Mon locataire a-t-il le droit de sous-louer ?
La réponse tient en un article de loi, mais la vraie question est ailleurs : que peut récupérer un bailleur qui découvre une sous-location après coup ?
Non, pas sans votre accord écrit.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location sans accord écrit du bailleur portant sur le principe et sur le prix. Le sous-loyer au mètre carré ne peut jamais dépasser celui du locataire principal.
En bref
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location sans accord écrit du bailleur, portant à la fois sur le principe et sur le prix. Le sous-loyer au mètre carré ne peut jamais dépasser celui payé par le locataire principal. Une sous-location non autorisée expose à la résiliation du bail, et la Cour de cassation a jugé en 2019 que les sous-loyers encaissés sans accord appartiennent au propriétaire. La colocation et l’hébergement gratuit d’un proche ne sont pas des sous-locations.
La règle : un accord écrit, sur le principe et sur le prix
L’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe et sa limite dans la même phrase : le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur, « y compris sur le prix du loyer ».
Ces cinq derniers mots comptent autant que le reste. Un accord donné sur le principe de la sous-location, sans mention du montant, est incomplet. Le bailleur qui autorise doit donc valider deux choses distinctes : que le logement soit sous-loué, et à quel prix.
La loi fixe ensuite un plafond que l’accord ne peut pas dépasser : le prix du sous-loyer au mètre carré de surface habitable ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Autrement dit, la sous-location ne peut pas être une opération lucrative pour le locataire, même avec votre bénédiction.
Le silence ne vaut pas accord. Une demande restée sans réponse est un refus, et le bailleur n’a jamais à motiver son refus. Le locataire n’a aucun droit acquis à sous-louer.
La forme de l’accord
Un écrit suffit, un avenant au bail n’est pas exigé. Un courrier ou un courriel explicite, mentionnant l’identité du sous-locataire, la durée et le montant du sous-loyer, remplit la condition. Datez-le et conservez-le : c’est vous qui devrez prouver l’étendue de ce que vous avez autorisé.
Ce qui n’est pas une sous-location
Beaucoup de situations sont prises pour de la sous-location alors qu’elles relèvent d’un autre régime, et le bailleur qui s’y trompe fonde sa réaction sur un texte inapplicable.
- L’hébergement gratuit d’un proche. Le locataire peut accueillir qui il veut chez lui, sans durée maximale et sans vous en informer. C’est une conséquence directe du droit au respect de la vie privée et familiale. Tant qu’aucune contrepartie financière n’est versée, il n’y a pas de sous-location.
- La colocation. Les colocataires signent le bail, ou un bail chacun, et sont vos locataires directs. Vous les avez acceptés à l’entrée. Le remplacement d’un colocataire partant relève des règles de la colocation, pas de l’article 8.
- L’arrivée d’un conjoint, d’un partenaire de PACS ou d’un concubin. Le mariage et le PACS emportent cotitularité du bail de plein droit sur la résidence principale, même si le conjoint n’a rien signé.
- L’échange temporaire de logement sans contrepartie financière, qui ne comporte par définition aucun loyer.
Le cas Airbnb et la location de courte durée
Mettre le logement sur une plateforme de location courte durée est une sous-location au sens de l’article 8, quelle que soit la durée du séjour. Le fait que ce soit pour trois nuits ne change rien : il y a mise à disposition contre paiement, donc sous-location, donc accord écrit obligatoire.
Deux règles s’y ajoutent. Pour une résidence principale, la location de courte durée est plafonnée à cent vingt jours par an, et dans les communes qui l’imposent, le logement doit être enregistré auprès de la mairie avec affichage du numéro sur l’annonce. Le locataire qui sous-loue sans accord accumule donc souvent plusieurs manquements.
La copropriété peut ajouter sa propre contrainte. Un règlement comportant une clause d’habitation bourgeoise exclusive fait obstacle à l’activité de meublé de tourisme, y compris pour le propriétaire lui-même.
