En zone d'encadrement, le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent aussi figurer.
Quelles annexes faut-il joindre au bail ?
Une notice d'information résumant les droits et obligations de chaque partie, le dossier de diagnostic technique (DPE, constat plomb si avant 1949, amiante si avant juillet 1997, état des risques, gaz et électricité si plus de 15 ans), l'état des lieux d'entrée, et en copropriété les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble et la jouissance des parties communes. Une grille de vétusté peut aussi être annexée.
Quelle est la durée d’un bail de location ?
3 ans pour une location vide dont le bailleur est un particulier (6 ans si le bailleur est une personne morale), renouvelable par tacite reconduction. 1 an pour une location meublée, réduit à 9 mois non renouvelable pour un bail étudiant. Le bail mobilité, lui, va de 1 à 10 mois sans dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est-il plafonné ?
Oui. Il est limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et à deux mois hors charges pour une location meublée. Il doit être mentionné dans le bail et restitué dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de retenues justifiées.
Que risque-t-on avec un bail non conforme ?
Un bail incomplet ou comportant des clauses abusives s'expose à la contestation : les clauses interdites sont réputées non écrites, et le locataire peut demander la mise en conformité, voire des dommages-intérêts. Certaines absences (notice d'information, diagnostics) engagent la responsabilité du bailleur. Partir du contrat type officiel évite la quasi-totalité de ces risques.
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