Modèle d'état des lieux gratuit
Remplissez les champs, téléchargez votre état des lieux au format PDF. Conforme au décret du 30 mars 2016. Sans inscription, sans email.
12 mai 2026 · Modèle gratuit
Vos données
Votre document
Type
État des lieux d’entrée
Date
20/05/2026
Bailleur / Locataire
Marie Dupont / Jean Martin
Pièces décrites
6
Modèle conforme au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 et à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Document à signer en deux exemplaires originaux, annexé au bail.
L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Son contenu est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : type d'état des lieux, date, adresse du logement, identité des parties, relevé des compteurs, détail des clés, description pièce par pièce. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé remis en bon état (article 1731 du Code civil) et aucune retenue sur le dépôt de garantie ne peut être justifiée. Le modèle ci-dessous remplit ces obligations et se télécharge en PDF.
Un état des lieux bâclé, c'est l'assurance d'avoir un litige à la sortie du locataire. Avec le risque, pour le bailleur, de ne récupérer aucune somme sur le dépôt de garantie face à un mur abimé ou un sol taché. Le modèle ci-dessus reprend toutes les mentions imposées par le décret du 30 mars 2016. L'article qui suit vous explique comment le remplir correctement et quels sont les pièges à éviter.
Cadre légal
Ce que doit contenir un état des lieux valide
La réponse courte : huit catégories d'informations, pas une de moins. L'article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe la liste, valable pour les baux vides comme pour les baux meublés à usage de résidence principale.
Type d’état des lieux
Entrée ou sortie, mention explicite en tête du document.
Date d’établissement
Jour exact où vous réalisez la visite, indépendamment de la date du bail.
Adresse du logement
Adresse complète, étage, numéro de lot si copropriété.
Identité des parties
Nom et adresse du bailleur (ou raison sociale et siège pour une SCI), nom du locataire. Ajoutez le mandataire si vous passez par une agence.
Relevé des compteurs individuels
Eau froide, eau chaude, électricité, gaz. Pris au jour de la visite.
Détail des clés et moyens d’accès
Nombre et type de clés, badges d’immeuble, télécommandes de portail, clés de boîte aux lettres.
Description pièce par pièce
État des revêtements (murs, sol, plafond) et des équipements pour chaque pièce louée et chaque dépendance.
Signatures
Bailleur et locataire (ou leurs mandataires). En deux exemplaires originaux, un pour chaque partie.
Deux documents distincts
Entrée ou sortie : pas le même document
Beaucoup confondent les deux. C'est pourtant la même logique appliquée à deux moments différents. Le but, c'est toujours de comparer les deux pour identifier les dégradations imputables au locataire.
État des lieux d'entrée
Établi le jour de la remise des clés. Décrit l'état du logement à l'arrivée du locataire. Sans lui, le logement est présumé en bon état (article 1731 du Code civil), ce qui protège le locataire.
État des lieux de sortie
Établi au départ du locataire, après vidage du logement. Comparé à celui d'entrée pour identifier les dégradations. Sert de base à toute retenue sur le dépôt de garantie.
Le piège classique de l'entrée
« Bon état général », « rien à signaler », « RAS »: ces formules vagues vous coulent à la sortie. Au moindre litige, le locataire pourra dire que tel défaut existait déjà. Décrivez précisément : « sol stratifié sans rayure visible, mur peint en blanc cassé sans trace ni impact ».
Le sujet qui crée le plus de litiges
Vétusté ou dégradation : la frontière
C'est la zone grise qui déclenche 80 % des contestations sur le dépôt de garantie. La loi fait pourtant une distinction nette, posée par l'article premier du décret n° 2016-382.
Vétusté (non facturable)
Usure naturelle liée au temps ou à un usage normal. Papier peint jauni après 8 ans, parquet légèrement marqué au niveau du passage principal, joints de salle de bain noircis. Ne peuvent pas être retenus sur le dépôt.
Dégradation (facturable)
Usage anormal ou défaut d'entretien. Trou dans le mur, brûlure sur le plan de travail, robinet cassé, plinthe arrachée, moisissures dues à une absence de ventilation. Récupérables sur le dépôt de garantie.
Bonne pratique : annexez une grille de vétusté au bail (prévue par l'article 6 du décret de 2016). Elle fixe à l'avance la durée de vie théorique de chaque élément (peinture 7 ans, moquette 7 ans, électroménager 5 à 10 ans). En cas de litige, le calcul devient automatique : un papier peint posé il y a 5 ans, avec une durée de vie théorique de 7 ans, est amorti à 5/7 èmes. Seul le tiers restant est imputable au locataire si dégradation.
