Mon locataire a-t-il le droit de fumer chez lui ?
La clause non-fumeur de votre bail ne vaut rien. Tout se joue à la sortie, sur l’état des lieux et la grille de vétusté.
Oui, et la clause non-fumeur est sans effet.
L’interdiction de fumer du Code de la santé publique vise les lieux à usage collectif, pas le domicile. Votre marge est à la sortie : les dégradations excédant l’usure normale se retiennent, après abattement de vétusté.
En bref
Aucune disposition n’interdit de fumer dans un logement privé : la loi Évin et le décret du 15 novembre 2006 visent les lieux affectés à un usage collectif, pas le domicile. Une clause non-fumeur insérée dans un bail d’habitation n’a donc pas de fondement et ne permet ni de refuser un candidat, ni de résilier. La marge du bailleur se situe entièrement à la sortie : le jaunissement des peintures et les odeurs imprégnées sont des dégradations, mais leur retenue suppose un état des lieux comparatif et un abattement de vétusté qui, après six ou sept ans d’occupation, ne laisse souvent plus grand-chose.
Le domicile n’est pas un lieu collectif
L’interdiction de fumer posée par le Code de la santé publique vise les lieux fermés et couverts accueillant du public ou constituant des lieux de travail. Le décret n° 2006-1386 du 15 novembre 2006 en a fixé le périmètre. Un logement d’habitation n’en fait pas partie.
Le locataire dispose de la jouissance paisible du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et ce qu’il y fait relève de sa vie privée dès lors qu’il ne cause de dommage à personne. Fumer chez soi entre exactement dans ce cadre.
Une clause « logement non-fumeur » n’a donc aucun texte pour la soutenir. Elle est fréquente dans les baux rédigés à partir de modèles anglo-saxons, et elle ne produit pas d’effet : aucun juge ne prononcera la résiliation d’un bail d’habitation au motif que le locataire fume chez lui.
Refuser un candidat parce qu’il fume est en revanche possible. Le tabagisme ne figure pas parmi les critères de discrimination de l’article 225-1 du Code pénal, et vous n’avez pas à motiver un refus. Mais une fois le bail signé, le sujet est clos.
Les parties communes, elles, sont interdites
Halls, couloirs, cages d’escalier, ascenseurs et locaux à vélos sont des lieux affectés à un usage collectif : l’interdiction de fumer s’y applique pleinement, et relève du règlement de copropriété et du syndic, pas du bail.
Balcon, terrasse et troubles de voisinage
Un balcon ou une terrasse à jouissance privative n’est pas un lieu collectif : le locataire peut y fumer. La question se déplace alors sur le terrain du voisinage.
La fumée qui remonte systématiquement chez le voisin du dessus peut constituer un trouble anormal de voisinage si elle est répétée et excessive. Les décisions en la matière sont rares et exigeantes : une gêne occasionnelle ne suffit pas, il faut démontrer un caractère anormal, continu et documenté.
Si un tel trouble est établi, il relève de l’obligation d’user paisiblement du logement, et vous devez réagir en tant que bailleur. Mais le point de départ reste la preuve, qui incombe à celui qui se plaint.
Ce qui se retient à la sortie
C’est la seule question qui compte vraiment, et elle ne se pose qu’à l’état des lieux de sortie.
Le locataire doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, déduction faite de l’usure normale. Un jaunissement des peintures et des plafonds, des odeurs imprégnées dans les revêtements, des traces sur les interrupteurs : ce sont des dégradations dès lors qu’elles excèdent ce qu’une occupation normale aurait produit sur la même durée.
Mais l’article 1755 du Code civil exclut de la charge du locataire tout ce qui relève de la vétusté. Or une peinture a une durée de vie de sept à dix ans selon les grilles usuelles. Après six ans d’occupation, la remise en peinture était de toute façon due : la retenue devient marginale, voire nulle.
La retenue se justifie donc surtout sur les baux courts. Un logement repeint à neuf et rendu jauni au bout de deux ans laisse une marge réelle. Le même logement rendu au bout de huit ans n’en laisse presque aucune.
