Plus-value LMNPla réforme 2025 de l'amortissement expliquée
L'amortissement déduit pendant la détention vient désormais réduire la valeur d'acquisition au moment de la vente. Ce que ça change vraiment, exemple chiffré à l'appui.
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) aligne le régime de plus-value LMNP sur celui des loueurs professionnels. Les amortissements déduits viennent désormais réduire la valeur d'acquisition retenue dans le calcul de la plus-value brute, ce qui augmente l'imposition à la revente. La mesure s'applique à toutes les cessions à compter du 15 février 2025, et concerne tous les amortissements pratiqués depuis l'acquisition, y compris ceux antérieurs à 2025. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent exonérées de cette réintégration.
Contexte
La fin d'une asymétrie fiscale héritée des années 2000
Le statut LMNP au régime réel offrait un double avantage. Pendant la détention, l'amortissement du bien et du mobilier réduisait fortement le revenu imposable, souvent jusqu'à le neutraliser. À la revente, la plus-value était calculée sur le prix d'acquisition brut, comme si l'amortissement n'avait jamais existé.
Cette asymétrie creusait une différence importante avec le statut LMP (loueur en meublé professionnel), pour lequel les amortissements déduits venaient bien minorer la valeur d'acquisition au moment de la vente. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) met fin à cet écart.
Le mécanisme s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, lendemain de la promulgation.
Avant / après
Comment le calcul change concrètement
La réponse courte : la valeur d'acquisition retenue pour le calcul de la plus-value est diminuée du montant cumulé des amortissements déduits depuis le début de l'activité.
Avant le 15 février 2025
PV brute = Prix de vente − Prix d'acquisition
L'amortissement déduit pendant la détention n'intervient pas dans le calcul. Le bien est traité comme par un particulier non bailleur.
Depuis le 15 février 2025
PV brute = Prix de vente − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)
L'amortissement cumulé vient réduire la base, donc augmenter mécaniquement la plus-value imposée. Plus la détention a été longue, plus l'effet est marqué.
Concrètement : vous avez amorti 60 000 € sur 10 ans, votre prix d'acquisition net retenu pour le calcul passe de 200 000 € à 140 000 €. La plus-value brute augmente de 60 000 € avant abattements.
Portée temporelle
Tous les amortissements comptés, même avant 2025
Le piège classique : croire que seuls les amortissements pratiqués depuis 2025 sont concernés. C'est faux. La réforme s'applique à l'intégralité des amortissements déduits depuis le début de l'activité LMNP, même ceux remontant à 2010 ou plus loin.
L'administration justifie cette portée étendue en précisant qu'il ne s'agit pas d'une rétroactivité juridique mais d'une modification des règles d'assiette applicable au fait générateur. Le fait générateur de l'impôt sur la plus-value est la cession. Donc toute cession postérieure au 15 février 2025 applique la nouvelle règle, peu importe quand les amortissements ont été pratiqués.
Une exception : les amortissements différés (portés en réserve, jamais réellement déduits du résultat imposable) ne sont pas réintégrés. Seuls les amortissements effectivement déduits du revenu imposable sont concernés.
Le calcul complet
Plus-value LMNP en 2026 : taux et abattements
La plus-value LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du Code général des impôts). Le taux global brut est de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Deux jeux d'abattements pour durée de détention s'appliquent séparément sur la plus-value brute.
| Durée | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | Exonération totale IR | 9 % / an |
| Après 30 ans | Exonération totale IR | Exonération totale PS |
Concrètement : exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Avant 5 ans, aucun abattement : l'imposition est pleine.
S'ajoute une surtaxe progressive pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 € : de 2 % à 6 % selon le montant, à payer en plus du 36,2 %.
Cas pratique
Avant et après la réforme : l'exemple d'un T2 lyonnais
Vous avez acheté un T2 lyonnais en 2015 pour 180 000 €. Vous l'avez loué meublé au régime réel pendant 11 ans, en amortissant 6 000 € par an. Vous le vendez en mai 2026 pour 240 000 €. Total amortissements déduits : 66 000 €.
Scénario A : avant la réforme (cession avant le 15 février 2025)
PV brute = 240 000 − 180 000 = 60 000 €.
Abattement IR à 11 ans : 6 années × 6 % = 36 %. PV imposable IR = 60 000 × 64 % = 38 400 €. Impôt IR = 38 400 × 19 % = 7 296 €.
Abattement PS à 11 ans : 6 × 1,65 % = 9,9 %. PS = 60 000 × 90,1 % × 17,2 % = 9 297 €.
Total impôt plus-value = 16 593 €
Scénario B : après la réforme (cession en mai 2026)
Valeur d'acquisition retenue = 180 000 − 66 000 = 114 000 €.
PV brute = 240 000 − 114 000 = 126 000 €.
Impôt IR = 126 000 × 64 % × 19 % = 15 322 €. Prélèvements sociaux = 126 000 × 90,1 % × 17,2 % = 19 524 €.
Total impôt plus-value = 34 846 €
L'écart concret
L'impôt plus-value passe de 16 593 € à 34 846 €, soit 18 253 € de plus sur cet exemple. La réforme ne réduit pas l'avantage fiscal de l'amortissement pendant la détention : elle décale seulement la fiscalité au moment de la cession.
