GLI ou Visalebien choisir sa garantie loyers impayés
Payante et souple, ou gratuite et conditionnée ? Le comparatif pour choisir la protection adaptée au profil de votre locataire.
Deux dispositifs couvrent le bailleur contre les impayés. La GLI (garantie loyers impayés) est une assurance souscrite par le bailleur, qui coûte 2,5 à 4 % du loyer charges comprises, mais déductible au régime réel ; elle exige un locataire solvable (souvent CDI, revenus égaux à trois fois le loyer). Visale est une garantie publique d'Action Logement, entièrement gratuite, réservée à certains profils (18-30 ans, salariés modestes, précaires) et plafonnée en loyer selon la zone. Les deux couvrent désormais les trois premières années du bail. On ne peut pas cumuler une GLI et une caution, sauf étudiant ou apprenti. Le choix dépend surtout du profil du locataire.
L'enjeu
Se protéger de l'impayé sans se tromper de dispositif
L'impayé est la hantise du premier bailleur. Deux dispositifs sécurisent le paiement : la GLI, une assurance privée, et Visale, une garantie publique gratuite. Ils ne s'adressent pas aux mêmes locataires et ne coûtent pas la même chose.
Le choix se joue surtout sur le profil du locataire retenu à l'issue de votre sélection du locataire. Passons les deux en revue avant de comparer.
Option 1
La GLI, l'assurance du bailleur
La garantie loyers impayés est une assurance que le bailleur souscrit et paie. Elle couvre les loyers impayés, souvent les détériorations et les frais de procédure, selon le contrat. Son coût : entre 2,5 et 4 % du loyer charges comprises.
Sur un loyer de 900 € charges comprises, comptez environ 270 à 360 € par an. Au régime réel, la prime est intégralement déductible des revenus fonciers ou du résultat LMNP, ce qui réduit le coût net réel.
En contrepartie, l'assureur impose ses critères de solvabilité au locataire : généralement un CDI hors période d'essai et des revenus nets au moins égaux à trois fois le loyer. Un locataire qui ne coche pas ces cases n'est pas assurable en GLI.
Option 2
Visale, la garantie publique gratuite
Visale est une garantie proposée par Action Logement, gratuite pour le bailleur comme pour le locataire. Elle fonctionne comme une caution : en cas d'impayé, Action Logement vous rembourse, puis se retourne vers le locataire.
Elle est réservée à certains profils : les jeunes de 18 à 30 ans, les salariés de plus de 30 ans aux revenus modestes (jusqu'à environ 1 710 € nets), les salariés précaires (CDD, intérim, période d'essai) et les personnes en mutation professionnelle.
Le loyer doit rester sous un plafond qui dépend de la zone.
| Zone | Loyer max (hors étudiants) | Loyer max (étudiants) |
|---|---|---|
| Zone 1 | ~1 940 € | ~1 000 € |
| Zone 2 | ~1 575 € | ~840 € |
| Zone 3 | ~1 365 € | ~680 € |
Le locataire fait la demande en ligne et obtient un visa. Le bailleur le valide avant la signature du bail. La démarche est entièrement dématérialisée.
Face à face
GLI et Visale, point par point
| Critère | GLI | Visale |
|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | 2,5 à 4 % du loyer CC | Gratuit |
| Déductible | Oui, au régime réel | Sans objet |
| Profil locataire | CDI, revenus ≥ 3× le loyer | Jeunes, précaires, revenus modestes |
| Plafond de loyer | Selon l'assureur | Oui, par zone |
| Couverture | 3 premières années | 3 premières années |
| Cumul avec caution | Non (sauf étudiant/apprenti) | Remplace la caution |
Point de vigilance commun : les deux dispositifs couvrent désormais les trois premières années du bail. Pour un locataire qui reste six ou huit ans, il n'y a plus de protection à partir de la quatrième année. À garder en tête dans votre gestion du risque.
Verdict
Lequel choisir selon le locataire
Locataire jeune, étudiant ou précaire
Visale, sans hésiter. Gratuite, elle couvre exactement ces profils que la GLI refuse souvent. Vérifiez juste que le loyer respecte le plafond de zone.
Locataire en CDI, revenus confortables
La GLI est accessible et souvent plus complète (dégradations, frais de procédure). Son coût, déductible au réel, reste modéré au regard de la sécurité apportée.
Loyer élevé au-dessus des plafonds Visale
Visale n'est pas éligible. La GLI ou une caution solidaire prennent le relais. Pour le détail du garant, voyez notre article sur la caution solidaire.
Suivre la garantie
Rattacher la garantie au bon lot
Contrat GLI, visa Visale, coordonnées du garant : ces documents doivent être accessibles le jour où un impayé survient. Chercher un numéro de contrat dans ses mails au moment d'actionner la garantie, c'est perdre un temps précieux.
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Questions fréquentes
GLI ou Visale : vos questions
Quelle différence entre GLI et Visale ?
La GLI est une assurance privée souscrite et payée par le bailleur, autour de 2,5 à 4 % du loyer charges comprises. Visale est une garantie publique d'Action Logement, gratuite pour le bailleur comme pour le locataire, mais réservée à certains profils et plafonnée en loyer. La GLI est plus souple sur le profil du locataire mais coûteuse ; Visale est gratuite mais conditionnée.
Combien coûte une GLI en 2026 ?
Entre 2,5 et 4 % du loyer charges comprises selon l'assureur et les garanties. Sur un loyer de 900 € charges comprises, cela représente environ 270 à 360 € par an. Bonne nouvelle : au régime réel (foncier ou LMNP), la prime est intégralement déductible des revenus, ce qui réduit d'autant le coût net.
Qui peut bénéficier de Visale ?
Principalement les jeunes de 18 à 30 ans sans condition de ressources dans les plafonds de loyer, les salariés de plus de 30 ans aux revenus modestes (jusqu'à environ 1 710 € nets), les salariés précaires (CDD, intérim, période d'essai), et les personnes en mutation. Le locataire fait la demande et obtient un visa que le bailleur valide. La garantie est gratuite pour les deux.
Quels sont les plafonds de loyer Visale ?
Ils dépendent de la zone. Pour les locataires hors étudiants en 2026, le loyer maximal garanti est d'environ 1 940 € en zone 1, 1 575 € en zone 2 et 1 365 € en zone 3. Pour les étudiants, les plafonds sont d'environ 1 000 €, 840 € et 680 € selon la zone. Un loyer supérieur au plafond n'est pas éligible à Visale.
Peut-on cumuler une GLI et une caution ?
Non. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une garantie loyers impayés avec un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Il faut donc choisir entre la caution d'un proche et la GLI. Visale, en revanche, joue le rôle de caution : elle remplace le garant, elle ne s'y ajoute pas.
Combien de temps dure la couverture ?
Les deux dispositifs couvrent désormais les trois premières années du bail. C'est cohérent avec les statistiques : la grande majorité des impayés survient au cours des premières années. Pour un locataire qui reste au-delà, il n'y a plus de couverture à partir de la quatrième année, un point à intégrer dans votre gestion du risque.
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