Encadrement des loyers en 2026 : villes concernées et plafonds
Où s'applique-t-il, comment est fixé le plafond, quels sont les risques en cas de dépassement ? Le guide pour ne pas se mettre en infraction.
13 août 2026 · 10 min de lecture
L'encadrement des loyers est un plafond absolu imposé dans une soixantaine de communes (Paris, Lille, Lyon, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque, Grenoble). Marseille et Annemasse rejoignent le dispositif en 2026. Il ne faut pas le confondre avec les zones tendues, qui couvrent plus de 1 400 communes et limitent uniquement la hausse à la relocation. Dans les villes encadrées, un loyer de référence majoré est fixé par arrêté préfectoral selon le secteur, le type de bien, sa surface et sa période de construction. Ne pas le respecter expose à des sanctions administratives et à un recours en diminution du loyer par le locataire. L'expérimentation court jusqu'au 23 novembre 2026.
Deux dispositifs coexistent en France pour limiter les loyers dans les zones où l'offre manque. Le premier, la zone tendue, plafonne uniquement la hausse à la relocation. Le second, l'encadrement des loyers, va beaucoup plus loin : il impose un loyer maximum absolu, même pour un premier bail. La confusion entre les deux est fréquente et coûte cher aux bailleurs qui s'y méprennent. Voici comment les distinguer et savoir ce qui s'applique à votre lot.
Zone tendue vs encadrement : deux régimes distincts
Réponse courte : la zone tendue limite la hausse, l'encadrement fixe un plafond. On peut être en zone tendue sans être encadré. La réciproque, en revanche, est vraie : toutes les communes encadrées sont aussi en zone tendue.
Zone tendue
- Plus de 1 400 communes (décret 2013-392 modifié)
- Limite la hausse à la relocation à l'IRL
- Préavis locataire réduit à 1 mois
- Pas de plafond absolu du loyer initial
Encadrement des loyers
- Environ 65 à 70 communes en 2026
- Impose un loyer maximum absolu (référence majoré)
- S'applique dès le premier bail
- Amendes préfectorales en cas de dépassement
Ce qui compte pour un bailleur, c'est de savoir si sa commune fait partie du second groupe. Toutes les autres communes tendues doivent uniquement respecter l'IRL à la relocation, ce qui laisse une marge de manœuvre bien plus grande.
Les communes où l'encadrement s'applique en 2026
L'encadrement s'applique uniquement dans les communes qui ont délibéré en ce sens et dont la candidature a été validée par décret. Voici la liste actualisée.
| Ville ou territoire | Détails |
|---|---|
| Paris | 20 arrondissements, en vigueur depuis juillet 2019. |
| Lille, Hellemmes, Lomme | Applicable depuis mars 2020. |
| Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) | 9 communes autour de Saint-Denis, depuis 2021. |
| Lyon et Villeurbanne | Applicable depuis novembre 2021. |
| Est Ensemble | 9 communes de Seine-Saint-Denis, depuis 2021. |
| Montpellier | Applicable depuis juillet 2022. |
| Bordeaux | Applicable depuis juillet 2022. |
| Pays Basque | 24 communes de la CAPB, depuis novembre 2024. |
| Grenoble et 27 communes | Applicable depuis 2025. |
| Marseille | Adhésion prévue courant 2026. |
| Annemasse Agglo | Adhésion prévue courant 2026. |
Liste indicative. Vérifiez toujours sur le site de la préfecture ou de l'observatoire local des loyers avant de fixer un loyer, la couverture évolue avec les délibérations communales.
Comment est calculé le loyer de référence majoré
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe trois valeurs au mètre carré pour chaque combinaison de critères : loyer de référence minoré, médian, majoré. Le majoré est le plafond légal.
Quatre critères déterminants
- Secteur géographique : quartier ou groupe de quartiers, défini par un découpage administratif.
- Type de location : vide ou meublé (grille distincte pour chaque).
- Nombre de pièces principales : 1 pièce, 2, 3, 4 et plus.
- Période de construction : généralement 4 tranches (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990).
Exemple concret à Paris
T2 vide de 40 m² dans le 11e arrondissement, construit en 1980. Loyer de référence majoré hypothétique : environ 31 €/m²/mois. Loyer maximum autorisé : 40 × 31 = 1 240 €/mois hors charges. Au-delà, sanctions.
