Mon locataire doit-il repeindre avant de partir ?
Rendre en l’état n’est pas rendre à neuf. La différence entre les deux se chiffre, et elle s’appelle la vétusté.
Non, et la clause qui l’imposerait est abusive.
Il rend le logement dans l’état reçu, usure normale déduite. L’article 1755 du Code civil écarte de sa charge tout ce qui relève de la vétusté. Seules les dégradations excédant l’usure se retiennent, après abattement.
En bref
Aucun texte n’impose au locataire de repeindre avant son départ. Il doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, déduction faite de l’usure normale, en application des articles 1730 et 1731 du Code civil et de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989. L’article 1755 du Code civil exclut expressément de sa charge tout ce qui relève de la vétusté. Une clause imposant une remise en peinture systématique à la sortie est abusive et sans effet. La retenue n’est possible que si les murs sont dégradés au-delà de l’usure, et elle subit un abattement de vétusté qui l’annule souvent sur un bail long.
Rendre en l’état, pas rendre à neuf
La règle vient du Code civil. L’article 1730 dispose que le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant l’état des lieux établi à l’entrée. L’article 1731 précise qu’à défaut d’état des lieux, il est présumé l’avoir reçue en bon état.
L’article 1755 pose la limite décisive : aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire quand elle est occasionnée par vétusté ou force majeure. L’usure normale du temps ne lui est jamais imputable.
Une peinture qui se ternit, qui perd son éclat, qui marque légèrement aux endroits de passage : c’est de la vétusté. Le locataire n’a donc aucune obligation générale de repeindre, et vous ne pouvez pas lui réclamer une remise à neuf du logement.
La confusion vient souvent d’une lecture inversée : le locataire doit rendre le logement propre, ce qui n’est pas la même chose que le rendre repeint. Le nettoyage lui incombe, la réfection non.
La clause de remise en peinture est abusive
Une clause imposant une remise en peinture systématique à la sortie, ou l’intervention d’une entreprise choisie par le bailleur, met à la charge du locataire une obligation que la loi ne prévoit pas. La Commission des clauses abusives l’a signalée de longue date, et les juges l’écartent.
Les cas où la retenue est justifiée
La vétusté couvre l’usure, pas la dégradation. Trois situations font basculer la charge sur le locataire.
- Les dégradations au-delà de l’usure : trous nombreux ou de grande dimension, taches importantes, traces de coups, graffitis, murs percés pour des fixations lourdes sans rebouchage.
- Les transformations non autorisées. Une peinture dans une couleur très inhabituelle, un mur noir, un motif mural, relèvent de l’aménagement pendant le bail mais peuvent justifier une remise en état si le retour à un état neutre exige plusieurs couches.
- Le défaut d’entretien caractérisé : moisissures dues à une absence totale d’aération, film gras en cuisine jamais nettoyé, murs imprégnés par le tabac au point d’exiger un lessivage ou un traitement.
Trous de fixation : la nuance
Quelques chevilles rebouchées relèvent de l’usage normal et ne se retiennent pas. Une cloison criblée de dizaines de trous non rebouchés est une dégradation. La ligne se situe dans le nombre, la taille et l’absence de rebouchage, pas dans le principe de percer un mur.
Chiffrer une retenue qui tienne
Une retenue mal chiffrée est une retenue perdue : c’est le motif le plus fréquent de saisine des commissions de conciliation, et le bailleur y a rarement le dernier mot.
La méthode tient en trois étapes. Vous établissez l’écart entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Vous chiffrez la remise en état par un devis ou une facture. Vous appliquez un abattement de vétusté correspondant à la durée d’occupation rapportée à la durée de vie du revêtement.
Les grilles usuelles retiennent une durée de vie de sept à dix ans pour une peinture intérieure, avec une franchise des premières années puis un abattement annuel linéaire. Concrètement, après six ans d’occupation, la part imputable au locataire est déjà très faible ; après dix ans, elle est nulle, quel que soit l’état des murs.
La retenue doit être justifiée par écrit dans le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas d’écart. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Les pièces à joindre à la retenue :
- Les deux états des lieux, entrée et sortie, signés de façon contradictoire.
- Des photos datées permettant la comparaison, pièce par pièce.
- Un devis détaillé ou une facture acquittée, poste par poste.
- Le calcul de l’abattement de vétusté appliqué, écrit noir sur blanc.
La grille de vétusté, la seule vraie protection
Sans grille, l’abattement se discute à la sortie, et il se discute mal : chacun avance son chiffre, et c’est la commission de conciliation ou le juge qui tranche, souvent moins favorablement au bailleur qu’il ne l’espérait.
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur, permet aux parties de convenir d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location. Annexée au bail, elle fixe à l’avance les durées de vie et les taux d’abattement par nature de revêtement.
Son intérêt est symétrique. Elle protège le locataire d’une retenue excessive, et elle vous protège d’une contestation : ce qui a été accepté à la signature se discute beaucoup moins six ans plus tard.
Si vous n’en avez pas, c’est la première chose à ajouter à votre prochain bail. Elle change plus de choses, en pratique, que toutes les clauses de remise en état que vous pourriez écrire.
À lire ensuite
Le chiffrage d’une retenue repose sur deux pièces : la grille de vétusté, qui fixe l’abattement, et la restitution du dépôt de garantie, qui fixe les délais au-delà desquels la somme due est majorée.
Peinture et fin de bail : les questions qui reviennent
Le locataire est-il obligé de repeindre avant de partir ?
Non, aucune obligation générale n’existe. Il doit rendre le logement dans l’état où il l’a reçu, déduction faite de l’usure normale. L’article 1755 du Code civil exclut expressément de sa charge tout ce qui relève de la vétusté, et une peinture qui se ternit avec le temps en fait partie.
Puis-je mettre une clause de remise en peinture dans le bail ?
Une telle clause est abusive et sera écartée. Elle met à la charge du locataire une obligation que la loi ne prévoit pas, tout comme celle qui imposerait de faire intervenir une entreprise choisie par le bailleur. La Commission des clauses abusives l’a signalée de longue date.
Quand puis-je retenir la peinture sur le dépôt de garantie ?
Quand les murs sont dégradés au-delà de l’usure normale : trous nombreux non rebouchés, taches importantes, graffitis, moisissures dues à une absence d’aération, ou couleur très inhabituelle exigeant plusieurs couches pour revenir à un état neutre. La retenue subit ensuite un abattement de vétusté.
Comment calculer l’abattement de vétusté sur une peinture ?
Les grilles usuelles retiennent une durée de vie de sept à dix ans pour une peinture intérieure, avec une franchise des premières années puis un abattement annuel linéaire. Après six ans d’occupation, la part imputable au locataire est déjà très faible ; après dix ans, elle est nulle quel que soit l’état des murs.
Des trous de fixation se retiennent-ils ?
Quelques chevilles rebouchées relèvent de l’usage normal et ne se retiennent pas : accrocher un cadre ou une étagère fait partie de l’habitation normale d’un logement. Une cloison criblée de dizaines de trous laissés en l’état est une dégradation. La ligne se situe dans le nombre, la taille et l’absence de rebouchage.
Dans quel délai dois-je justifier la retenue ?
Un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas d’écart. La retenue doit être justifiée par écrit avec les pièces : états des lieux, photos datées, devis détaillé et calcul de l’abattement. Passé ce délai, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Deux états des lieux, une comparaison possible
Une retenue ne tient que si l’entrée et la sortie se comparent pièce par pièce. PiloteLocatif conserve les deux avec le bail du lot, et leurs dates.
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