Restituer le dépôt de garantierègles, délais et retenues
Un mois ou deux, retenues justifiées, pénalités de retard. Ce que la loi vous autorise à garder, et ce que vous devez rendre.
À la fin du bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il révèle des dégradations justifiant une retenue. Toute retenue doit être justifiée par une facture ou un devis, jamais estimée à la louche. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision, dans la limite de 20 %, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. En cas de retard, le dépôt dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois entamé. Un état des lieux d'entrée précis reste la meilleure protection.
Le délai
Un mois ou deux, selon l'état des lieux
La réponse courte : le délai dépend de l'état des lieux de sortie, encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
1 mois
État des lieux conforme
Si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée, sans dégradation.
2 mois
En cas de retenue
Si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations justifiant une retenue.
Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée. C'est cette date qui déclenche le compte à rebours.
Les retenues
Ce que vous pouvez retenir, sur justificatif
Le piège classique : retenir une somme « au jugé » pour des dégradations. Toute retenue doit être justifiée par une pièce. Trois motifs sont admis.
Les dégradations
Constatées par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, chiffrées par une facture ou un devis. La vétusté, elle, reste à votre charge.
Les impayés
Loyers ou charges restés impayés, appuyés par le décompte correspondant.
La régularisation de charges
Le solde dû après régularisation, justifié par le décompte annuel. En copropriété, une provision peut être conservée.
Pour distinguer proprement usure normale et dégradation, voyez notre article sur la grille de vétusté. Et pour un état des lieux qui protège, notre check-list de l'état des lieux d'entrée.
Cas de la copropriété
La provision de 20 % jusqu'à l'arrêté des comptes
Quand le logement est en copropriété, un cas particulier s'applique. Au moment du départ du locataire, la régularisation annuelle des charges de copropriété n'est pas toujours connue.
Pour couvrir cette incertitude, le bailleur peut conserver une provision, dans la limite de 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Une fois les comptes approuvés et la régularisation connue, le solde est restitué au locataire.
Cette possibilité évite de réclamer plus tard un complément à un locataire déjà parti. Elle doit rester proportionnée : le reste du dépôt est restitué dans le délai normal.
Retard
10 % de pénalité par mois de retard
Ne pas restituer le dépôt dans les délais coûte cher. Le dépôt de garantie encore dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Concrètement, pour un loyer de 800 €, chaque mois de retard ajoute 80 € dûs au locataire. Ces pénalités sont automatiques et s'accumulent. Un retard de trois mois, c'est 240 € en plus à verser.
En cas de litige
Si le locataire conteste une retenue, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action judiciaire. Voyez notre article sur la commission de conciliation.
Justifier chaque retenue
Comparer entrée et sortie en un instant
Toute la difficulté se joue à la sortie : retrouver l'état des lieux d'entrée, le comparer à celui de sortie, chiffrer les retenues sur devis, et tenir le délai. Un état d'entrée égaré, et vous ne pouvez plus rien retenir.
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Questions fréquentes
Restituer le dépôt de garantie : vos questions
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations justifiant une retenue. Le point de départ est la restitution des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée.
Quelles retenues peut-on faire sur le dépôt ?
Uniquement des sommes justifiées : dégradations constatées par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, loyers ou charges impayés, régularisation de charges. Chaque retenue doit être appuyée par une pièce : facture, devis, décompte de charges. Une retenue estimée sans justificatif est contestable par le locataire.
Peut-on retenir pour de la vétusté ?
Non. La vétusté, c'est l'usure normale liée au temps et à un usage ordinaire du logement. Elle reste à la charge du bailleur et ne peut jamais être retenue sur le dépôt. Seules les dégradations, c'est-à-dire les détériorations anormales, sont retenables. Une grille de vétusté annexée au bail aide à trancher entre les deux.
Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?
Le dépôt de garantie encore dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ces pénalités sont automatiques et s'accumulent tant que le bailleur ne restitue pas. Mieux vaut donc respecter scrupuleusement le délai d'un ou deux mois.
Comment gérer le dépôt en copropriété ?
Quand le logement est en copropriété, le bailleur peut conserver une provision sur le dépôt, dans la limite de 20 %, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Cela permet de couvrir une éventuelle régularisation de charges non encore connue. Le solde est restitué après l'approbation des comptes annuels.
Le dépôt de garantie rapporte-t-il des intérêts au locataire ?
Non. Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire pendant la durée du bail. Le bailleur le conserve sans obligation de le placer ni de verser d'intérêts. Les seuls intérêts en jeu sont les pénalités de retard de 10 % par mois si le bailleur tarde à le restituer en fin de bail.
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