Encadrement des loyers 2026liste des villes et règles à jour
Près de 70 communes appliquent un loyer plafonné en 2026. La liste, la méthode de calcul, les sanctions et l'avenir du dispositif après novembre 2026.
L'encadrement strict des loyers s'applique en 2026 dans près de 70 communes : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. Marseille et Annemasse Agglo devraient rejoindre le dispositif en 2026 ou 2027. Un loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral, plafonne le loyer à la signature comme à la relocation. Le dispositif issu de la loi Élan du 23 novembre 2018 expire le 23 novembre 2026, sauf pérennisation, votée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Sanctions : jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique.
Définition
Trois régimes à ne pas confondre
Quand on parle « d'encadrement des loyers », trois dispositifs cohabitent et répondent à trois logiques différentes. Le piège classique : croire qu'ils s'appliquent partout. Ils ne s'empilent pas, ils se complètent.
Zone tendue (depuis 2013)
Le décret n° 2013-392 désigne environ 3 700 communes en zone déficitaire en logements. Conséquences pour le bailleur : préavis réduit du locataire à 1 mois, majoration possible de la taxe d'habitation sur résidence secondaire, et application de la TVLH à partir de 2027. Pas de plafond de loyer.
Encadrement de l'évolution à la relocation
Dans les zones tendues, le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. Exceptions possibles si travaux d'amélioration supérieurs à un semestre de loyer, ou si le loyer précédent était manifestement sous-évalué (sous DPE E ou mieux, selon les décrets récents). Ce dispositif est rendu pérenne par le vote de l'Assemblée nationale du 11 décembre 2025.
Encadrement strict (loi Élan, 2018)
Dans les communes ayant délibéré, un loyer de référence majoré est fixé par arrêté préfectoral chaque année. Aucun loyer initial ne peut le dépasser, ni à la signature ni à la relocation. C'est ce dispositif que cet article détaille.
La liste
Les territoires concernés en 2026
L'encadrement strict s'applique sur délibération de l'EPCI ou de la commune compétente. Voici l'état des territoires actifs au 26 mai 2026, dans l'ordre d'entrée en vigueur.
| Territoire | En vigueur depuis |
|---|---|
| Paris | Juillet 2019 |
| Lille, Hellemmes, Lomme | 2020 (après une 1re tentative annulée en 2017) |
| Plaine Commune (9 communes du 93) | 2021 |
| Est Ensemble (9 communes du 93) | 2021 |
| Lyon, Villeurbanne | Novembre 2021 |
| Bordeaux | Juillet 2022 |
| Montpellier | Juillet 2022 |
| Pays Basque (24 communes) | Novembre 2024 |
| Grenoble-Alpes Métropole | Mars 2025 |
Au total, près de 70 communes appliquent l'encadrement strict en 2026. L'extension du dispositif passe par une délibération locale, une demande d'autorisation au préfet et la publication d'un arrêté fixant les loyers de référence.
Nouveautés
Marseille et Annemasse rejoignent le dispositif
Deux territoires ont confirmé leur entrée dans le dispositif courant 2026 ou début 2027, après délibération locale et avis préfectoral.
Marseille
La ville prévoit l'application de l'encadrement strict sur l'ensemble de son territoire courant 2026. Les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence par quartier sont attendus dans la foulée.
Annemasse Agglo (12 communes de Haute-Savoie)
Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Étrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand. Entrée en vigueur prévue en 2026 ou début 2027.
Autres candidatures évoquées
Rennes, Nantes, Cergy, le Grand Orly Seine Bièvre ont manifesté leur intérêt. Les délibérations formelles ne sont pas encore prises à la date de cet article.
Mécanisme
Le loyer de référence majoré, mode d'emploi
La réponse courte : dans chaque zone d'encadrement strict, le préfet publie chaque année un arrêté fixant un loyer de référence (médiane) et un loyer de référence majoré (médiane +20 %). Le bailleur ne peut pas dépasser le majoré, sauf complément justifié.
Le loyer de référence est exprimé en euros par mètre carré de surface habitable, hors charges. Il dépend de quatre critères cumulatifs.
L'année de construction
Quatre tranches usuelles : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990. Plus l'immeuble est récent, plus le loyer de référence est élevé.
Le type de location
Meublé ou non meublé. Le meublé bénéficie d'une majoration de l'ordre de 5 à 15 % selon les zones.
Le nombre de pièces
Studio, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus. Les petites surfaces ont mécaniquement un loyer de référence plus élevé au mètre carré.
Le secteur géographique
Chaque ville est découpée en zones : 14 quartiers à Paris, 9 zones à Bordeaux, par exemple. Les arrêtés préfectoraux détaillent les loyers par zone.
Exemple chiffré
Studio meublé de 22 m² dans le 11e arrondissement de Paris, construit en 1970. Le loyer de référence majoré déterminé par l'arrêté préfectoral du 3 juillet 2025 (en vigueur jusqu'au prochain arrêté) est de l'ordre de 33 €/m². Le plafond mensuel du loyer hors charges ressort à environ 726 €. Un loyer affiché à 850 € est illégal, sauf complément expressément justifié.
Pour la valeur applicable à votre adresse exacte, le simulateur officiel de la préfecture est le point d'entrée à privilégier : il intègre toutes les caractéristiques du bien et donne le plafond précis.
Le complément de loyer permet de dépasser le plafond pour des caractéristiques exceptionnelles du bien : terrasse de 30 m², vue dégagée, parking double, hauteur sous plafond hors normes. Mais il doit être justifié au bail, et le locataire peut le contester dans les 3 mois suivant la signature.
