Formulaire 2044 : comment remplir sa déclaration de revenus fonciers
Guide pas à pas, ligne par ligne, pour la déclaration des revenus 2025 à déposer au printemps 2026.
12 mai 2026 · 13 min de lecture
Le formulaire 2044 (Cerfa n° 10334*30 pour 2026) est obligatoire pour tout bailleur en location nue soumis au régime réel : revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 € par an, ou option volontaire. Il se remplit en quatre pages : page 1 pour la désignation des biens, pages 2 et 3 pour le détail des recettes et charges par immeuble (lignes 211 à 250), page 4 pour le récapitulatif et l'imputation du déficit foncier. Le résultat se reporte ensuite sur la 2042 : case 4BA pour un bénéfice, 4BB et 4BC pour un déficit, 4BD pour les déficits antérieurs reportés. Le service en ligne ouvre le 9 avril 2026 et les dates limites s'étalent du 19 mai au 4 juin selon le département.
Le formulaire 2044, c'est la déclaration que tout bailleur en location nue au régime réel redoute le plus. Quatre pages, plus de 30 lignes, des cases qui se renvoient les unes aux autres. En réalité, une fois la logique comprise, ça se remplit en 30 minutes par lot. Voici le mode d'emploi, ligne par ligne, avec les pièges à éviter.
Pré-requis
Vous êtes au régime réel : la 2044 est obligatoire
La réponse courte : la 2044 ne concerne que le régime réel. Au micro-foncier (loyers bruts annuels inférieurs à 15 000 €), vous reportez directement vos loyers en case 4BE de la 2042 et l'administration applique l'abattement de 30 %. Aucune 2044 à remplir.
Au-delà de 15 000 € de loyers bruts par an (cumulés sur tous vos biens en location nue), le régime réel s'impose automatiquement. En dessous du seuil, vous pouvez l'opter volontairement : engagement de 3 ans, irrévocable. La 2044 devient alors l'annexe obligatoire de votre déclaration de revenus.
2044 ou 2044-SPE : la bonne version
La 2044 classique (Cerfa n° 10334*30 pour 2026) couvre la grande majorité des bailleurs. La 2044-SPE (Cerfa n° 10335*23) devient obligatoire dès qu'un de vos biens bénéficie d'un dispositif spécial : monuments historiques, Malraux, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier intermédiaire, Cosse Ancien, parts de SCPI avec amortissement, démembrement. Si vous utilisez la 2044-SPE, elle remplace la 2044 même pour les autres biens.
Vue d'ensemble
Les 4 pages du formulaire 2044
Avant de plonger dans les lignes, il faut comprendre l'architecture générale. La 2044 est organisée en cadres numérotés, chacun couvrant une étape de votre déclaration.
Page 1
Cadre 100 : désignation
Identité du déclarant, adresse de chaque bien loué, pourcentage de détention (utile en indivision ou SCI), date d'acquisition.
Pages 2 et 3
Cadre 200 : recettes et charges
Le cœur du formulaire. Une colonne par immeuble (3 sur la page 2, suite page 3 pour les biens 4 à 8). Lignes 211 à 250.
Page 4 - haut
Cadres 400 et 410 : descriptif
Détail des travaux réalisés (nature, date, montant) et des emprunts (organisme prêteur, dates, intérêts versés).
Page 4 - bas
Cadres 420 à 480 : résultat
Résultat foncier global, imputation des déficits antérieurs, ventilation entre revenu global et report. Ce qui sera repris dans la 2042.
En déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, l'outil présente ces cadres sous forme d'écrans successifs. La logique reste la même, seul le format change.
