Premier état des lieux d'entréela check-list anti-litige
Le document qui vous protège, ou qui se retourne contre vous. Pièce par pièce, ce qu'il faut noter le jour de la remise des clés.
L'état des lieux d'entrée est la photographie du logement le jour de la remise des clés. C'est lui qui, comparé à l'état des lieux de sortie, détermine ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe son contenu obligatoire : description pièce par pièce, relevés de compteurs, liste des clés, signature des deux parties. Un état des lieux détaillé, précis et photographié protège le bailleur des litiges. Un document bâclé se retourne contre lui : sans preuve d'entrée, impossible de facturer une dégradation à la sortie. La vétusté, elle, reste toujours à la charge du bailleur.
L'enjeu
Le seul document qui prouve l'état d'entrée
La réponse courte : l'état des lieux d'entrée est la photographie du logement le jour de la remise des clés. C'est lui, comparé à l'état des lieux de sortie, qui détermine ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie.
Le piège classique du premier bailleur : bâcler ce document pour aller vite. Sans preuve de l'état d'entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état. Résultat : à la sortie, impossible de facturer une dégradation, même évidente. L'état des lieux d'entrée n'est pas une formalité, c'est votre assurance.
Cet article se concentre sur l'entrée. Pour la vue d'ensemble entrée et sortie, voyez notre guide complet de l'état des lieux.
Le cadre légal
Ce que le document doit obligatoirement contenir
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal de l'état des lieux. Sept éléments sont indispensables.
Les dates et l'adresse
Date d'établissement du document, date d'entrée effective, adresse complète du logement.
L'identité des parties
Nom du bailleur (ou du mandataire) et du ou des locataires, avec leurs coordonnées.
La description détaillée de chaque pièce
Sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements. Pour chaque élément, l'état précis : neuf, bon, moyen, mauvais, avec le détail des défauts existants.
Les relevés de compteurs
Eau froide, eau chaude, gaz, électricité. Indispensables pour éviter les litiges de consommation.
La liste des clés remises
Clés du logement, de l'immeuble, de la boîte aux lettres, du local à vélos, badge d'accès. Chaque clé comptée.
La signature des deux parties
Établi en autant d'exemplaires que de parties, signé par chacune, et annexé au bail.
Sur le terrain
La check-list pièce par pièce
Le jour de la remise des clés, avancez pièce par pièce, sans rien laisser au hasard. Voici les points de vigilance par zone.
| Zone | À vérifier |
|---|---|
| Entrée et couloirs | Portes, serrures, interphone, sols, interrupteurs |
| Séjour et chambres | Murs, peintures, sols, fenêtres, volets, prises, radiateurs |
| Cuisine | Électroménager, plaques, hotte, robinetterie, joints, plan de travail |
| Salle de bain et WC | Sanitaires, robinetterie, joints, ventilation, traces d'humidité |
| Annexes | Cave, balcon, terrasse, parking, local commun |
| Compteurs et clés | Relevés eau, gaz, électricité ; nombre de clés |
Le réflexe qui sauve. Photographiez chaque pièce et chaque défaut existant, avec des clichés datés annexés à l'état des lieux. En cas de litige à la sortie, une photo d'entrée vaut mille mots. Pour un support prêt à remplir, voyez notre modèle d'état des lieux gratuit.
Vétusté
Usure normale ou dégradation : la frontière
C'est le nœud de la plupart des litiges à la sortie. La vétusté, c'est l'usure normale liée au temps et à un usage ordinaire : peinture qui ternit, moquette qui s'use, joints qui vieillissent. Elle est à la charge exclusive du bailleur et ne peut jamais être facturée au locataire.
La dégradation, en revanche, est une détérioration anormale : trou dans un mur, brûlure sur un plan de travail, équipement cassé. Elle peut être retenue sur le dépôt de garantie, à condition que l'état des lieux d'entrée prouve qu'elle n'existait pas.
Pour objectiver ce partage, une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle définit, poste par poste, la part d'usure à déduire selon l'ancienneté. Facultative, elle ne s'applique que si les deux parties en conviennent, et doit provenir d'un accord collectif de location.
En cas de blocage
Que faire si ça coince
Si le locataire refuse de signer ou conteste des constats, cherchez d'abord un accord amiable sur place. En cas de blocage persistant, chacune des parties peut faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice, les frais étant alors partagés entre bailleur et locataire.
Pour un litige portant sur la restitution du dépôt de garantie à la sortie, la commission départementale de conciliation est gratuite et constitue un préalable avant toute action devant le tribunal. Un état des lieux d'entrée précis et photographié fait pencher la balance de votre côté.
Conserver la preuve
Archiver l'état des lieux jusqu'à la sortie
Un état des lieux d'entrée ne sert qu'à la sortie, parfois trois ou six ans plus tard. Entre-temps, il faut le retrouver intact, avec ses photos, le jour du départ du locataire. Rangé dans un tiroir ou perdu dans une boîte mail, il perd toute sa valeur.
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Questions fréquentes
État des lieux d'entrée : vos questions
L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?
Oui. Il doit être établi lors de la remise des clés, en autant d'exemplaires que de parties, et annexé au bail. En son absence, le logement est réputé avoir été remis en bon état, ce qui prive le bailleur de tout recours pour les dégradations constatées à la sortie. C'est le document qui protège le bailleur, pas une simple formalité.
Que doit contenir un état des lieux d’entrée ?
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose : la date d'établissement et la date d'entrée, l'adresse du logement, le nom des parties, la description détaillée de chaque pièce (sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements), les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité), la liste des clés remises, et la signature de toutes les parties. Plus la description est précise, mieux vous êtes protégé.
Qui paie la vétusté à la sortie ?
Toujours le bailleur. La vétusté est l'usure normale liée au temps et à un usage ordinaire du logement : peinture qui ternit, moquette qui s'use, joints qui vieillissent. Elle ne peut jamais être facturée au locataire. Seules les dégradations, c'est-à-dire les détériorations anormales, peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, à condition que l'état des lieux d'entrée prouve qu'elles n'existaient pas.
Faut-il joindre des photos à l’état des lieux ?
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Des photos datées, précises et annexées à l'état des lieux constituent une preuve solide en cas de litige. Photographiez chaque pièce, les équipements, et surtout les défauts existants à l'entrée. Un état des lieux avec photos vaut bien plus qu'un document rédigé à la va-vite le jour de la remise des clés.
Qu’est-ce que la grille de vétusté ?
C'est un barème facultatif qui définit, poste par poste, la part d'usure normale à déduire selon l'ancienneté. Elle ne s'applique que si bailleur et locataire en conviennent, en principe dès la signature du bail, et doit provenir d'un accord collectif de location. Une grille de vétusté annexée au bail réduit les désaccords à la sortie sur ce qui relève de l'usure ou de la dégradation.
Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?
Si le locataire refuse de signer ou conteste, tentez d'abord un accord amiable. En cas de blocage, chacun peut faire appel à un commissaire de justice pour établir l'état des lieux, les frais étant partagés. Pour un litige portant sur le dépôt de garantie à la sortie, la commission départementale de conciliation est gratuite et constitue un préalable avant toute action judiciaire.
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