Plus-value immobilièrecalcul, abattements et exonérations
Ce que l'impôt prélève quand vous revendez un bien locatif, et comment la durée de détention allège la note, année après année.
La plus-value immobilière d'un bailleur qui revend un bien locatif est imposée à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la note. Côté impôt sur le revenu, l'exonération est totale au bout de 22 ans. Côté prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais (forfait 7,5 %) et des travaux (forfait 15 % après 5 ans), ce qui réduit la plus-value taxable. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette. La résidence principale reste totalement exonérée.
Le calcul
De la plus-value brute à la plus-value imposable
La réponse courte : la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Mais ce prix d'acquisition peut être majoré, ce qui réduit mécaniquement la plus-value taxable.
Deux majorations sont admises. Les frais d'acquisition, retenus au forfait de 7,5 % du prix d'achat (ou pour leur montant réel). Et les travaux, retenus au forfait de 15 % du prix d'achat après 5 ans de détention (ou pour leur montant réel sur factures).
Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'acquisition + frais + travaux)
Cette plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention, avant application des taux d'imposition. C'est là que la durée change tout.
Les taux
36,2 % au départ, deux composantes
La plus-value imposable est soumise à deux prélèvements distincts : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements.
Ces deux composantes ne suivent pas le même rythme d'abattement. C'est pourquoi l'exonération totale n'intervient pas au même moment pour l'une et pour l'autre.
| Durée | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | Exonération totale | 9 % / an |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
En clair : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu mais encore des prélèvements sociaux dégressifs.
Surtaxe
La surtaxe des plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattements), une surtaxe s'ajoute au 36,2 %. Son taux est progressif, de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.
Elle ne concerne donc que les cessions dégageant un gain important, une fois les abattements appliqués. Un bien détenu longtemps, dont la plus-value a déjà fondu sous les abattements, y échappe souvent.
Exemple chiffré
Bien locatif acheté 200 000 € en 2011, revendu 320 000 € en 2026 (15 ans de détention). Prix d'acquisition majoré du forfait frais (7,5 %) et travaux (15 %) = 245 000 €. Plus-value brute : 75 000 €.
Abattement IR à 15 ans (10 années × 6 % = 60 %) : plus-value imposable IR = 30 000 €. Impôt IR = 30 000 × 19 % = 5 700 €. Abattement PS à 15 ans (10 × 1,65 % = 16,5 %) : PS = 75 000 × 83,5 % × 17,2 % = 10 772 €. Pas de surtaxe (plus-value nette sous 50 000 €).
Exonérations
Les cas où la plus-value n'est pas taxée
Plusieurs situations exonèrent totalement la plus-value. Les principales pour un bailleur.
La résidence principale
Sa vente est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention. Ne concerne pas un bien loué, sauf cas particuliers.
La détention longue
Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans, grâce aux abattements.
Les petites cessions
Les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 € sont exonérées.
La cession au logement social
La vente à un organisme de logement social ou à un opérateur s'engageant à produire du social est exonérée, dispositif prolongé par la loi de finances 2026 jusqu'au 31 décembre 2027.
Cas particulier du meublé : depuis 2025, la plus-value d'un bien loué en LMNP intègre la réintégration des amortissements, ce qui alourdit la note. Voyez notre article sur la réforme de l'amortissement LMNP. Et pour l'ensemble des mesures fiscales, notre panorama de la loi de finances 2026.
Anticiper la cession
Conserver l'historique jusqu'à la revente
Le calcul de la plus-value se joue parfois quinze ou vingt ans après l'achat. Ce jour-là, il faut retrouver le prix d'acquisition, les frais de notaire et surtout les factures de travaux, qui majorent le prix d'achat et réduisent la plus-value taxable. Une facture perdue, c'est de l'impôt en plus.
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Questions fréquentes
Plus-value immobilière : vos questions
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
C'est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ce dernier pouvant être majoré. Vous ajoutez au prix d'achat les frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou montant réel) et les travaux (forfait de 15 % après 5 ans de détention, ou montant réel sur factures). La plus-value brute obtenue est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value ?
36,2 % au total avant abattements : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces deux composantes suivent des barèmes d'abattement différents selon la durée de détention. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.
Au bout de combien d’années suis-je exonéré ?
22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. L'abattement à l'impôt sur le revenu est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année.
La résidence principale est-elle imposée ?
Non, la vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Cette exonération ne concerne pas un bien locatif, sauf cas particuliers. Pour un bailleur, la plus-value s'applique donc à la revente de son bien mis en location.
Existe-t-il d’autres cas d’exonération ?
Oui, plusieurs. La première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions, la cession d'un bien détenu depuis plus de 22 ans (IR) ou 30 ans (PS), les petites cessions sous 15 000 €, ou encore la cession à un organisme de logement social, dont l'exonération a été prolongée par la loi de finances 2026 jusqu'au 31 décembre 2027.
La plus-value LMNP suit-elle les mêmes règles ?
Depuis la réforme de 2025, la plus-value d'un bien loué en meublé non professionnel intègre la réintégration des amortissements déduits, ce qui alourdit la note par rapport à la location nue. Le régime de base reste celui des particuliers, mais avec cette spécificité. Voyez notre article dédié à la réforme de l'amortissement LMNP pour le détail.
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