Cadre 210 - Recettes
Page 2 : les recettes (lignes 211 à 215)
Tout commence par les loyers encaissés. Une règle simple : seuls les montants réellement versés entre le 1ª¡ janvier et le 31 décembre 2025 comptent. Un chèque daté de décembre mais encaissé en janvier 2026 ira sur la déclaration de 2026.
| Ligne | Intitulé | Ce que vous y mettez |
|---|---|---|
| 211 | Loyers bruts encaissés | Total des loyers réellement reçus entre le 1ᵉʳ janvier et le 31 décembre 2025, hors charges. Un loyer de décembre payé en janvier 2026 ira sur la déclaration de 2026. |
| 212 | Dépenses incombant normalement au locataire mais mises à la charge du propriétaire | Cas rare : engagement de payer une partie des charges récupérables à la place du locataire (clause du bail). À déclarer comme un revenu. |
| 213 | Recettes brutes diverses | Subventions, indemnités d’éviction perçues, location de droits (panneau publicitaire, antenne relais), redevances. Tout ce qui n’est pas un loyer mais lié au bien. |
| 215 | Total des recettes | Somme automatique des lignes 211, 212 et 213. C’est votre base brute imposable avant déduction des charges. |
Cas particulier des charges récupérables
Les provisions sur charges versées par le locataire ne sont pas un revenu pour vous : vous ne les portez pas en ligne 211. Elles transitent par votre trésorerie mais correspondent à des dépenses récupérables. Le mécanisme se régule via les lignes 229 et 230 (charges de copropriété).
Le piège classique : porter en ligne 211 le montant brut quittancé (loyer + charges). C'est une erreur. Seul le loyer hors charges entre en ligne 211. Les charges sont gestion comptable interne, pas un revenu foncier.
Cadre 220 - Charges
Page 2 : les charges déductibles (lignes 221 à 240)
C'est la partie la plus dense du formulaire, et celle où vous gagnez le plus d'impôt. La liste des charges déductibles est fixée par l'article 31, I-1° du Code général des impôts. Chaque ligne a sa logique.
| Ligne | Intitulé | Ce que vous y mettez |
|---|---|---|
| 221 | Frais d’administration et de gestion | Honoraires d’agence, comptable, abonnement à un logiciel de gestion locative, rémunération du gardien, frais de procédure (huissier, avocat), copies de bail. |
| 222 | Autres frais de gestion (forfait 20 € par local) | Déduction forfaitaire automatique de 20 € par bien loué. Pas de justificatif. Couvre les frais de correspondance, téléphone, déplacements, petit matériel. |
| 223 | Primes d’assurance | Assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), assurance contre la vacance locative. L’assurance emprunteur va ailleurs (ligne 250). |
| 224 | Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration | Toiture, plomberie, peinture, isolation, double vitrage, cuisine équipée, mise aux normes électriques. Pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. |
| 225 | Charges récupérables non récupérées au départ du locataire | Si vous n’avez pas pu récupérer certaines charges (départ du locataire avant régularisation), vous pouvez les déduire ici, mais seulement à la sortie du locataire. |
| 226 | Indemnités d’éviction et frais de relogement | Versées au locataire en cas de congé pour reprise ou pour vendre. Déductibles dans la limite où elles permettent la poursuite de l’activité de location. |
| 227 | Taxes foncières et annexes | Montant payé à la commune, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui est récupérée sur le locataire. |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété versées en N | Total des appels de fonds payés au syndic en 2025. Vous déclarez la totalité, même si une partie est récupérable sur le locataire (la régularisation se fait ligne 230 l’année suivante). |
| 230 | Régularisation des provisions de l’année N-1 | En 2026, vous corrigez les provisions de 2024 déduites l’an dernier : vous réintégrez la part finalement récupérée sur le locataire et la part non-déductible (gros travaux non terminés). |
| 240 | Total des charges déductibles | Somme automatique des lignes 221 à 229, diminuée de la ligne 230. Hors intérêts d’emprunt qui ont leur propre ligne. |
Règle d'or pour toutes ces lignes : la charge doit être effectivement payée dans l'année civile, justifiée par une facture nominative et liée au bien loué. Conservez toutes les pièces pendant au moins 3 ans en cas de contrôle.
Le piège classique de la ligne 224
Beaucoup de bailleurs portent en ligne 224 des dépenses qui ne sont pas déductibles : construction d'une extension, surélévation, abattage de murs porteurs, achète de mobilier (sauf en location meublée). Le BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-30) est clair : seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sur locaux d'habitation existants passent.
