Audit énergétique à la ventequi, quand, combien
Pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un document s'ajoute aux diagnostics habituels. Voici son cadre, son contenu et son coût en 2026.
L'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés F ou G depuis le 1er avril 2023, et des E depuis le 1er janvier 2025. Pour la classe D, l'échéance est fixée au 1er janvier 2034. L'audit est valable 5 ans, coûte entre 900 et 1 500 € TTC, et doit accompagner la promesse de vente ou l'acte de vente. Il propose au minimum deux parcours de travaux chiffrés pour atteindre les classes B ou C. Il ne remplace pas le DPE, qui reste obligatoire pour toute vente.
Périmètre
Qui est concerné, depuis quand
La réponse courte : deux conditions cumulatives. Le bien doit être une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété (un seul propriétaire pour l'ensemble du bâtiment), et il doit être classé E, F ou G au DPE. L'obligation s'applique à la mise en vente du bien.
Les appartements en copropriété sont exclus du dispositif. Pour eux, le DPE individuel suffit à la vente, accompagné éventuellement du DPE collectif quand il existe.
Le cadre légal : article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et arrêté du même jour.
| Classe DPE | Obligation depuis |
|---|---|
| F et G | 1er avril 2023 |
| E | 1er janvier 2025 |
| D | 1er janvier 2034 |
En clair : une maison E vendue en 2026 déclenche l'obligation, même si elle échappait au dispositif il y a deux ans. Une maison D reste à l'abri jusqu'en 2034, sauf glissement de classe.
Contenu réglementaire
Ce que doit contenir un audit conforme
Le contenu de l'audit est cadré par l'arrêté du 4 mai 2022. L'objectif : donner à l'acheteur une vision technique et chiffrée du potentiel de rénovation, pas un simple classement.
État des lieux énergétique
Descriptif détaillé du bâti, des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude, de la ventilation et de l'étanchéité. Performance énergétique chiffrée avant travaux.
Au moins deux parcours de travaux
Scénarios chiffrés, l'un permettant d'atteindre la classe C au minimum, l'autre la classe B. Pour chaque scénario : gain de classe DPE, gain en consommation, coût estimé, aides mobilisables, durée des travaux.
Performance estimée après travaux
Classes DPE attendues, consommation et émissions visées, économies annuelles espérées.
Visite obligatoire sur site
L'auditeur doit se rendre dans le logement pour examiner les conditions réelles. L'audit ne peut pas être sous-traité, même partiellement.
Conditions de ventilation post-travaux
Recommandations spécifiques sur la VMC pour éviter les problèmes d'humidité après isolation, posé par décret.
Qui le réalise
Diagnostiqueurs habilités et coût réel
L'audit ne peut pas être réalisé par n'importe quel diagnostiqueur immobilier. La certification est plus exigeante que pour le DPE. Trois catégories de professionnels sont acceptées :
Diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité COFRAC
I.CERT, Bureau Veritas, AFNOR Certification ou autres. Cette certification est spécifique à l'audit réglementaire et s'ajoute à celle du DPE.
Bureaux d'études qualifiés OPQIBI (qualifications 1905 ou 1911)
Cette qualification reconnaît leur compétence pour les audits énergétiques en maison individuelle.
Architectes inscrits à l'Ordre, ayant suivi une formation spécifique
Ils peuvent réaliser l'audit, à condition d'une formation reconnue et d'une assurance professionnelle adaptée.
Coût indicatif
Entre 900 et 1 500 € TTC en moyenne pour une maison individuelle, selon la surface, la complexité du bâti et la zone géographique. Le tarif n'est pas réglementé. Demandez systématiquement deux ou trois devis avant signature.
Si vous engagez ensuite des travaux financés par MaPrimeRénov' parcours accompagné, une partie du coût de l'audit peut être prise en charge. Voyez notre article sur la rénovation des passoires thermiques pour le détail des aides cumulables.
Remise à l'acheteur
À quel moment l'audit doit apparaître
L'audit doit être disponible dès la mise en vente. Il est communiqué à tout candidat acheteur sérieux, et obligatoirement annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique.
Première visite
L'audit doit pouvoir être montré à tout candidat acheteur dès la première visite formelle. En pratique, il accompagne le DDT (dossier de diagnostic technique) que le notaire ou l'agent immobilier transmet.
Promesse de vente
Annexé obligatoirement. L'acquéreur signe en connaissance de cause. Une fois la promesse signée, il dispose du délai de rétractation légal de 10 jours.
Acte authentique
Le notaire vérifie la présence de l'audit dans le dossier avant authentification. En son absence, l'acte ne peut pas être signé en l'état.
