Passoires thermiquessortir du F et du G avant 2028
Un peu moins de 20 mois pour les F. La feuille de route en 6 étapes, avec les aides cumulables et le calcul du déficit foncier doublé en 2026.
Le logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, le F le sera le 1er janvier 2028. Pour rester loueur, le bailleur d'une passoire thermique a deux options : rénover pour passer en E minimum, ou céder. En 2026, trois aides cumulables réduisent fortement le coût : MaPrimeRénov' parcours accompagné (jusqu'à 30 000 € pour un saut de 2 classes), Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et déficit foncier doublé à 21 400 € pour les travaux énergétiques, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. La rénovation se planifie sur 12 à 18 mois et commence systématiquement par un audit énergétique.
L'enjeu
Deux options pour les bailleurs de F et G : rénover ou céder
La réponse courte : depuis le 1er janvier 2025, aucun nouveau bail ne peut être signé pour un logement classé G au DPE en France métropolitaine. Le même sort attend les F à partir du 1er janvier 2028. Pour les E, l'échéance est fixée au 1er janvier 2034.
Concrètement, le bailleur a deux choix. Soit rénover pour faire passer le logement en E minimum (idéalement D), soit céder le bien avant l'échéance. Garder un F loué au-delà de 2028, c'est s'exposer à une demande judiciaire de travaux forcés, une baisse de loyer ordonnée par le juge, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Pour le calendrier détaillé et les sanctions, voyez notre article dédié au DPE obligatoire en location. Cet article-ci se concentre sur la marche à suivre pour rénover.
Étape 1
Commencer par l'audit énergétique
L'audit énergétique est devenu la porte d'entrée obligatoire des projets de rénovation d'ampleur. Réalisé par un diagnostiqueur certifié COFRAC ou un bureau d'études Reconnu Garant de l'Environnement (RGE), il propose au moins deux scénarios chiffrés permettant d'atteindre la classe D ou mieux.
Pour rappel, l'audit est obligatoire à la vente des logements F et G depuis 2023, et des E depuis le 1er janvier 2025. Si vous projetez de vendre, il est de toute façon nécessaire. Si vous rénovez pour louer, il conditionne l'accès à MaPrimeRénov' parcours accompagné.
Ce que contient un audit
- État des lieux complet : isolation existante, système de chauffage, eau chaude, ventilation, étanchéité.
- Au moins deux scénarios de travaux, chiffrés, avec gain de classe DPE et économies d'énergie annuelles attendues.
- Présentation des aides financières mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, déficit foncier).
Coût indicatif : 500 à 1 500 € selon la surface. Partiellement remboursable par MaPrimeRénov' si vous engagez ensuite les travaux.
Étape 2
Les quatre leviers de la rénovation, dans le bon ordre
L'ordre des travaux n'est pas indifférent. Changer la chaudière d'une passoire mal isolée, c'est financer le chauffage du voisin. La logique technique veut qu'on réduise d'abord les besoins avant d'optimiser la production.
Isolation (toiture, murs, planchers bas)
70 % des déperditions d'un logement passent par la toiture et les murs. Priorité absolue, surtout pour les passoires. Attention : depuis le 1er janvier 2026, l'isolation des murs (ITI ou ITE) ne peut plus être financée en geste unique par MaPrimeRénov' : elle doit faire partie d'une rénovation d'ampleur.
Chauffage performant
Pompe à chaleur air-eau, chaudière biomasse (granulés bois), système solaire combiné. Le remplaçant idéal dépend du logement, du climat et du réseau de chaleur disponible. Les chaudières à gaz et à fioul ne sont plus éligibles à MaPrimeRénov'.
Ventilation
VMC double flux dans l'idéal, sinon VMC simple flux hygroréglable. Indispensable après isolation, sous peine de problèmes d'humidité et de qualité de l'air intérieur.
Menuiseries
Fenêtres et portes-fenêtres en double vitrage performant, avec joints étanches. Souvent le poste le plus visible pour le locataire mais loin d'être le plus efficace en matière d'économies. À planifier en dernier, sauf vitrage en piteux état.
Étape 3
Les quatre aides cumulables en 2026
Les aides sont conditionnelles, plafonnées, et leurs règles changent chaque année. En 2026, quatre dispositifs principaux peuvent se cumuler pour un même chantier.
| Aide | Plafond / portée | Conditions clés |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov' parcours accompagné | Jusqu'à 30 000 € (saut 2 classes) ou 40 000 € (saut 3+ classes) | Logement E/F/G, audit énergétique, accompagnateur Mon Accompagnateur Rénov', engagement de location 6 ans |
| Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) | Variable selon les fournisseurs et les gestes (typ. 1 000 à 4 000 €) | Aucun plafond de ressources. Versés par les obligateurs (fournisseurs d'énergie) sur dossier signé avant devis. |
| Éco-prêt à taux zéro | Jusqu'à 50 000 € | Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Sans condition de ressources. |
| Déficit foncier doublé | 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €) | Logement E/F/G avant travaux, classe D minimum atteinte après. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. |
La TVA s'applique aussi au taux réduit de 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique éligibles, contre 20 % en taux plein. Un gain mécanique de l'ordre de 14 % sur le coût des prestations.
Mauvaise nouvelle 2026 : le bonus « sortie de passoire » de 10 % accordé jusqu'en 2025 dans MaPrimeRénov' a été supprimé au 1er janvier 2026.
Zoom fiscal
Le déficit foncier à 21 400 € dans le détail
Pour les travaux de rénovation énergétique d'un logement classé E, F ou G, le plafond annuel du déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé, de 10 700 € à 21 400 €. Le surplus reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quatre conditions cumulatives, à documenter précisément :
Travaux d'amélioration énergétique éligibles
Isolation, chauffage performant (PAC, biomasse, chaudière à condensation), VMC double flux, audit énergétique préalable.
