Mon locataire a-t-il le droit d’héberger quelqu’un ?
La clause qui l’interdit est écartée depuis 1996 au nom de la vie privée. Reste à savoir où s’arrête l’hébergement et où commence la sous-location.
Oui, sans durée maximale et sans vous prévenir.
La Cour de cassation juge depuis 1996 qu’une clause interdisant d’héberger ses proches porte atteinte au droit au respect de la vie privée et familiale. Tant que rien n’est payé, il n’y a pas de sous-location.
En bref
Le locataire peut héberger qui il veut, gratuitement, sans limite de durée et sans avoir à vous en informer. La Cour de cassation a jugé en 1996 qu’une clause interdisant d’héberger ses proches porte atteinte au droit au respect de la vie privée et familiale garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. La frontière avec la sous-location tient en un mot : la contrepartie financière. L’hébergé n’acquiert aucun droit sur le logement, sauf le conjoint et le partenaire de PACS, cotitulaires de plein droit.
Une liberté que le bail ne peut pas restreindre
La règle ne vient pas de la loi de 1989 mais de la jurisprudence, et elle est solidement établie. Par un arrêt du 6 mars 1996, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les clauses d’un bail d’habitation ne peuvent avoir pour effet de priver le locataire de la possibilité d’héberger ses proches, sans porter atteinte au droit au respect de la vie privée et familiale protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.
La portée est large. Une clause qui réserverait l’occupation au seul locataire, qui limiterait le nombre d’occupants, qui plafonnerait la durée d’un séjour ou qui subordonnerait l’accueil d’un tiers à votre accord est écartée dans la mesure où elle vise des proches.
Le locataire n’a donc ni autorisation à demander, ni information à donner. Il le fait souvent, par courtoisie ou parce qu’il pense y être tenu, mais aucune obligation ne le lui impose.
La notion de proche s’entend largement : conjoint, partenaire, concubin, enfants, parents, fratrie, mais aussi un ami en difficulté. Ce qui compte est l’absence de contrepartie financière, pas le degré de parenté.
La clause « occupation bourgeoise et personnelle »
Elle figure encore dans beaucoup de baux anciens. Sa partie « personnelle » est sans effet contre l’hébergement de proches. Sa partie « bourgeoise » conserve un sens différent : elle interdit l’exercice d’une activité professionnelle dans le logement, ce qui est une autre question.
La frontière avec la sous-location
Tout se joue sur la contrepartie. L’hébergement est gratuit, la sous-location est payante. Dès qu’une somme est versée en échange de la mise à disposition d’une partie du logement, on bascule sous l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui exige votre accord écrit sur le principe et sur le prix.
Une participation aux charges courantes ne suffit pas à requalifier. Un ami qui rembourse la moitié de la facture d’électricité et fait les courses reste un hébergé. Un versement mensuel fixe, correspondant à un loyer, est une sous-location, quel que soit le nom que les intéressés lui donnent.
La preuve vous incombe. En pratique, elle passe par des virements réguliers de montant identique, une annonce en ligne, ou l’aveu du sous-locataire. Un soupçon ne suffit pas, et vous n’avez aucun droit d’entrer pour vérifier.
Ce que l’hébergé acquiert, et ce qu’il n’acquiert pas
Un hébergé n’est pas votre locataire. Il ne signe rien, ne vous doit rien, et vous ne lui devez rien. Il n’a aucun droit au maintien dans les lieux et doit partir quand le bail prend fin.
Trois situations dérogent à ce principe, et il faut les connaître.
- Le conjoint marié est cotitulaire du bail de plein droit, en application de l’article 1751 du Code civil, même s’il n’a jamais signé et même si le mariage est postérieur au bail. La même règle s’applique au partenaire de PACS, sur demande conjointe des partenaires.
- Le concubin notoire n’est pas cotitulaire, mais peut bénéficier du transfert du bail en cas de décès ou d’abandon du domicile par le locataire, à condition de justifier d’une vie commune d’au moins un an à la date de l’événement. C’est l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
- Les descendants, ascendants, personnes à charge et le conjoint bénéficient du même transfert, sans condition de durée pour le conjoint.