Mode d'emploi
6 conseils pour remplir le modèle sans erreur
- 1
Visitez avec le locataire, sans pression
Comptez 1 heure pour un T2, 1 heure 30 pour un T3. Prévoyez l'électricité ouverte pour tester les prises, l'eau pour les robinets et la chasse, et la lumière naturelle pour bien voir les murs.
- 2
Soyez factuel, pas général
Évitez « bon état » tout court. Décrivez : « peinture blanche récente, deux traces de scotch au plafond ». Au plus la description est précise, au moins vous aurez de litige plus tard.
- 3
Notez les compteurs au jour de la visite
Eau froide, eau chaude, électricité, gaz. Prenez une photo des cadrans avec la date visible. Ces relevés servent à la bascule des contrats au nom du locataire.
- 4
Photographiez tout, sans exception
Chaque pièce sous deux angles, plus des plans rapprochés sur les défauts existants. Datez les fichiers. En cas de litige plusieurs années plus tard, c'est souvent ce qui fait la différence.
- 5
Signez en deux exemplaires originaux
Pas une copie, pas une version « envoyée par email ». Deux originaux, un pour chaque partie. La signature doit être précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé ».
- 6
Conservez le document pendant toute la durée du bail + 3 ans
C'est le délai de prescription pour les actions liées au dépôt de garantie. Au-delà, le locataire ne peut plus contester. En pratique, 10 ans est une marge prudente.
Après la signature
Délais de modification et recours en cas de blocage
Une fois signé, l'état des lieux n'est pas immédiatement définitif. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux délais de modification au bénéfice du locataire.
Demande générale
10 jours
À compter de la remise des clés, le locataire peut demander par lettre recommandée l'ajout d'observations sur des éléments non visibles le jour de la visite.
Éléments de chauffage
1er mois
Délai étendu au premier mois de la période de chauffe pour signaler un dysfonctionnement de la chaudière, des radiateurs ou du chauffe-eau.
En cas de refus de signature ou de blocage, l'article 3-2 de la loi prévoit l'intervention d'un commissaire de justice (huissier). Il convoque les deux parties au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée. Les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, et plafonnés par décret. Sa constatation a force probante.
Pour plus de détails sur le sujet, consultez notre guide complet sur l'état des lieux d'entrée et de sortie.
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Questions fréquentes
État des lieux : vos questions
Ce modèle d’état des lieux est-il conforme à la loi en 2026 ?
Oui. Il reprend toutes les mentions obligatoires fixées par l'article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : type d'état des lieux (entrée ou sortie), date, adresse du logement, identité des parties, relevé des compteurs individuels, détail des clés, description pièce par pièce (murs, sol, plafond, équipements). Il est valable pour les baux vides et meublés à usage de résidence principale.
Faut-il obligatoirement faire un état des lieux d’entrée ?
Oui. L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire au moment de la remise des clés. À défaut, l'article 1731 du Code civil présume que le logement a été reçu en bon état, ce qui rend impossible toute retenue sur le dépôt de garantie pour dégradations. Pas d'état des lieux d'entrée = pas de retenue possible à la sortie.
Puis-je modifier l’état des lieux après la remise des clés ?
Oui, dans deux cas. Le locataire peut demander une modification dans les 10 jours suivant la remise des clés, par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour les éléments de chauffage, le délai est étendu au premier mois de la période de chauffe. Passés ces délais, le document est définitif et fait foi en cas de litige (article 3-2 modifié de la loi du 6 juillet 1989).
Quelle différence entre vétusté et dégradation ?
La vétusté est définie par l'article premier du décret n° 2016-382 comme l'usure normale liée au temps ou à un usage ordinaire. Elle ne peut pas être facturée au locataire. La dégradation, elle, résulte d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien et peut être retenue sur le dépôt de garantie. Un papier peint jauni après 8 ans, c'est de la vétusté. Un trou dans le mur, c'est une dégradation.
Que faire si le locataire refuse de signer l’état des lieux ?
Vous pouvez faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) pour établir un état des lieux contradictoire. Il convoque le locataire au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée. Les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, et plafonnés par décret (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). C'est la solution prévue par la loi en cas de blocage.
Faut-il joindre des photos à l’état des lieux ?
Ce n'est pas obligatoire mais fortement conseillé. Les photos n'ont pas de valeur juridique autonome, mais elles renforcent la description écrite en cas de contestation. Datez-les, identifiez chaque pièce et faites-les signer par le locataire (ou validez-les par email avec accusé). En cas de litige sur l'état d'un logement plusieurs années après, c'est souvent l'élément qui fait la différence.