Déclaration 20265 nouveautés à connaître pour les bailleurs
La campagne est ouverte depuis le 9 avril 2026. Cinq changements méritent une attention particulière avant de valider votre déclaration des revenus 2025.
La déclaration des revenus 2025, ouverte sur impots.gouv.fr depuis le 9 avril 2026, intègre cinq changements pour les bailleurs : un barème revalorisé de +0,9 %, une hausse de la CSG sur les revenus LMNP (17,2 % à 18,6 %), un effondrement des seuils micro-BIC pour les meublés de tourisme (loi Le Meur), de nouvelles cases déclaratives spécifiques aux locations meublées, et le dispositif Jeanbrun à anticiper pour les acquisitions postérieures au 21 février 2026.
Contexte
Une campagne 2026 dense en changements
La saison déclarative 2026 ne se limite pas à un nouveau calendrier. Trois textes législatifs récents convergent sur cette déclaration : la loi Le Meur de novembre 2024 sur les meublés de tourisme, la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
Le calendrier est cadré : ouverture le 9 avril, papier le 19 mai, en ligne du 21 mai au 4 juin selon le département. Pour la méthodologie complète (formulaires, micro-foncier vs réel, charges déductibles), voyez notre guide complet de la déclaration des revenus fonciers. Ce qui suit cible exclusivement ce qui change cette année.
Nouveauté 1
Le barème de l'impôt est revalorisé de 0,9 %
Conformément à la loi de finances 2026, les tranches du barème progressif sont révalues pour neutraliser une partie de l'inflation 2024-2025. La hausse retenue est de +0,9 %, plus faible que les années précédentes.
| Tranche de revenu | Taux marginal |
|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % |
| 11 600 à 29 579 € | 11 % |
| 29 579 à 84 577 € | 30 % |
| 84 577 à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Concrètement : un bailleur en tranche à 30 % qui perçoit 20 000 € de loyers nets en location nue voit son impôt calculé selon ces nouveaux seuils. Le gain est modeste à titre individuel (de l'ordre d'une centaine d'euros), mais il limite les effets de seuil quand vous arbitrez entre micro-foncier et régime réel.
Nouveauté 2
CSG sur les revenus LMNP : passage à 18,6 %
La réponse courte : c'est l'article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 qui a porté la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle. Les prélèvements sociaux passent donc de 17,2 % à 18,6 % en LMNP.
Cette hausse s'applique dès les revenus 2025, donc dès la déclaration en cours. Elle vise également les dividendes versés par les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés.
Location nue
17,2 %
Inchangé (9,2 % CSG + 0,5 % CRDS + 7,5 % prélèvement de solidarité)
Location meublée (LMNP)
18,6 %
Hausse de +1,4 point (CSG passe à 10,6 %)
Le piège classique : croire que la hausse renchérit systématiquement votre LMNP. Elle ne s'applique qu'au résultat imposablede l'activité. Si vous êtes au régime réel et que l'amortissement neutralise vos recettes, votre résultat est nul ou déficitaire, et aucun prélèvement social n'est dû cette année-là. Les bailleurs au micro-BIC, en revanche, subissent la hausse de plein fouet sur leur revenu imposable après abattement.
Nouveauté 3
Loi Le Meur : les seuils micro-BIC des meublés de tourisme s'effondrent
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) a fortement durci les conditions du micro-BIC pour les meublés de tourisme. Ses effets s'appliquent pour la première fois sur les revenus 2025, donc sur la déclaration en cours.
| Type de bien | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé classé ou chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Location meublée classique (résidence principale) | 77 700 € | 50 % |
Pour rappel, avant la loi Le Meur, le meublé classé bénéficiait d'un abattement de 71 % jusqu'à 188 700 € de recettes, et le non classé de 50 % jusqu'à 77 700 €. La nouvelle donne pousse beaucoup de bailleurs à basculer au régime réel dès 2025.
Vous dépassez le nouveau seuil ?
Le passage au régime réel devient obligatoire. C'est le moment de retrouver toutes les factures de 2025 : assurance, abonnement internet, ménage, taxe foncière, charges de copropriété, petit mobilier. Au réel, ces charges et l'amortissement du bien neutralisent souvent l'impôt, même sans les abattements forfaitaires généreux d'avant.
Nouveauté 4
Nouvelles cases déclaratives pour la location meublée
Conséquence directe de la loi Le Meur : l'administration fiscale a scindé les cases de déclaration des locations meublées non professionnelles. Le formulaire 2042-C-PRO déclinent désormais trois jeux de cases distinctes.
Chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés
Cases 5NG, 5OG, 5PG (selon le déclarant : déclarant 1, déclarant 2, personne à charge). C'est la catégorie qui bénéficie encore d'un abattement de 50 % au micro-BIC.
Meublés de tourisme non classés
Cases 5NH, 5OH, 5PH. Abattement réduit à 30 % et plafond à 15 000 €. Ne pas confondre avec les cases meublés classiques : l'erreur d'aiguillage est la nouvelle source n°1 d'avis rectificatif.
Autres locations meublées (longue durée, résidence principale du locataire)
Cases 5NI, 5OI, 5PI. C'est là que vont les revenus d'une location meublée classique en bail d'un an (ou 9 mois étudiant). Abattement micro-BIC de 50 %, plafond 77 700 €.