L’assurance doit suivre
L’attestation du locataire couvre les occupants du logement, mais un hébergé de longue durée a intérêt à être mentionné. En cas de sinistre causé par lui, l’assureur peut discuter la garantie s’il n’était pas déclaré. C’est un point utile à rappeler au locataire, sans en faire une exigence que vous ne pourriez pas imposer.
Les seuls cas où vous pouvez intervenir
La liberté d’héberger n’efface pas les obligations du bail. Trois situations rouvrent une marge d’action, et ce sont les seules.
- La suroccupation. Quand le nombre d’occupants dépasse les normes de peuplement, le logement devient indécent et le manquement est caractérisé. C’est un motif objectif, chiffrable, qui ne se heurte pas à la jurisprudence de 1996.
- Le trouble de voisinage ou les dégradations. L’article 7 de la loi de 1989 impose au locataire d’user paisiblement du logement et de répondre des dégradations. Il répond de celles causées par les personnes qu’il héberge comme des siennes.
- La sous-location déguisée, si vous parvenez à établir la contrepartie financière. Elle ouvre alors la résiliation et la restitution des sommes perçues.
Ce qu’il ne faut pas faire
Envoyer une mise en demeure exigeant le départ d’un hébergé, ou menacer de résilier pour ce seul motif, vous met en tort. Si le dossier part au contentieux pour un autre grief, le locataire produira ce courrier et vous en tiendrez le mauvais rôle.
À lire ensuite
La frontière avec la sous-location tient à la contrepartie financière, et le nombre d’occupants ne devient un motif d’action qu’en cas de suroccupation du logement. Pour un logement partagé dès l’origine, voir la colocation côté propriétaire.
Hébergement d’un tiers : les questions qui reviennent
Mon locataire peut-il héberger quelqu’un sans mon accord ?
Oui, sans limite de durée et sans avoir à vous en informer. Par un arrêt du 6 mars 1996, la Cour de cassation a jugé qu’une clause du bail ne peut priver le locataire de la possibilité d’héberger ses proches sans porter atteinte au droit au respect de la vie privée et familiale garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.
Quelle est la différence entre héberger et sous-louer ?
La contrepartie financière. L’hébergement est gratuit et libre ; la sous-location est payante et suppose votre accord écrit sur le principe et sur le prix, en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Une participation aux charges courantes ne requalifie pas ; un versement mensuel fixe correspondant à un loyer, si.
Combien de temps une personne peut-elle être hébergée ?
Aucune durée maximale n’existe. Une clause du bail qui plafonnerait la durée d’un séjour serait écartée pour les mêmes raisons qu’une interdiction pure. Un hébergement de plusieurs années reste un hébergement tant qu’aucune contrepartie financière n’est versée.
La personne hébergée peut-elle rester si le locataire part ?
Non dans le cas général : elle n’a aucun titre sur le logement. Trois exceptions existent. Le conjoint marié et, sur demande conjointe, le partenaire de PACS sont cotitulaires de plein droit. Le concubin notoire, les descendants, les ascendants et les personnes à charge peuvent bénéficier du transfert du bail en cas de décès ou d’abandon du domicile, sous condition d’un an de vie commune pour le concubin.
Puis-je limiter le nombre d’occupants dans le bail ?
Non par une clause, qui serait écartée pour les proches. Mais la suroccupation reste un manquement objectif : dès que le nombre d’occupants dépasse les normes de peuplement, le logement devient indécent et vous pouvez agir sur ce fondement, sans vous heurter à la liberté d’héberger.
Qui répond des dégâts causés par la personne hébergée ?
Le locataire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le rend responsable des dégradations survenues pendant la location, y compris celles causées par les personnes qu’il héberge. Vous n’avez aucun lien de droit avec l’hébergé et vous ne pouvez agir que contre votre locataire.
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