Caution solidaireconditions, durée et limites
Le garant qui paie à la place du locataire défaillant. Comment rédiger un acte valable, jusqu'où il engage, et ce qu'il ne faut pas oublier.
La caution est l'engagement d'un tiers à payer le loyer si le locataire fait défaut. La caution solidaire permet au bailleur de se retourner directement contre le garant, sans poursuivre d'abord le locataire, contrairement à la caution simple. L'acte de cautionnement obéit à des règles précises de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. La loi ELAN du 24 novembre 2018 a supprimé l'obligation de mention manuscrite, mais la réforme du droit des sûretés de 2022 impose de nouveau une mention faisant apparaître le montant garanti et la portée de l'engagement, à peine de nullité. On ne peut cumuler une caution avec une garantie loyers impayés, sauf étudiant ou apprenti.
Le principe
Caution simple ou solidaire : une différence majeure
La caution est l'engagement d'un tiers, souvent un parent, à payer le loyer si le locataire fait défaut. Deux formes existent, et l'écart entre elles est déterminant pour le bailleur.
Avec une caution simple, vous devez d'abord poursuivre le locataire défaillant avant de vous retourner vers le garant. Avec une caution solidaire, vous réclamez le paiement directement au garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire.
C'est pourquoi la caution solidaire est quasi systématiquement demandée : elle est bien plus protectrice. Elle intervient une fois le candidat retenu à l'issue de votre sélection du locataire.
L'acte
Ce que doit contenir l'acte de cautionnement
L'acte de cautionnement obéit à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Voici les éléments indispensables pour qu'il soit valable.
Le montant du loyer et sa révision
Le loyer, les charges et les conditions de révision selon l'indice IRL doivent figurer dans l'acte.
Le montant maximal garanti
Exprimé en toutes lettres et en chiffres, il délimite la portée de l'engagement de la caution.
La mention de connaissance de l'engagement
Une mention par laquelle la caution exprime connaître l'étendue et la durée de son engagement. Depuis la réforme des sûretés de 2022, cette mention est de nouveau exigée, à peine de nullité.
La signature de la caution
La caution personne physique doit signer l'acte. Un exemplaire lui est remis. L'acte peut désormais être dactylographié.
Manuscrit ou dactylographié ?
La loi ELAN du 24 novembre 2018 a supprimé l'obligation de mention manuscrite : l'acte peut être tapé à l'ordinateur. Mais la réforme du droit des sûretés, en vigueur depuis 2022, a réintroduit une mention obligatoire sur le montant garanti et la portée de l'engagement, sans laquelle l'acte est nul. En clair : plus besoin de recopier à la main, mais la mention reste indispensable.
Durée
Jusqu'où et combien de temps le garant s'engage
La durée de l'engagement dépend de ce que prévoit l'acte. Deux options.
Le cautionnement à durée déterminée couvre une période précise, souvent la durée initiale du bail plus ses renouvellements dans une limite fixée. La caution ne peut pas y mettre fin avant le terme.
Le cautionnement à durée indéterminée n'a pas de terme fixé. La caution peut alors le résilier à tout moment, mais son engagement reste valable jusqu'à la fin du bail en cours au moment de la résiliation.
Le piège classique : un acte flou sur la durée. Précisez toujours clairement la période couverte. Un engagement mal rédigé se retourne contre le bailleur en cas de contentieux.
Limite
Pas de cumul avec une assurance loyers impayés
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une caution avec une garantie loyers impayés. Vous devez choisir : soit le garant, soit la GLI. L'exception concerne les étudiants et les apprentis, pour lesquels le cumul reste autorisé.
Ce choix dépend du profil du locataire et de votre appétence au risque. Pour comparer les deux logiques, voyez notre comparatif GLI ou Visale. À noter : Visale joue le rôle de caution, elle remplace le garant plutôt que de s'y ajouter.
Vérifier la solidité du garant. Un acte de cautionnement ne vaut que par la capacité réelle du garant à payer. Demandez-lui les mêmes justificatifs que le locataire, dans la limite du décret du 5 novembre 2015, et vérifiez qu'il dispose de revenus suffisants, en général trois à quatre fois le loyer.
Conserver l'acte
Garder l'acte et les pièces du garant à portée
Un acte de cautionnement ne sert qu'en cas d'impayé, parfois des années après la signature. Ce jour-là, il faut le retrouver vite, avec les coordonnées à jour du garant et ses justificatifs de ressources. Un acte égaré, c'est une garantie qui ne sert plus à rien.
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Questions fréquentes
Caution solidaire : vos questions
Quelle différence entre caution simple et caution solidaire ?
Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire défaillant avant de se retourner vers le garant. Avec une caution solidaire, il peut réclamer le paiement directement au garant dès le premier impayé, sans passer par le locataire. La caution solidaire est bien plus protectrice pour le bailleur, c'est celle qui est quasi systématiquement demandée.
La mention manuscrite est-elle encore obligatoire ?
Non, plus au sens strict. La loi ELAN du 24 novembre 2018 a supprimé de l'article 22-1 le terme manuscrite : l'acte peut être dactylographié. Mais la réforme du droit des sûretés, en vigueur depuis 2022, impose de nouveau une mention par laquelle la caution exprime le montant garanti et la connaissance de la portée de son engagement, à peine de nullité. La caution doit toujours signer l'acte.
Que doit contenir l’acte de cautionnement ?
L'acte doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision, le montant maximal garanti en toutes lettres et en chiffres, et une mention exprimant que la caution connaît l'étendue et la durée de son engagement. Le nom du locataire, l'adresse du logement et la nature de l'engagement (simple ou solidaire) y figurent également. Un exemplaire est remis à la caution.
Pour combien de temps le garant s’engage-t-il ?
Cela dépend de l'acte. Le cautionnement peut être conclu pour une durée déterminée (par exemple la durée initiale du bail) ou indéterminée. Dans ce dernier cas, la caution peut résilier son engagement, qui reste valable jusqu'à la fin du bail en cours. Précisez toujours clairement la durée dans l'acte : un engagement flou est source de contentieux.
Peut-on demander une caution en plus d’une assurance loyers impayés ?
Non. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une garantie loyers impayés (GLI) avec un cautionnement. L'exception concerne les étudiants et les apprentis, pour lesquels le cumul reste possible. En dehors de ces cas, il faut choisir entre la caution d'un proche et la GLI.
Quels justificatifs demander au garant ?
Les mêmes catégories que pour le locataire, dans la limite du décret du 5 novembre 2015 : pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatifs d'activité et de ressources. Le garant doit disposer de revenus suffisants, en général au moins trois à quatre fois le montant du loyer, pour que son engagement ait une valeur réelle en cas de défaillance.
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