Impayé APL 2027 : 450 € ou trois mois, ce qui change pour le bailleur
Au 1er janvier 2027, l’impayé d’un locataire qui perçoit l’APL ou une autre aide au logement est constitué au-delà de 450 €, ou trois mois après le premier défaut si la dépense n’est toujours pas payée. Le délai de deux mois pour le signaler ne vise que le bailleur qui reçoit l’aide en tiers payant.
En bref
Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 change le traitement des impayés quand le locataire perçoit une aide personnelle au logement. À partir du 1er janvier 2027, l’impayé est constitué dans l’un ou l’autre de deux cas : dès que la dette dépasse 450 €, ou si le ménage n’a toujours pas payé trois mois après un premier défaut de paiement, quel qu’en soit le montant. La règle actuelle retient une dette qui atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, aide déduite lorsqu’elle est versée au bailleur. Le bailleur qui perçoit l’aide pour le compte du locataire, en tiers payant, doit ensuite signaler la situation à l’organisme payeur dans les deux mois, sauf si la dette a été entièrement réglée entre-temps. L’organisme payeur en informe la CCAPEX dans les quinze jours. Quand le locataire perçoit l’aide lui-même, l’organisme payeur demande au bailleur, en cas d’impayé, s’il souhaite la recevoir à sa place. Ces règles visent les impayés signalés à compter du 1er janvier 2027.
Ce qui change au 1er janvier 2027, et pour qui
La réponse courte : l’impayé d’un locataire qui perçoit une aide au logement se définit autrement, et le bailleur en tiers payant doit le signaler dans les deux mois. Ces règles viennent du décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement, publié au Journal officiel du 13 février 2026.
Ce décret réécrit les articles R. 824-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH). Le texte est publié, mais il ne joue pas encore : son article 5 le rend applicable à compter du 1er janvier 2027 aux situations d’impayés signalées à partir de cette date. D’ici là, les règles actuelles restent en place.
450 €
Le montant que la dette doit dépasser pour constituer l’impayé
3 mois
Après un premier défaut de paiement, quel que soit son montant
2 mois
Pour signaler l’impayé, si vous percevez l’aide en tiers payant
Reste la question qui compte pour un bailleur particulier : percevez-vous l’aide à la place de votre locataire ? L’obligation de signaler vise « le bailleur percevant l’aide pour son compte », selon les termes de l’article R. 824-3 du CCH. Autrement dit, le bailleur en tiers payant.
C’est le cas le plus fréquent avec l’APL. En règle générale, elle est versée directement au bailleur, qui la déduit du loyer. Pour l’allocation de logement familiale (ALF) ou sociale (ALS), le tiers payant intervient à la demande du bailleur. Un repère simple : si la caisse vous verse chaque mois une somme pour ce locataire, vous êtes en tiers payant.
Si votre locataire perçoit l’aide lui-même, le texte prévoit autre chose. Lorsqu’il se trouve en situation d’impayé, l’organisme payeur demande au bailleur s’il souhaite recevoir l’aide à la place du bénéficiaire (article R. 824-9 du CCH). Pour les autres formalités du bailleur auprès de la caisse, voyez notre article sur l’attestation de loyer CAF.
Les textes à avoir en tête
Le décret n° 2026-84 porte la réforme. Publié le même jour, le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 relatif aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est entré en vigueur le 14 février 2026, sauf ses dispositions relatives aux organismes payeurs, différées au 1er janvier 2027 par son article 27.
Enfin, l’article 2 du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ajuste les articles R. 824-15, R. 862-3 et R. 863-9 du CCH, avec effet au 1er janvier 2027.
La nouvelle définition de l’impayé : 450 € ou trois mois
À partir de 2027, l’impayé est constitué dans l’un ou l’autre de deux cas, fixés par le nouvel article R. 824-2 du CCH. Premier cas : trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement. Second cas : le montant de l’impayé dépasse 450 €.
Les deux critères sont alternatifs : un seul suffit. Le texte emploie le verbe « dépasse ». Une dette de 450 € tout rond ne franchit donc pas le seuil, alors qu’une dette de 460 € le franchit.
La règle actuelle raisonne en proportion du loyer. Lorsque l’aide est versée au bailleur, l’impayé est constitué quand la dette atteint au moins deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges, c’est-à-dire aide déduite. Si l’aide est versée au locataire, la base est de deux fois le montant mensuel brut (article R. 824-1 du CCH dans sa version actuelle).