Comment le découvrir
Une recherche par photos sur les plateformes, une alerte d’un voisin ou du syndic, un va-et-vient inhabituel signalé en assemblée. Faites constater par un commissaire de justice avant d’agir : une capture d’écran d’annonce est fragile, un constat ne l’est pas.
Les sanctions d’une sous-location non autorisée
La sous-location sans accord est un manquement grave aux obligations du locataire. Elle ouvre deux voies, qui se cumulent.
La première est la résiliation du bail. Elle n’est jamais automatique : elle se demande au juge, qui apprécie la gravité du manquement, sauf si le bail comporte une clause résolutoire visant expressément la sous-location. Une sous-location ponctuelle et régularisée sera traitée différemment d’une exploitation systématique sur plateforme.
La seconde est financière, et elle a changé de dimension en 2019. Par un arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus sans l’accord du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession. Le locataire doit donc les restituer intégralement, et pas seulement la fraction excédant son propre loyer.
La portée est considérable. Un locataire qui a encaissé quarante mille euros sur trois ans peut se voir condamner à les reverser en totalité, alors même qu’il payait son loyer sans retard. La prescription est de cinq ans.
La marche à suivre, dans l’ordre :
- Faire constater la sous-location par un commissaire de justice, avant tout courrier. Une fois alerté, le locataire retire l’annonce.
- Adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, visant l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et demandant la cessation immédiate.
- Chiffrer les sous-loyers perçus à partir des éléments du constat : nombre de nuitées, tarif affiché, commentaires datés.
- Saisir le tribunal judiciaire pour la restitution et, si le manquement le justifie, la résiliation du bail.
Le sous-locataire n’a aucun titre face à vous
Aucun lien de droit ne l’unit au bailleur. Il ne peut se prévaloir d’aucun droit au maintien dans les lieux et devra partir quand le bail principal prend fin. Ses recours se dirigent vers le locataire principal, pas vers vous.
À lire ensuite
Une sous-location non autorisée découverte tard suppose de reprendre le bail depuis le début : les obligations du bailleur rappellent le cadre de la loi de 1989, et le meublé de tourisme sous la loi Le Meur détaille les règles propres à la location de courte durée.
Sous-location : les questions qui reviennent
Mon locataire peut-il sous-louer sans me prévenir ?
Non. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 exige un accord écrit du bailleur, portant à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix du sous-loyer. Une demande restée sans réponse vaut refus, et le bailleur n’a pas à motiver ce refus.
À quel prix mon locataire peut-il sous-louer ?
Au maximum au même prix au mètre carré de surface habitable que celui qu’il vous paie. La loi interdit que la sous-location devienne une opération lucrative, même lorsque le bailleur a donné son accord. Ce plafond s’impose à l’accord lui-même.
Mettre son logement sur Airbnb, est-ce une sous-location ?
Oui, quelle que soit la durée du séjour. Il y a mise à disposition contre paiement, donc sous-location au sens de l’article 8. S’y ajoutent le plafond de cent vingt jours par an pour une résidence principale et, dans de nombreuses communes, l’obligation d’enregistrement en mairie avec affichage du numéro sur l’annonce.
Puis-je récupérer les loyers encaissés par mon locataire ?
Oui, et en totalité. Par un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus sans accord du bailleur sont des fruits civils qui lui appartiennent par accession. Le locataire doit les restituer intégralement, sur cinq ans de prescription, et pas seulement la part excédant son propre loyer.
Mon locataire peut-il héberger quelqu’un gratuitement ?
Oui, sans limite de durée et sans avoir à vous en informer. L’hébergement à titre gratuit d’un proche relève du droit au respect de la vie privée et familiale. En l’absence de toute contrepartie financière, il n’y a pas de sous-location et l’article 8 ne s’applique pas.
Le sous-locataire peut-il se maintenir dans le logement ?
Non. Aucun lien de droit ne l’unit au bailleur, il ne dispose donc d’aucun droit au maintien dans les lieux et doit quitter le logement à la fin du bail principal. Ses éventuels recours se dirigent contre le locataire principal, qui lui a consenti la sous-location.
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