Les grilles complètes sont consultables sur les sites des observatoires locaux des loyers (OLAP pour Paris, OLL pour Lyon, etc.), et systématiquement publiées au recueil des actes administratifs de la préfecture.
Le complément de loyer : la seule dérogation
Un bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré uniquement si le logement présente des caractéristiques réellement exceptionnelles. Cette dérogation, prévue par l'article 140 de la loi ELAN, s'appelle le complément de loyer.
Ces caractéristiques doivent :
- Ne pas déjà être prises en compte dans le loyer de référence
- Être déterminantes pour la fixation du loyer
- Être précisément mentionnées dans le contrat de bail
En pratique, la jurisprudence est stricte : vue exceptionnelle sur un monument historique, hauteur sous plafond supérieure à 3 m, terrasse privative rare pour le quartier, prestations de très haute gamme. Les « classiques » comme la présence d'un balcon, d'un ascenseur ou d'une cuisine équipée ne suffisent pas.
Contestation par le locataire
Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la Commission départementale de conciliation. En cas d'échec, le juge des contentieux de la protection tranche. Si le complément n'est pas justifié, il est annulé rétroactivement et le trop-perçu est remboursé.
Ce que risque un bailleur en infraction
Le contrôle du respect de l'encadrement relève du préfet du département. Les sanctions sont graduelles mais rapides.
- 1
Mise en demeure préfectorale
Le bailleur reçoit un courrier lui demandant de régulariser le loyer sous 2 mois et de rembourser le trop-perçu.
- 2
Amende administrative
Jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique, 15 000 € pour une personne morale (SCI comprise). Amende doublable en cas de récidive.
- 3
Recours du locataire
Indépendamment de l'action préfectorale, le locataire peut saisir le juge pour obtenir la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu depuis le début du bail.
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Suivre l'encadrement, c'est comparer chaque loyer facturé au plafond réglementaire de la zone. Sur trois biens répartis dans plusieurs villes, avec des révisions IRL chaque année, la vérification devient rapidement chronophage.
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Questions fréquentes
Encadrement des loyers : vos questions
Encadrement des loyers ou zone tendue : quelle différence ?
L'encadrement des loyers impose un plafond absolu du loyer, dans une soixantaine de communes seulement (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc.). La zone tendue est un dispositif distinct qui couvre plus de 1 400 communes : elle ne plafonne pas le loyer initial mais limite sa hausse à la relocation à l'évolution de l'IRL. Une même commune peut être en zone tendue sans être soumise à l'encadrement.
Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers en 2026 ?
Paris, Lille et sa métropole, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque (24 communes) et Grenoble figurent parmi les principales agglomérations concernées. Marseille et Annemasse rejoignent le dispositif au cours de l'année 2026. Vérifiez toujours sur le site de la préfecture ou de l'observatoire local des loyers, la liste évolue au fil des adhésions communales.
Qu’est-ce que le loyer de référence majoré ?
Un plafond au mètre carré fixé chaque année par arrêté préfectoral, calculé à partir des données de l'observatoire local des loyers. Il varie selon 4 critères : secteur géographique (quartier), type de logement (vide ou meublé), nombre de pièces principales et période de construction. Le loyer contractuel ne peut jamais dépasser ce plafond, sauf complément de loyer pour caractéristiques exceptionnelles justifiées.
Un bailleur peut-il ajouter un complément de loyer ?
Oui, mais uniquement pour un logement présentant des caractéristiques réellement exceptionnelles (vue, hauteur sous plafond, terrasse rare, prestations luxueuses). Ces caractéristiques doivent être précisées dans le bail. Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature pour contester le complément devant la Commission départementale de conciliation, puis le juge. Depuis la loi 3DS, les complémentaires sont plus rarement acceptés.
Que risque un bailleur qui dépasse le plafond ?
D'abord une mise en demeure administrative de la préfecture, sous 2 mois pour se mettre en conformité. Ensuite une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale). Le locataire peut aussi demander la restitution du trop-perçu depuis le début du bail, et obtenir la diminution du loyer pour toute la durée restante. Contrôles préfectoraux régulièrement effectués sur signalement.
Le dispositif est-il pérenne ?
Techniquement, non. L'encadrement reste formellement expérimental jusqu'au 23 novembre 2026, par application de la loi ELAN du 23 novembre 2018 modifiée par la loi 3DS du 21 février 2022. Une proposition de loi adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 prévoit de pérenniser le dispositif et de l'étendre à toutes les communes en zone tendue qui le demanderaient.