Avec le décret, le seuil devient fixe : le même pour un studio que pour une maison. Quant au critère des trois mois, il joue quel que soit le montant.
| Point de comparaison | Règle actuelle | Impayés signalés à partir du 1er janvier 2027 |
|---|---|---|
| Ce qui constitue l’impayé | Une dette qui atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges | Une dette de plus de 450 €, ou trois mois après un premier défaut si le ménage n’a toujours pas payé |
| Aide versée au bailleur (tiers payant) | Net : montant mensuel du loyer et des charges, aide déduite | Seuil fixe, sans lien avec le loyer |
| Aide versée au locataire | Brut : montant mensuel du loyer et des charges | Seuil fixe, sans lien avec le loyer |
Un mot de vocabulaire. Le décret ne parle pas de loyer mais de « dépense de logement ». En tiers payant, ce qui compte est la part de cette dépense qui reste à la charge du locataire : l’article R. 824-3 vise le bénéficiaire qui « ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge ».
Ce que cela change en pratique
Deux profils de locataires sont touchés différemment. Un petit manque récurrent, 50 ou 100 € par mois, devient un impayé au bout de trois mois, alors que la règle actuelle pouvait le laisser courir bien plus longtemps. À l’inverse, dès que la part mensuelle du locataire dépasse 450 €, une seule échéance entièrement impayée suffit.
Deux mois pour signaler, quinze jours pour informer la CCAPEX
Si vous percevez l’aide pour le compte de votre locataire, vous avez deux mois après la constitution de l’impayé pour soumettre sa situation à l’organisme payeur. La règle figure à l’article R. 824-3 du CCH. Pour l’APL, cet organisme est la caisse d’allocations familiales, ou la MSA pour le régime agricole.
Une exception est prévue : le signalement n’a pas lieu d’être si la somme due a, entre-temps, été réglée en totalité. Payer une partie de la dette ne remplit pas cette condition.
L’organisme payeur prend ensuite le relais. Dans les quinze jours suivant votre signalement, il en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX (article R. 824-4 du CCH).
La CCAPEX existe dans chaque département, coprésidée notamment par le préfet et le président du conseil départemental. Son terrain est la prévention des expulsions.
Ne la confondez pas avec la commission départementale de conciliation, un organisme paritaire et gratuit. Celle-ci cherche un règlement amiable aux litiges entre bailleur et locataire, notamment sur les charges, le dépôt de garantie, l’état des lieux ou les réparations.
Ce signalement ne recouvre pas la dette pour autant. Relance, mise en demeure puis, si besoin, procédure judiciaire suivent leur propre calendrier, décrit dans les cinq étapes pour réagir à un loyer impayé.
Signalement tardif : une conséquence non précisée
Les sources officielles consultées fixent le délai de deux mois, sans préciser ce qu’il advient d’un signalement fait au-delà. Dans le doute, le plus sûr reste de tenir le délai et de garder une trace datée de votre démarche.
Le maintien de l’aide et les deux motifs de suspension
L’aide est maintenue pour le ménage qui se trouve dans l’impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, y compris lorsque le bail a été résilié judiciairement. C’est le principe posé par l’article R. 824-7 du CCH.
Après une résiliation judiciaire, ce maintien a une condition. L’ancien locataire, devenu occupant, doit s’acquitter de l’indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge. Dans ce cas, l’aide court jusqu’à son départ effectif, sauf décision de suspension.
La suspension reste possible, dans un cadre étroit. Le texte présume que le ménage est dans l’impossibilité manifeste de payer. Deux motifs, limitativement énumérés par l’article R. 824-7, permettent de renverser cette présomption et d’aboutir à une suspension :
Une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée, ayant constaté des troubles de jouissance
Le juge a prononcé l’expulsion et relevé, dans sa décision, des troubles de jouissance. La décision n’est plus susceptible d’un recours suspensif.
Un document établissant la capacité financière du ménage
Il doit montrer que le ménage peut payer sa dépense de logement sans compromettre sa subsistance.
La CCAPEX, informée par l’organisme payeur, intervient dans la décision de maintien ou de suspension.
Un impayé qui démarre fin 2026, en chiffres
Commencé en novembre 2026, un manque de 100 € par mois devient un impayé au sens du décret dès février 2027. Avec la règle actuelle, le seuil n’aurait été franchi qu’en juin.