Anticiper le délai
Entre la prise de contact, la visite obligatoire et la réception du rapport, comptez 3 à 6 semaines en période normale, plus en période chargée (printemps, été). À lancer dès la décision de mettre en vente, pas la veille de la promesse.
Audit vs DPE
Audit et DPE : deux documents, deux logiques
Le piège classique : croire que l'audit remplace le DPE. C'est faux. Les deux documents sont obligatoires à la vente d'une passoire en monopropriété, et ils répondent à deux logiques différentes.
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objet | Classement A à G | Parcours de rénovation chiffrés |
| Public concerné | Toute vente, toute location | Vente maison/monopropriété E/F/G |
| Durée de validité | 10 ans | 5 ans |
| Coût indicatif | 100 à 250 € | 900 à 1 500 € |
| Profondeur | Constat global | Scénarios chiffrés + aides |
| Visite sur site | Oui | Oui, non sous-traitable |
Pour le détail du DPE et ses obligations en location, voyez notre article dédié. Pour la rénovation après audit, le panorama des aides est dans l'article sur la sortie de passoire thermique.
Sanctions
Ce que risque le vendeur en cas d'absence
La réponse courte : la vente peut être bloquée par le notaire, le prix renégocié par l'acheteur, ou l'acte attaqué en justice. Trois scénarios possibles.
Blocage par le notaire
Le notaire vérifie la présence de l'audit au moment de l'authentification. En son absence, il refuse de signer l'acte tant que la pièce n'est pas produite, retardant la transaction de plusieurs semaines.
Renégociation du prix
Si l'audit révèle un coût de travaux significatif après signature de la promesse, l'acquéreur peut tenter une renégociation, voire activer une condition suspensive si elle a été prévue.
Action en justice après la vente
L'acheteur peut, dans certains cas, demander l'annulation de la vente ou des dommages-intérêts si l'audit manquant est reconnu comme un vice du consentement. Les actions civiles sont prescrites au bout de 5 ans.
Documenter
Garder l'audit accessible jusqu'à la vente
Pour un bailleur qui possède quelques lots, conserver une seule version papier de l'audit suffit. Dès qu'il y a deux ou trois maisons en monopropriété dans le patrimoine, le risque d'égarement ou de périmé sans s'en rendre compte devient réel.
Le même audit peut aussi servir si vous engagez des travaux dans un de vos lots : l'administration fiscale apprécie d'avoir le DPE avant et après travaux pour valider le déficit foncier doublé. La pièce reste donc utile au-delà de la vente.
PiloteLocatif archive vos audits, DPE et diagnostics dans le dossier du lot concerné, avec leur date d'émission. Une alerte automatique vous prévient à l'approche des 5 ans pour prévoir un éventuel renouvellement avant une mise en vente.
Questions fréquentes
Audit énergétique : vos questions
Quels biens sont concernés par l'audit énergétique obligatoire ?
Les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété (un seul propriétaire pour le bâtiment entier) classés E, F ou G au DPE et mis en vente. Les appartements situés en copropriété sont exclus du dispositif : pour eux, le DPE collectif et le DPE individuel suffisent à la vente.
Quand l'audit doit-il être remis à l'acheteur ?
L'audit doit être remis dès la première visite éventuelle, et figurer en annexe de la promesse de vente puis de l'acte authentique. Le notaire vérifie sa présence avant la signature. Sans audit, l'acheteur peut demander la suspension du processus ou renégocier le prix.
Combien de temps l'audit est-il valide ?
5 ans à compter de la date de réalisation. Si vous vendez dans cette période, vous n'avez pas besoin d'en commander un nouveau, à condition qu'aucun gros travaux n'ait modifié les performances du logement entre temps.
Quelle différence entre DPE et audit énergétique ?
Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions, avec quelques recommandations indicatives. L'audit énergétique va plus loin : il établit un état détaillé du bâti, propose au moins deux parcours de rénovation chiffrés et précise les gains de classe attendus, les coûts, et les aides mobilisables. Pour une vente E/F/G, les deux documents sont obligatoires et complémentaires.
Combien coûte un audit énergétique en 2026 ?
Entre 900 et 1 500 € TTC en moyenne selon la surface, la complexité du bâti et la zone géographique. Le tarif n'est pas réglementé, il est donc utile de demander deux ou trois devis. Certaines aides comme MaPrimeRénov' peuvent prendre en charge tout ou partie du coût si l'audit débouche sur des travaux engagés ensuite.
Que risque le vendeur si l'audit manque le jour de l'acte ?
L'acheteur peut refuser de signer ou exiger sa production avant la régularisation. Si la vente s'est conclue malgré l'absence d'audit, la responsabilité du vendeur peut être engagée : action en dommages-intérêts, voire demande de nullité de la vente dans les cas les plus graves. Le notaire peut aussi refuser d'authentifier l'acte tant que la pièce manque.
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