Cession de parts de SCIl'acte sous seing privé ne suffit plus
Depuis le 27 juin 2026, céder des parts entre parents et enfants sur un simple document signé expose à la nullité. Ce que la loi anti-fraude a changé.
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales met fin à une pratique très répandue dans les SCI familiales : céder des parts par simple acte sous signature privée. Son article 68 crée l'article 1865-1 du code civil : pour toute société à prépondérance immobilière, la cession de parts ou d'actions doit désormais être constatée par acte authentique notarié, par acte contresigné par avocat, ou par acte établi par un expert-comptable dans les cas où la loi l'y autorise. La sanction est lourde : la nullité de la cession. La règle s'applique aux cessions conclues à compter du 27 juin 2026.
La nouvelle règle
Un professionnel du droit devient obligatoire
La réponse courte : céder des parts de SCI sur un document rédigé entre soi, même signé par tous, ne suffit plus. L'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales crée l'article 1865-1 du code civil.
Ce texte impose que la cession de parts ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière soit constatée par un acte établi par un professionnel du droit ou du chiffre. La sanction du non-respect de cette forme est la nullité de la cession.
L'objectif affiché du législateur est la lutte contre la fraude, le blanchiment et le financement du terrorisme, en traçant des opérations jusqu'ici largement invisibles. L'effet collatéral touche toutes les SCI familiales.
Trois voies possibles
Notaire, avocat ou expert-comptable
Le texte n'impose pas le notaire dans tous les cas. Trois formes d'acte satisfont à l'exigence légale.
L'acte authentique notarié
La voie la plus sécurisante, avec date certaine et force exécutoire. Incontournable dès que la cession s'inscrit dans une stratégie successorale ou touche directement à un immeuble.
L'acte contresigné par avocat
L'avocat contresigne l'acte et engage sa responsabilité sur le conseil donné aux parties. Souvent adapté aux cessions entre associés avec un enjeu de négociation.
L'acte établi par un expert-comptable
Possible dans le cadre strictement encadré où la loi l'y autorise, typiquement pour un client dont il suit déjà la comptabilité.
Le conseil pratique : demandez un devis aux trois. Les tarifs et les délais varient sensiblement selon la complexité du dossier, et la voie la moins chère n'est pas toujours la mieux adaptée à une transmission familiale.
Qui est concerné
Pas seulement les SCI
Le texte vise les sociétés à prépondérance immobilière, c'est-à-dire celles dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers. Le critère d'application principal est celui de l'article 726 du code général des impôts.
La SCI familiale est le cas type, mais elle n'est pas seule : une société commerciale peut également être à prépondérance immobilière et tomber sous la même exigence de forme. Avant toute cession, la première question à se poser porte donc sur la composition de l'actif de la société.
Le piège du modèle trouvé en ligne
De nombreux modèles d'acte de cession de parts circulent encore sur internet, conçus pour un acte sous signature privée. Les utiliser pour une cession conclue après le 27 juin 2026, c'est signer un acte exposé à la nullité. La date de publication du modèle est devenue un point de vigilance à part entière.
Le reste de la loi
Ce que la loi anti-fraude change aussi pour un bailleur
La cession de parts n'est qu'un volet d'un texte large. Trois autres mesures touchent directement les bailleurs.
Un délai de reprise porté à trois ans
Sur la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, l'administration peut désormais revenir trois ans en arrière, contre un an auparavant. Voyez notre article sur la taxe sur les logements vacants.
Un accès élargi aux données des plateformes
Les communes obtiennent un accès élargi aux données des plateformes de location de meublés de tourisme, dans le prolongement de la loi Le Meur.
Une liste annuelle transmise aux communes
À compter du 1er janvier 2027, l'administration fiscale transmettra chaque année aux communes et intercommunalités une liste détaillée des locaux concernés, notamment pour identifier les fausses résidences principales.
Anticiper
Une transmission de parts se prépare à l'automne
Les transmissions de parts de SCI familiale se décident traditionnellement à l'automne, avant la clôture de l'exercice et les arbitrages patrimoniaux de fin d'année. Avec le nouveau formalisme, il faut désormais intégrer un délai de rendez-vous et de rédaction chez un professionnel.
Trois points à préparer avant ce rendez-vous : les statuts à jour de la SCI, la répartition actuelle des parts et l'historique des mouvements, et une valorisation argumentée des parts cédées. Plus votre dossier est propre, plus l'acte se rédige vite.
Si votre SCI est encore à créer, ou si vous hésitez sur la structure, voyez notre guide pour créer une SCI et notre comparatif nom propre ou SCI.
Un dossier SCI propre
Arriver chez le notaire avec les bons documents
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Questions fréquentes
Cession de parts de SCI : vos questions
Que change la loi du 25 juin 2026 pour les SCI ?
Elle impose un formalisme professionnel pour céder des parts. L'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 crée l'article 1865-1 du code civil : la cession de parts ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte authentique notarié, par acte contresigné par avocat, ou par acte établi par un expert-comptable lorsque la loi l'y autorise. L'acte sous signature privée rédigé entre les parties ne suffit plus.
Depuis quand cette règle s’applique-t-elle ?
Aux cessions conclues à compter du 27 juin 2026, la loi ayant été publiée au Journal officiel le 26 juin 2026. Les cessions conclues avant cette date restent régies par l'ancien formalisme. En pratique, toute transmission de parts envisagée cet automne relève du nouveau régime.
Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière ?
C'est une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers. Le critère d'application principal est celui de l'article 726 du code général des impôts. Cela vise typiquement les SCI, mais pas exclusivement : une société commerciale peut également être à prépondérance immobilière et se trouver soumise à la même exigence de forme.
Que risque-t-on avec un acte sous seing privé ?
La nullité de la cession. C'est la sanction attachée au non-respect du nouveau formalisme. Une cession nulle n'a pas produit d'effet : les parts sont réputées n'avoir jamais changé de main, avec toutes les conséquences que cela emporte sur la répartition du capital, les décisions prises depuis et la fiscalité appliquée. Le risque est donc majeur pour une transmission familiale.
Quelle est l’option la moins coûteuse ?
Cela dépend de votre situation. Trois voies sont ouvertes : le notaire, l'avocat via l'acte contresigné, ou l'expert-comptable dans le cadre où la loi l'y autorise. Le notaire est incontournable dès qu'un immeuble est directement en jeu ou que la transmission s'inscrit dans une stratégie successorale. Demandez un devis aux trois : les tarifs et les délais varient sensiblement selon la complexité du dossier.
Cette loi change-t-elle autre chose pour les bailleurs ?
Oui, plusieurs points. Elle porte de un à trois ans le délai de reprise de l'administration sur la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Elle élargit l'accès des communes aux données des plateformes de location de meublés de tourisme. Et à compter du 1er janvier 2027, l'administration fiscale transmettra chaque année aux communes une liste détaillée des locaux concernés, pour identifier les fausses résidences principales.
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