Mon locataire a-t-il le droit d’avoir un animal ?
La question revient à chaque candidature, et la réponse surprend beaucoup de bailleurs : la clause qui figure peut-être dans votre bail ne sert à rien.
Oui, et vous ne pouvez pas l’en empêcher.
La loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 répute non écrite toute clause interdisant la détention d’un animal familier dans un logement d’habitation. Seuls les chiens de première catégorie et les locations saisonnières échappent à la règle.
En bref
La loi du 9 juillet 1970 rend nulle toute clause d’un bail d’habitation qui interdirait la détention d’un animal familier. Un bailleur ne peut donc ni refuser un candidat pour ce motif, ni exiger le départ de l’animal en cours de bail. Trois exceptions seulement : les chiens de première catégorie, les locations meublées de tourisme et les locations saisonnières. En contrepartie, le locataire répond des dégradations causées par son animal et des troubles anormaux de voisinage, ce qui reste la vraie marge de manœuvre du propriétaire.
Ce que dit la loi de 1970
L’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 est d’une clarté rare : « Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation. » Le texte vise les baux d’habitation, vides comme meublés, et s’applique aussi aux logements sociaux.
« Réputée non écrite » est plus fort qu’« annulable ». La clause ne produit aucun effet, sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire. Si votre bail contient encore un article « animaux interdits », il est simplement inopérant : le locataire peut prendre un chat le lendemain de la signature sans vous en informer, et vous ne pouvez rien en tirer.
La règle vaut aussi au moment de la sélection. Refuser un dossier parce que le candidat a un animal revient à appliquer une clause que la loi annule. Ce n’est pas un critère de discrimination au sens de l’article 225-1 du Code pénal, mais c’est un motif de refus dépourvu de base légale, que vous ne pourrez pas défendre si le candidat le conteste.
Le bail type ne dit rien d’autre
Le contrat type annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ne comporte aucune clause relative aux animaux. Un bail qui en ajoute une sort du modèle réglementaire sans produire d’effet.
Les trois exceptions
La loi de 1970 ne couvre pas tout. Trois situations permettent encore d’interdire ou de restreindre.
- Les chiens de première catégorie, dits chiens d’attaque, définis par la loi n° 99-5 du 6 janvier 1999. Leur détention peut être interdite par le bail. Les chiens de deuxième catégorie, dits chiens de garde et de défense, restent autorisés : le bailleur peut seulement exiger la présentation du permis de détention et de l’assurance responsabilité civile obligatoire.
- Les locations meublées de tourisme et les locations saisonnières, qui ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat peut y interdire les animaux librement.
- Le règlement de copropriété, mais dans une limite étroite. Il peut interdire les animaux dangereux ou encadrer leur circulation dans les parties communes. Une clause interdisant purement et simplement tout animal dans les lots privatifs est écartée par les tribunaux, au même titre qu’une clause de bail.
Ce dont le locataire reste responsable
L’autorisation légale de détenir un animal ne dispense de rien. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations survenues pendant la location et d’user paisiblement du logement. Un animal ne crée aucune exception à ces deux obligations.
Concrètement, les griffures sur les portes, les parquets abîmés, les moquettes souillées ou les odeurs persistantes sont des dégradations imputables au locataire. Elles se constatent à l’état des lieux de sortie, par comparaison avec celui d’entrée, et se retiennent sur le dépôt de garantie sur présentation de devis ou de factures.
Les nuisances relèvent d’une autre logique. Des aboiements nocturnes répétés constituent un trouble anormal de voisinage. Le bailleur qui en est informé doit réagir, sous peine de voir sa propre responsabilité engagée par les voisins ou par le syndicat des copropriétaires.
La vétusté joue aussi pour les animaux
Une moquette de dix ans marquée par un chat ne se facture pas au prix du neuf. La grille de vétusté s’applique de la même façon que pour n’importe quelle usure, et une retenue intégrale sur un revêtement en fin de vie sera écartée par la commission de conciliation.
Ce que le bailleur peut faire en pratique
Puisque l’interdiction est fermée, la marge de manœuvre se situe ailleurs : dans la preuve et dans la réaction aux manquements.
Trois réflexes couvrent la quasi-totalité des situations.
- Soigner l’état des lieux d’entrée. C’est la seule pièce qui permettra de démontrer, deux ou six ans plus tard, qu’un parquet était intact. Photos datées, description pièce par pièce, mention de l’état des revêtements.
- Documenter les troubles au fil de l’eau. Courriers des voisins, mains courantes, constats. Un dossier constitué sur plusieurs mois vaut infiniment plus qu’une plainte isolée le jour où vous décidez d’agir.
- En cas de trouble avéré, envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, visant l’article 7 b de la loi de 1989. Si elle reste sans effet, la résiliation se demande au juge, qui appréciera la gravité du manquement. Elle n’est jamais automatique.
Ce qu’il ne faut pas écrire dans le bail
Une clause « animaux tolérés sous réserve d’accord écrit du bailleur » est aussi inopérante qu’une interdiction pure : elle subordonne un droit que la loi accorde sans condition. Mieux vaut ne rien écrire.
À lire ensuite
Les dégradations imputables à un animal se règlent au départ du locataire, où la question devient celle de l’usure normale : la grille de vétusté sépare ce qui se retient de ce qui ne se retient pas, et la restitution du dépôt de garantie fixe les délais et les justificatifs à fournir.
Animaux en location : les questions qui reviennent
Puis-je refuser un candidat locataire parce qu’il a un chien ?
Rien ne vous y oblige à motiver un refus, mais ce motif est juridiquement indéfendable : la loi du 9 juillet 1970 annule toute interdiction de détenir un animal familier dans un logement d’habitation. Un candidat qui apprendrait que son dossier a été écarté pour ce seul motif disposerait d’un argument sérieux, et vous perdriez de toute façon le droit d’exiger le départ de l’animal après la signature.
Mon bail interdit les animaux, est-ce que cette clause s’applique ?
Non. Elle est réputée non écrite, ce qui signifie qu’elle ne produit aucun effet, sans qu’il soit nécessaire de la faire annuler par un juge. Le locataire peut détenir un animal familier même si le bail dit le contraire, et vous ne pouvez fonder aucune demande sur cette clause.
Quels animaux peuvent malgré tout être interdits ?
Les chiens de première catégorie, dits chiens d’attaque, au sens de la loi du 6 janvier 1999. Pour les chiens de deuxième catégorie, l’interdiction n’est pas possible mais vous pouvez exiger le permis de détention et l’attestation d’assurance responsabilité civile. Les animaux dont la détention est réglementée, comme les nouveaux animaux de compagnie soumis à autorisation préfectorale, suivent leur propre régime.
Mon locataire peut-il avoir un animal dans un meublé ?
Oui. La loi de 1970 ne distingue pas entre location vide et location meublée, dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale relevant de la loi du 6 juillet 1989. Seules les locations meublées de tourisme et les locations saisonnières échappent à la règle et peuvent interdire les animaux par contrat.
Qui paie les dégradations causées par l’animal ?
Le locataire, au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Les dégâts se constatent par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, et se retiennent sur le dépôt de garantie sur justificatifs. La vétusté reste déduite : un revêtement en fin de vie ne se facture pas au prix du neuf.
Que faire si le chien du locataire aboie et gêne les voisins ?
Ce n’est plus une question d’animal mais de trouble anormal de voisinage, qui relève de l’obligation d’user paisiblement du logement. Constituez un dossier écrit sur plusieurs semaines, puis adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle reste sans effet, seul le juge peut prononcer la résiliation du bail, en appréciant la gravité du manquement.
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