Pour qu’une retenue tienne, il faut trois pièces :
- Un état des lieux d’entrée qui décrit précisément l’état des peintures, avec des photos datées. Une mention « bon état » sans détail ne prouve rien.
- Un état des lieux de sortie contradictoire qui constate l’écart, en le décrivant pièce par pièce.
- Un devis ou une facture, auquel s’applique l’abattement de vétusté correspondant à la durée d’occupation.
Le nettoyage n’est pas la peinture
Un lessivage de murs qui suffit à retirer le film de nicotine coûte quelques centaines d’euros et se justifie plus facilement qu’une remise en peinture complète. Faites chiffrer les deux : une retenue proportionnée passe, une retenue maximaliste se fait rabattre en conciliation.
Ce que vous pouvez faire, et ce qui ne sert à rien
La clause non-fumeur ne sert à rien, mais deux leviers existent réellement.
- Soigner l’état des lieux d’entrée. C’est le seul document qui vous permettra, des années plus tard, de démontrer l’état initial des peintures. Photographiez chaque pièce, notez la date de la dernière remise en peinture dans le bail ou en annexe.
- Annexer une grille de vétusté au bail. Elle fixe à l’avance les durées de vie et les abattements, ce qui évite la discussion à la sortie et vous protège autant qu’elle protège le locataire. En son absence, c’est le juge ou la commission de conciliation qui tranchera, souvent moins favorablement que ce que vous espériez.
- Sélectionner à l’entrée, si le sujet vous importe. C’est légal, et c’est le seul moment où vous avez la main.
À lire ensuite
Tout se joue sur la vétusté au moment du départ : la grille de vétusté fixe les durées de vie et les abattements, et la restitution du dépôt de garantie donne les délais et les justificatifs à produire.
Tabac en location : les questions qui reviennent
Peut-on interdire de fumer dans un bail d’habitation ?
Non, aucune clause ne le permet valablement. L’interdiction de fumer du Code de la santé publique vise les lieux fermés accueillant du public ou constituant des lieux de travail, pas le domicile. Une clause non-fumeur dans un bail d’habitation n’a pas de fondement et ne permet ni de résilier, ni de sanctionner.
Puis-je refuser un candidat locataire parce qu’il fume ?
Oui. Le tabagisme ne figure pas parmi les critères de discrimination énumérés par l’article 225-1 du Code pénal, et vous n’avez pas à motiver le refus d’un dossier. C’est le seul moment où vous avez la main sur ce sujet : une fois le bail signé, vous ne pouvez plus rien exiger.
Mon locataire peut-il fumer sur le balcon ?
Oui, un balcon à jouissance privative n’est pas un lieu affecté à un usage collectif. La fumée qui remonte chez un voisin peut en revanche constituer un trouble anormal de voisinage si elle est répétée et excessive, mais la preuve en est exigeante et incombe à celui qui se plaint. Les parties communes, elles, sont bien interdites.
Puis-je retenir la remise en peinture sur le dépôt de garantie ?
Seulement si le jaunissement excède l’usure normale, et après abattement de vétusté. L’article 1755 du Code civil exclut de la charge du locataire tout ce qui relève de la vétusté : or une peinture a une durée de vie de sept à dix ans. Sur un bail long, la remise en peinture était de toute façon due et la retenue devient marginale.
Comment prouver que les dégâts viennent du tabac ?
Par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. C’est l’état des lieux d’entrée qui fait la différence : une mention « bon état » sans détail ne prouve rien, alors qu’une description pièce par pièce avec photos datées permet d’établir l’écart. Joignez ensuite un devis, sur lequel s’appliquera l’abattement de vétusté.
Une grille de vétusté change-t-elle quelque chose ?
Beaucoup. Annexée au bail, elle fixe à l’avance les durées de vie et les taux d’abattement, ce qui évite la discussion à la sortie. En son absence, c’est la commission de conciliation ou le juge qui appréciera, en général de façon moins favorable au bailleur que ce qu’il escomptait.
L’état des lieux d’entrée décide de tout
C’est la pièce qui, six ans plus tard, dira dans quel état vous aviez remis les peintures. PiloteLocatif la conserve avec le bail et les quittances du lot.
1 lot gratuit · Sans engagement · PiloteLocatif