Cadre 250 - Intérêts d'emprunt
La ligne 250 et le cadre 410
Les intérêts d'emprunt ont leur propre ligne, distincte des autres charges. La raison : la part du déficit foncier qui provient des intérêts a un traitement fiscal particulier (article 156, I-3° du CGI), elle ne peut jamais s'imputer sur le revenu global.
Ce que vous portez en ligne 250 pour chaque immeuble :
Intérêts du crédit immobilier
Intégralement déductibles. Sur un emprunt de 200 000 € à 3 % sur 20 ans, environ 6 000 € la première année (montant décroissant).
Frais de dossier
Frais facturés par la banque à l’ouverture du prêt, déductibles l’année du paiement.
Frais de garantie
Hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution (Crédit Logement). Inclus dans la ligne 250.
Primes d’assurance emprunteur
Assurance décès-invalidité rattachée au crédit immobilier (à ne pas confondre avec la PNO/GLI qui vont ligne 223).
Le détail des emprunts (organisme prêteur, date d'ouverture, montant des intérêts par bien) doit ensuite être reporté page 4 dans le cadre 410. L'administration croise ces informations avec celles déclarées par les banques.
Où trouver le montant exact ?
Votre banque vous envoie chaque année un relevé annuel d'intérêts (souvent intitulé « justificatif fiscal » ou « attestation fiscale annuelle ») qui ventile la partie capital, la partie intérêts et l'assurance. Ce relevé arrive généralement en février-mars. Si vous ne l'avez pas reçu, demandez-le avant de remplir la ligne 250.
Page 4 - Résultat
Le calcul du résultat et l'imputation du déficit
Une fois recettes et charges saisies, le formulaire calcule mécaniquement votre résultat foncier. Sur la déclaration en ligne, tout est automatique. Sur la version papier, vous calculez manuellement.
Résultat foncier = Ligne 215 − (Ligne 240 + Ligne 250)
Si le résultat est positif, c'est un bénéfice foncier net. Il sera imposable au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous le reportez case 4BA de la 2042.
Si le résultat est négatif, c'est un déficit foncier. La page 4 ventile ce déficit entre deux poches, selon l'article 156, I-3° du CGI.
Part imputable sur le revenu global
10 700 €
Plafond annuel. Concerne la part du déficit hors intérêts d'emprunt. S'impute sur vos salaires, retraites, autres revenus. L'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
Plafond doublé (rénovation énergétique)
21 400 €
Si vos travaux font passer un logement de classe E, F ou G à A, B, C ou D. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
Concrètement, prenons un exemple. Résultat 2025 : − 14 000 €, dont 4 000 € provenant des intérêts. La part hors intérêts (10 000 €) s'impute en totalité sur le revenu global (sous le plafond de 10 700 €). Les 4 000 € d'intérêts vont en report, imputables sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Engagement de location de 3 ans
Pour conserver l'avantage du déficit imputé sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Vente, occupation personnelle ou bascule en meublé pendant cette période entraînent la réintégration de la somme imputée.
Le pont avec la 2042
Reporter le résultat sur la déclaration de revenus
La 2044 n'est qu'une annexe. Les chiffres finaux doivent être recopiés sur votre déclaration de revenus principale, la 2042. En déclaration en ligne, les cases sont pré-remplies automatiquement à partir de la 2044. En version papier, c'est à vous de reporter.
| Case 2042 | Contenu |
|---|---|
| 4BA | Bénéfice foncier net (résultat positif de la 2044). Imposable au barème IR + 17,2 % PS. |
| 4BB | Déficit foncier imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (part liée aux intérêts + excédent au-delà du plafond 10 700 €). |
| 4BC | Déficit foncier imputable sur le revenu global de l'année (dans la limite de 10 700 €, ou 21 400 € si rénovation énergétique éligible). |
| 4BD | Déficits fonciers antérieurs non encore imputés (sur les 10 dernières années), à déduire des revenus fonciers de l'année en cours. |
| 4BE | Loyers bruts au micro-foncier (pas concerné si vous remplissez la 2044, mais utile pour comprendre la différence). |
Une seule de ces cases (4BA, 4BB ou 4BC) sera remplie selon que vous avez un bénéfice ou un déficit. La case 4BD est indépendante : elle s'active uniquement si vous avez des déficits antérieurs en stock.