Prenons un T2 loué 700 € par mois, charges comprises, à un locataire dont l’APL de 320 € vous est versée directement (montants fictifs). Sa part à payer est de 380 €, due le 5 de chaque mois. À partir de novembre 2026, il ne vire plus que 280 €.
| Date | Ce qui se passe | Dette après paiement |
|---|---|---|
| 5 novembre 2026 | Premier virement incomplet (280 € au lieu de 380 €) : premier défaut constaté | 100 € |
| 5 décembre 2026 | Deuxième virement incomplet | 200 € |
| 5 janvier 2027 | Troisième virement incomplet. Les signalements relèvent désormais du décret n° 2026-84 | 300 € |
| 5 février 2027 | Trois mois après le premier défaut, la dette n’est pas réglée : impayé constitué | 400 € |
| 5 mars 2027 | La dette dépasse aussi 450 € | 500 € |
| 5 avril 2027 | Fin du délai de deux mois pour signaler, si vous percevez l’aide en tiers payant | 600 € |
| 5 juin 2027 | Pour comparaison, seuil de la règle actuelle franchi (2 × 380 € = 760 €) | 800 € |
Dans cet exemple, le critère des trois mois joue avant celui des 450 €, franchi seulement le 5 mars. Le signalement tombe en 2027 : c’est donc bien le nouveau régime qui s’applique. Si le locataire règle la totalité de ce qu’il doit avant le 5 avril, le signalement n’a plus lieu d’être (exception de l’article R. 824-3).
Autre profil : une part à charge de 520 €, et un mois entièrement impayé. La dette dépasse 450 € dès cette première échéance manquée, et l’impayé est constitué le jour même. Avec la règle actuelle, il aurait fallu une dette de 1 040 €.
Le réflexe à prendre dès maintenant : tenir un décompte daté, locataire par locataire. Il doit permettre de lire, sans calcul, quatre informations.
La date et le montant de chaque échéance
La part restant à la charge du locataire, aide déduite si vous la percevez.
La date et le montant de chaque paiement reçu
Virement, chèque ou espèces, à la date où vous l’encaissez.
La date du premier défaut
Elle fait courir le délai de trois mois.
Le solde après chaque échéance
Il montre si le seuil de 450 € est dépassé.
Ce même décompte sert à la relance amiable et à la mise en demeure. Notre générateur de lettre de relance pour loyer impayé reprend le détail des sommes dues.
Connaître la date du premier défaut au jour près
Tenir ce décompte à la main reste faisable : un tableur, une ligne par échéance, une ligne par paiement. Avec plusieurs lots, des virements partiels et quelques paiements en espèces, la date du premier défaut finit pourtant par se perdre.
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L’export CSV, filtrable par période, vous donne le décompte daté à reprendre dans votre signalement. Ce signalement, vous le faites vous-même auprès de la caisse.
Impayé APL 2027 : vos questions
Quand un impayé APL est-il constitué à partir de 2027 ?
Dans l’un ou l’autre de deux cas, prévus par l’article R. 824-2 du code de la construction et de l’habitation (rédaction issue du décret n° 2026-84 du 12 février 2026). Premier cas : trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement. Second cas : le montant de l’impayé dépasse 450 €. Un seul des deux critères suffit.
Tous les bailleurs doivent-ils signaler l’impayé à la CAF ?
Pas au titre du délai de deux mois. L’article R. 824-3 vise le bailleur qui perçoit l’aide pour le compte de son locataire, c’est-à-dire le bailleur en tiers payant. C’est la règle générale pour l’APL, et le cas du bailleur qui en a fait la demande pour l’ALF ou l’ALS. Quand le locataire perçoit l’aide lui-même, l’organisme payeur demande au bailleur, en cas d’impayé, s’il souhaite la recevoir à sa place.
Faut-il signaler si le locataire a tout réglé entre-temps ?
Non. L’article R. 824-3 réserve le cas où la somme due a, entre-temps, été réglée en totalité. Un remboursement partiel ne remplit pas cette condition.
Quel est le rôle de la CCAPEX dans un impayé ?
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, présente dans chaque département, est informée par l’organisme payeur dans les quinze jours suivant le signalement du bailleur (article R. 824-4 du CCH). Elle intervient ensuite dans la décision de maintien ou de suspension de l’aide. Ne la confondez pas avec la commission départementale de conciliation, qui cherche un règlement amiable à certains litiges entre bailleur et locataire.
L’aide au logement s’arrête-t-elle si le bail est résilié ?
Pas nécessairement. L’aide est maintenue même après une résiliation judiciaire du bail, dès lors que l’occupant s’acquitte de l’indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge, et jusqu’à son départ effectif. Deux motifs, limitativement énumérés par l’article R. 824-7, permettent de renverser la présomption d’impossibilité manifeste de payer et d’aboutir à une suspension : une décision judiciaire d’expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté des troubles de jouissance, ou un document établissant que le ménage peut payer sans compromettre sa subsistance.
Un impayé commencé fin 2026 relève-t-il des nouvelles règles ?
Tout dépend de la date du signalement. L’article 5 du décret n° 2026-84 le rend applicable à compter du 1er janvier 2027 aux situations d’impayés signalées à partir de cette date. Un impayé commencé en novembre 2026 et signalé en 2027 relève donc de la nouvelle définition.
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