Pour la déclaration au régime réel, le même découpage s'applique sur les formulaires 2031 et 2033, à reporter dans la déclaration générale via les cases correspondantes en « BIC - réel ».
Nouveauté 5
Dispositif Jeanbrun : rien à déclarer cette année, tout à préparer
Le nouveau statut bailleur privé, codifié aux articles 31, I-1°-i et j du Code général des impôts par l'article 47 de la loi de finances 2026, s'applique aux acquisitions réalisées à compter du 21 février 2026.
Concrètement, aucun amortissement Jeanbrun n'est déductible dans la déclaration 2026 (revenus 2025) : les acquisitions éligibles n'ont pas encore généré de revenus l'année dernière. Les premiers amortissements Jeanbrun seront portés sur la déclaration 2027.
Pour autant, c'est maintenant qu'on s'organise. Si vous avez acquis (ou prévoyez d'acquérir avant fin 2028) un logement éligible, deux documents sont à constituer dès la mise en location : l'avis d'imposition N-2 du locataire (vérification des ressources) et le justificatif du plafond de loyer applicable selon la zone. Pour le mécanisme complet, voyez notre guide détaillé sur la loi Jeanbrun.
Pour aller plus loin sur l'ensemble des mesures fiscales 2026, voyez notre panorama de la loi de finances 2026 pour les bailleurs : dispositif Jeanbrun, taxe TVLH sur les logements vacants, plus-values et révision des valeurs locatives.
Préparer la déclaration sans stress
Centraliser les justificatifs pour ne rien chercher en mai
Quand on gère un seul lot en micro, la déclaration tient en dix minutes : un chiffre à reporter, l'abattement forfaitaire s'applique automatiquement. C'est faisable.
Dès qu'on bascule au réel ou qu'on gère plusieurs lots, la préparation prend des heures. Retrouver les avis d'échéance, totaliser les loyers vraiment encaissés, collecter les factures de travaux, recouper les charges de copropriété récupérables et non récupérables. Sans méthode, c'est là qu'on oublie une charge déductible, et que la déclaration coûte 200 ou 300 € de trop.
PiloteLocatif centralise loyers encaissés, baux, documents joints et alertes pour chaque lot. En mai, vous exportez le récapitulatif annuel en un clic, avec montants par lot, charges récupérées et déductibles, dates et références. C'est ce récapitulatif qui vous fait gagner une demi-journée à chaque déclaration.
Questions fréquentes
Nouveautés 2026 : vos questions
Quelles sont les principales nouveautés de la déclaration 2026 pour les bailleurs ?
Cinq points méritent une attention particulière : barème de l'impôt revalorisé de 0,9 %, prélèvements sociaux LMNP qui passent de 17,2 % à 18,6 %, refonte des seuils micro-BIC pour les meublés de tourisme (loi Le Meur), nouvelles cases déclaratives par type de location meublée et anticipation du dispositif Jeanbrun pour les acquisitions à compter du 21 février 2026.
La CSG augmente-t-elle vraiment sur la location meublée non professionnelle ?
Oui. L'article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 porte la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus LMNP. Les prélèvements sociaux totaux passent donc de 17,2 % à 18,6 %. La hausse s'applique au résultat imposable de l'activité : si vous êtes au régime réel et que l'amortissement neutralise le résultat, aucun prélèvement supplémentaire n'est dû.
Mes meublés de tourisme sont-ils touchés par la baisse des seuils micro-BIC ?
Oui, si vous êtes au micro-BIC. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond passe de 77 700 € à 15 000 € et l'abattement forfaitaire de 50 % à 30 %. Pour les meublés classés et chambres d'hôtes, le plafond descend de 188 700 € à 77 700 € et l'abattement de 71 % à 50 %. Au-delà, le régime réel devient obligatoire.
Quelles nouvelles cases pour déclarer ma location meublée en 2026 ?
Le formulaire 2042-C-PRO distingue désormais trois catégories de location meublée non professionnelle. Chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés : cases 5NG, 5OG, 5PG. Meublés de tourisme non classés : cases 5NH, 5OH, 5PH. Autres locations meublées (location classique à un locataire en résidence principale) : cases 5NI, 5OI, 5PI.
Le dispositif Jeanbrun est-il déclarable dans la déclaration 2026 ?
Non pour la majorité des bailleurs. Le dispositif s'applique aux acquisitions à compter du 21 février 2026. Les premiers amortissements seront donc déductibles dans la déclaration 2027 (revenus 2026). Pour la déclaration 2026 en cours, le dispositif est sans portée pratique, sauf cas particulier de prise de possession ou de mise en location intervenue dans les semaines suivant la promulgation.
Comment ne rien rater de ces nouveautés ?
Vérifiez d'abord votre régime fiscal (micro vs réel) à la lumière des nouveaux seuils. Notez les nouvelles cases si vous avez une location meublée. Conservez précieusement tous les justificatifs (loyers encaissés, charges réelles, factures de travaux, taxe foncière) pour appuyer la déclaration. En cas de doute sur une mesure 2026, l'aide en ligne sur impots.gouv.fr est mise à jour, et la commission des impôts du département peut être saisie gratuitement.
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