Calendrier 2026
Le service en ligne ouvre le 9 avril 2026. Date limite papier : 19 mai 2026. En ligne : 21 mai (départements 01 à 19 et non-résidents), 28 mai (20 à 54), 4 juin (55 à 974 et 976). Source : impots.gouv.fr.
Gagner du temps
Préparer la 2044 sans y passer un week-end
Le plus dur dans la 2044, ce n'est pas de comprendre les lignes. C'est d'avoir les bons chiffres sous la main. Combien de loyers exactement encaissés cette année ? Quelles factures de travaux ? Quelles primes d'assurance ? Quel détail des intérêts d'emprunt par bien ?
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Les justificatifs (baux, factures de travaux, attestations d'assurance, appels de fonds de copropriété, DPE) sont stockés dans l'application, rattachés au lot concerné. Les dates d'expiration des assurances et DPE sont suivies automatiquement, avec alertes en cas de renouvellement à prévoir. En cas de contrôle fiscal, vous retrouvez chaque pièce sans fouiller dans vos emails ou vos classeurs.
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Questions fréquentes
Formulaire 2044 : vos questions
Qui doit remplir le formulaire 2044 en 2026 ?
Tout bailleur en location nue soumis au régime réel d'imposition : automatiquement au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels, ou sur option en dessous de ce seuil (engagement de 3 ans). Les locations meublées ne sont pas concernées : elles relèvent des BIC et utilisent les formulaires 2031 et 2042-C-PRO. Les SCI à l'IR qui louent en nu doivent remplir une 2072 et chaque associé reporte sa quote-part via une 2044 personnelle.
Quelle est la différence entre la 2044 et la 2044-SPE ?
La 2044 classique (Cerfa 10334*30) couvre la grande majorité des bailleurs. La 2044-SPE (Cerfa 10335*23) est obligatoire dès qu'un de vos biens bénéficie d'un dispositif spécial : monuments historiques, Malraux, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier intermédiaire ou ZRR, Cosse Ancien, parts de SCPI avec amortissement, démembrement. Si vous utilisez la 2044-SPE, elle remplace totalement la 2044 (même pour les biens en régime de droit commun).
Comment déclarer les loyers impayés sur la 2044 ?
Vous ne déclarez que les loyers réellement encaissés (ligne 211). Si un locataire vous doit de l'argent au 31 décembre, vous ne le portez pas. En revanche, si vous le récupérez l'année suivante (paiement tardif, condamnation), il devient imposable au titre de l'année d'encaissement. Pour un impayé définitif, vous ne le déclarez jamais, mais conservez la preuve de votre tentative de recouvrement.
À quoi correspond le forfait de 20 € par local ligne 222 ?
C'est une déduction forfaitaire automatique prévue à l'article 31, I-1°-e du CGI. Vous déduisez 20 € par bien loué, sans justificatif, pour couvrir les frais de correspondance, téléphone, déplacements et petit matériel de gestion. Trois appartements : 60 €. Le forfait s'ajoute aux frais réels portés en ligne 221 (honoraires d'agence, comptable, frais de procédure).
Comment se calcule le déficit foncier sur la page 4 ?
Le déficit foncier total se calcule en soustrayant les charges totales (page 2, lignes 240 + 250) des recettes totales (ligne 215). Page 4, le formulaire ventile automatiquement ce déficit entre la part provenant des intérêts d'emprunt (reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 prochaines années) et la part hors intérêts (imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, excédent reportable 10 ans).
Où reporter le résultat de la 2044 sur la 2042 ?
Quatre cases sont possibles. Case 4BA : revenu foncier net (bénéfice imposable). Case 4BB : déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs (intérêts d'emprunt et part au-delà de 10 700 €). Case 4BC : déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €. Case 4BD : déficits antérieurs des 10 dernières années encore utilisables. En déclaration en ligne, ces cases sont pré-remplies automatiquement à partir de la 2044.