Sanctions
Ce que risque un bailleur en cas de dépassement
La procédure est graduée. Elle démarre par une mise en demeure et peut aller jusqu'à une amende administrative et la restitution du trop-perçu.
Étape 1 : mise en demeure préfectorale
Le préfet adresse une mise en demeure de mettre le loyer en conformité et de rembourser les trop-perçus, dans un délai de 2 mois. Cette étape peut faire suite à une plainte du locataire, à un signalement de la DDPP ou à un contrôle.
Étape 2 : amende administrative
Passé le délai sans régularisation, le bailleur encourt une amende administrative de 5 000 € au maximum pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI à l'IS, SARL). La restitution des trop-perçus au locataire reste due en plus.
Étape 3 : recours du locataire
Le locataire peut, indépendamment de la procédure préfectorale, saisir directement le tribunal judiciaire pour faire baisser le loyer dans les 3 ans suivant la signature du bail, et réclamer le remboursement des sommes versées en trop. Le délai de prescription est de 3 ans.
Après novembre 2026
Vers une pérennisation et une extension nationale
L'encadrement strict a été mis en place par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, pour une expérimentation de 8 ans. En l'état du droit, le dispositif arrive donc à échéance le 23 novembre 2026.
Une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif et à l'ouvrir à toutes les communes en zone tendue a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le Sénat doit se prononcer dans le courant 2026.
En parallèle, le gouvernement doit remettre un rapport d'évaluation officiel avant le 25 juin 2026, établissant l'impact sur les loyers et le volume de logements disponibles à la location dans les zones encadrées.
En clair : l'encadrement strict ne devrait pas disparaître fin 2026, mais le format final dépend du vote final au Parlement. Le scénario central est une pérennisation avec extension. Le scénario d'extinction est aujourd'hui minoritaire.
Pour aller plus loin sur la révision de loyer (qui n'est pas l'encadrement), voyez notre article sur la valeur de l'IRL T1 2026. Pour les obligations de fond du bailleur, le guide des obligations est plus complet.
Suivi au quotidien
Documenter le loyer de référence dans le bail
Dans toute commune en encadrement strict, le bail doit comporter le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la date de signature, ainsi que le complément de loyer s'il y en a un. C'est une mention obligatoire depuis 2019.
Sur un seul lot, c'est facile à renseigner manuellement. Dès qu'on gère plusieurs lots dans plusieurs villes encadrées, chacun a son arrêté préfectoral, ses zones, ses valeurs annuelles. Une erreur de mention au bail expose à la contestation du locataire et à la mise en demeure.
PiloteLocatif centralise les baux, conserve l'arrêté préfectoral attaché au lot et trace la date d'application. Si le locataire conteste le loyer, vous retrouvez en quelques secondes le document justificatif, la valeur majorée applicable à la signature et le complément éventuel.
Questions fréquentes
Encadrement des loyers : vos questions
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?
Près de 70 communes : Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, les 9 communes de Plaine Commune (93), les 9 communes d'Est Ensemble (93), Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, les 24 communes du Pays Basque et la métropole de Grenoble-Alpes. Marseille et l'agglomération d'Annemasse doivent rejoindre le dispositif en 2026 ou début 2027.
Comment savoir si mon bien est concerné ?
Vérifiez si la commune où se situe le bien figure dans la liste des communes ayant délibéré pour l'encadrement strict. Sur le site impots.gouv.fr, le simulateur de loyer de référence majoré permet de saisir l'adresse exacte et de connaître le plafond applicable. La préfecture publie chaque année un arrêté donnant les loyers de référence par zone et type de bien.
Quelle est la différence entre encadrement strict et zone tendue ?
L'encadrement strict (loi Élan) plafonne le loyer initial à la signature, dans les communes listées : aucun loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré. La zone tendue (décret n° 2013-392) limite uniquement la hausse du loyer à la relocation et à la révision annuelle, mais ne fixe pas de plafond absolu. Une commune peut être en zone tendue sans appliquer l'encadrement strict.
Quelles sanctions pour un bailleur qui dépasse le plafond ?
Le préfet adresse une mise en demeure de régularisation dans un délai de 2 mois. Passé ce délai sans correction, le bailleur encourt une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, ainsi que la restitution des trop-perçus au locataire. Le locataire peut également saisir directement le tribunal pour faire baisser le loyer.
L'encadrement va-t-il vraiment prendre fin en novembre 2026 ?
Pas forcément. Le dispositif issu de la loi Élan du 23 novembre 2018 expire le 23 novembre 2026 dans son cadre expérimental. Mais une proposition de loi visant à pérenniser et étendre le dispositif à toutes les zones tendues a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le Sénat doit se prononcer dans le courant 2026. Un rapport d'évaluation officiel doit être remis avant le 25 juin 2026.
Le loyer de référence majoré inclut-il les charges ?
Non. Le loyer de référence majoré porte sur le loyer hors charges, exprimé en €/m² de surface habitable. Les charges récupérables (entretien des parties communes, eau froide, ascenseur, etc.) sont facturées en plus, soit au forfait, soit au réel avec régularisation annuelle. Le complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles, mais il doit être justifié et figurer expressément au bail.
Bail conforme à l'encadrement, en quelques minutes
PiloteLocatif archive l'arrêté préfectoral, calcule le loyer max applicable au lot et vous alerte en cas de dépassement.
Sans engagement · 1 lot gratuit · Mentions obligatoires du bail intégrées