Logement actuellement classé E, F ou G
DPE avant travaux à présenter, établi selon la méthode 2021 par un diagnostiqueur certifié.
Classe D minimum atteinte après
DPE après travaux indispensable, établi à l'achèvement. Sans saut de classe suffisant, le plafond standard de 10 700 € s'applique.
Travaux payés entre 2023 et 2027
Le dispositif, créé par la loi de finances rectificative pour 2022, a été prolongé par la loi de finances 2026 jusqu'au 31 décembre 2027.
Déclaration sur le formulaire 2042 + annexe 2044. Le déficit imputable sur le revenu global va en case 4BB (10 700 ou 21 400 € selon le cas). Le surplus, reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, va en case 4BC, puis en 4BD les années de report. Pour le panorama complet des déductions, voyez notre article sur les charges déductibles des revenus fonciers.
Cas pratique
T3 classé G à Lyon : combien coûte réellement la rénovation
T3 de 65 m² classé G, loué 850 € mensuels. L'audit énergétique propose un scénario complet : isolation des combles et des murs par l'extérieur, pompe à chaleur air-eau, VMC double flux. Devis total : 38 000 € TTC à TVA 5,5 %.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Coût total TTC | 38 000 € |
| − MaPrimeRénov' parcours accompagné (revenus intermédiaires) | 17 100 € |
| − CEE (estimation) | 2 800 € |
| Reste à charge avant fiscalité | 18 100 € |
| − Économie d'impôt via déficit foncier (TMI 30 %) | 9 850 € |
| Reste à charge net | 8 250 € |
Résultat : sur un chantier à 38 000 €, le bailleur en supporte effectivement 8 250 € net, soit 22 % du coût affiché. Le solde est financé par les aides directes (20 %) et l'avantage fiscal (26 %). Un éco-PTZ peut compléter pour lisser la trésorerie.
Le calcul varie sensiblement selon vos revenus (tranche marginale), votre situation fiscale (revenus fonciers à absorber pour exploiter le déficit) et les barèmes MaPrimeRénov' applicables à votre foyer.
Suivi de chantier
Centraliser tous les justificatifs du chantier
Une rénovation pour sortir d'un G génère vite trente pièces à conserver : audit énergétique, devis RGE, factures, attestation d'achèvement, DPE avant et après, notification MaPrimeRénov', attestation CEE, contrat d'éco-PTZ, bail pendant les travaux, échéances de loyer suspendues le cas échéant.
Tant que vous êtes en plein chantier, vous suivez tout. Six mois plus tard, au moment de la déclaration foncière, retrouver chaque facture demande du temps. Trois ans plus tard, lors d'un contrôle fiscal sur le déficit foncier de 21 400 €, ce délai devient un vrai problème.
PiloteLocatif centralise tous ces documents par lot. Vous archivez les pièces au fur et à mesure, et vous les retrouvez en un clic. Le jour de la déclaration ou du contrôle, l'historique est là, date par date.
Questions fréquentes
Sortir d'une passoire thermique : vos questions
Quand un logement F sera-t-il interdit à la location ?
Le 1er janvier 2028 pour les nouveaux baux et renouvellements en France métropolitaine. Les baux F en cours signés avant cette date continuent jusqu'à leur terme, mais ne pourront être ni renouvelés ni reconduits tacitement avec un loyer revalorisé. Le calendrier complet est inscrit dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Le bonus sortie de passoire MaPrimeRénov' est-il encore en vigueur en 2026 ?
Non. Le bonus de 10 % accordé pour une sortie de passoire (F ou G vers D ou mieux) a été supprimé à compter du 1er janvier 2026. En contrepartie, les passoires gardent l'accès au parcours par geste jusqu'au 31 décembre 2026, avant un basculement obligatoire vers la rénovation d'ampleur en 2027.
Quelles aides puis-je cumuler pour rénover en 2026 ?
Quatre dispositifs principaux : MaPrimeRénov' (versée par l'Anah selon vos revenus et la nature des travaux), Certificats d'Économies d'Énergie (CEE versés par les fournisseurs d'énergie, sans plafond de ressources), éco-prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € prolongé jusqu'à fin 2027, et déficit foncier doublé à 21 400 € pour les travaux énergétiques d'un logement classé E, F ou G. La TVA s'applique au taux réduit de 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique éligibles.
Comment fonctionne le déficit foncier à 21 400 € ?
Pour les travaux d'amélioration énergétique d'un logement classé E, F ou G permettant d'atteindre au minimum la classe D, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € par an. Le surplus reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le dispositif, créé par la loi de finances rectificative pour 2022, a été prolongé par la loi de finances 2026 jusqu'au 31 décembre 2027.
Mon DPE doit-il être refait après les travaux ?
Oui. Pour bénéficier des aides à la rénovation, le bailleur doit fournir un DPE avant travaux et un DPE après travaux établis selon la nouvelle méthode 2021 par un diagnostiqueur certifié COFRAC. Le DPE après travaux est aussi indispensable pour relouer le bien et le sortir officiellement du statut de passoire thermique.
Que faire si je ne peux pas financer les travaux ?
Trois pistes hors aides classiques : céder le bien à un investisseur prêt à rénover (avec une décote acceptée), céder à un bailleur social organisme HLM (exonération de plus-value prolongée jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026), ou conserver le bien en habitation personnelle hors location, sans application des interdictions DPE qui ne visent que la location.
Une rénovation pour sortir du F, c'est aussi un dossier complet à tenir
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