Exceptions
Les biens qui échappent à la réintégration
Le texte exclut expressément quatre catégories de biens. Pour ces logements, la plus-value est calculée selon l'ancien régime, sans diminution de la valeur d'acquisition.
Résidences étudiantes
Logements en résidence de services destinés aux étudiants, gérés par un exploitant et loués par bail commercial.
Résidences seniors
Résidences de services pour personnes âgées autonomes (hors EHPAD), avec services collectifs.
EHPAD
Établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, également éligibles aux dispositifs Censi-Bouvard par le passé.
Établissements accueillant des personnes en situation de handicap
Structures spécialisées dans l'accueil et l'accompagnement de publics en situation de handicap.
La logique de l'exception : ces biens sont détenus dans un cadre d'investissement avec bail commercial obligatoire, sans flexibilité de gestion. Les soumettre à la réintégration aurait été perçu comme une rupture brutale du contrat moral passé avec les investisseurs lors de l'achat.
Stratégies
Limiter l'impact sur une cession à venir
Trois pistes principales selon votre horizon et votre patrimoine. Aucune n'est universelle. Toutes méritent un avis notarial avant décision.
Conserver jusqu'à l'exonération totale
Après 22 ans de détention, plus aucun impôt sur le revenu sur la plus-value. Après 30 ans, plus aucun prélèvement social. Si vous êtes proche du seuil et que la trésorerie le permet, attendre quelques années peut effacer complètement la réforme.
Donation avant cession
Une donation purge la plus-value latente. Le donataire (enfant, conjoint) reçoit le bien avec une nouvelle valeur d'origine égale au prix de marché le jour de la donation. S'il revend ensuite, la plus-value n'est calculée que sur la différence post-donation. Coût : droits de donation, qui peuvent être minimisés par les abattements familiaux (100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans).
Démembrement de propriété
Conserver l'usufruit et donner la nue-propriété permet de transmettre à valeur fiscale réduite tout en gardant la perception des loyers. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans nouveaux droits. Montage technique, à cadrer avec un notaire.
Pour mettre cette réforme en perspective avec les autres évolutions fiscales 2026, voyez notre panorama de la loi de finances 2026 et notre article sur les nouveautés de la déclaration 2026 (qui couvre notamment la hausse de la CSG à 18,6 % sur les revenus LMNP).
Documenter pour bien déclarer
Tracer les amortissements sur toute la durée du bien
Avec la réforme, le total des amortissements déduits depuis l'acquisition devient une donnée centrale pour le calcul de la plus-value. Le bailleur doit pouvoir démontrer ce total au notaire, et l'administration peut le contrôler en cas de doute.
Sur un seul lot, conserver les liasses fiscales annuelles dans un dossier papier suffit. Dès que vous détenez plusieurs LMNP, ou que l'activité remonte à plus de 10 ans, le risque de perte de pièces ou d'oubli devient réel. Et reconstituer l'historique après coup coûte cher en temps de comptable.
PiloteLocatif archive vos baux, quittances et justificatifs au fil de l'année. Pour les bailleurs LMNP, vous y conservez vos tableaux d'amortissement et vos liasses fiscales annuelles, lot par lot. Le jour de la cession, vous retrouvez l'historique complet en un clic, prêt à transmettre au notaire.
Questions fréquentes
Réforme LMNP : vos questions
Quand la réforme de la plus-value LMNP s'applique-t-elle ?
Aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). La date de signature de l'acte authentique chez le notaire fait foi. Les ventes antérieures restent soumises à l'ancien régime.
Mes amortissements pratiqués avant 2025 sont-ils également réintégrés ?
Oui. La réintégration porte sur l'intégralité des amortissements admis en déduction depuis le début de l'activité, y compris ceux antérieurs à 2025. L'administration considère qu'il ne s'agit pas d'une rétroactivité mais d'une modification des règles d'assiette applicable au fait générateur, qui est la cession.
Suis-je concerné si je vends une chambre en EHPAD ou résidence étudiante ?
Non. Les logements situés dans des résidences services pour étudiants, seniors, EHPAD ou établissements accueillant des personnes en situation de handicap sont expressément exclus de la réintégration des amortissements. La plus-value est alors calculée selon l'ancien régime, sans diminution de la valeur d'acquisition.
Au bout de combien d’années suis-je totalement exonéré ?
Au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Les abattements progressifs s'appliquent par paliers : 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e année pour l'IR ; 1,65 % par an de la 6e à la 21e puis 1,60 % la 22e et 9 % par an jusqu'à la 30e pour les prélèvements sociaux.
La réforme s’applique-t-elle aussi aux LMP ?
Les LMP étaient déjà soumis à la réintégration des amortissements dans la plus-value. La réforme de 2025 aligne précisément le régime LMNP sur celui des LMP. Conséquence pratique : la frontière fiscale entre les deux statuts perd une grande partie de son intérêt sur la plus-value à la revente.
Comment limiter l’impact de la réforme sur une cession à venir ?
Trois pistes : céder en amont (avant le seuil de 22 ans, à un moment où la durée de détention apporte un abattement significatif), envisager une donation ou un démembrement avant la cession (la donation purge la plus-value), ou conserver le bien jusqu'à la pleine exonération. Chaque stratégie a ses contraintes et son cadre juridique, à valider avec un notaire ou un conseil patrimonial.
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