Loi Carrez et surface habitablene plus confondre
Deux surfaces, deux usages, une confusion fréquente. Laquelle va dans le bail, laquelle dans l'acte de vente, et pourquoi elles diffèrent.
Deux surfaces, deux usages, souvent confondus. La surface Carrez mesure la surface privative d'un lot en copropriété et s'utilise à la vente. La surface habitable, dite loi Boutin, se mentionne dans le bail de location vide à usage de résidence principale. Les deux excluent les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Mais la surface habitable est plus restrictive : elle exclut systématiquement caves, combles non aménagés, garages, terrasses et balcons, que la loi Carrez peut inclure sous conditions. Pour un même bien, la surface Carrez est donc généralement supérieure. Une erreur de plus de 5 % ouvre droit à une réduction du prix à la vente, ou du loyer en location.
Deux usages
L'une pour vendre, l'autre pour louer
La réponse courte : ce sont deux mesurages différents, pour deux situations différentes. La surface Carrez mesure la surface privative d'un lot en copropriété et sert à la vente. La surface habitable, dite loi Boutin, se mentionne dans le bail de location vide à usage de résidence principale.
Les confondre, c'est risquer d'annoncer une mauvaise surface au bail ou à la vente, et de s'exposer à une contestation. Pour un premier bien, la distinction mérite d'être claire dès le départ.
Face à face
Carrez et surface habitable, point par point
| Critère | Surface Carrez | Surface habitable |
|---|---|---|
| Usage | Vente en copropriété | Location (bail) |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Caves, garages | Selon conditions | Exclus |
| Combles non aménagés | Exclus | Exclus |
| Terrasses, balcons | Exclus | Exclus |
| Résultat | Généralement plus élevée | Généralement plus basse |
Pour un même appartement, la surface Carrez dépasse souvent la surface habitable de quelques mètres carrés. L'écart vient des annexes que la loi Carrez peut intégrer sous conditions, et que la surface habitable exclut systématiquement.
Pour le bailleur
La surface habitable, celle du bail
Pour louer, c'est la surface habitable qui compte. Elle est obligatoire dans le bail de location vide à usage de résidence principale. Le piège classique : reprendre la surface Carrez de l'acte d'achat et l'inscrire au bail, alors qu'elle est généralement plus élevée.
Une surface surestimée au bail expose à une demande de réduction de loyer si l'écart dépasse 5 %. Mieux vaut mentionner la vraie surface habitable, mesurée précisément. Pour les mentions obligatoires du bail, voyez notre article rédiger son premier bail.
La règle des 5 %
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer, et l'acheteur une réduction du prix. Un mesurage précis, par un professionnel, évite ce risque.
Lien avec la décence
La surface, premier critère de décence
La surface habitable ne sert pas qu'au bail : elle conditionne la décence du logement. Pour être loué, un logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur, ou un volume de 20 m³.
Un logement dont la surface habitable réelle passe sous ces seuils n'est pas décent, quelle que soit sa surface Carrez. Pour l'ensemble des critères, voyez notre article sur le logement décent.
Une donnée fiable
La bonne surface, dans le bon document
Entre la surface Carrez de l'acte d'achat et la surface habitable du bail, il est facile de se mélanger, surtout avec plusieurs lots. Or c'est la surface habitable qui engage le bailleur vis-à-vis du locataire.
PiloteLocatif enregistre pour chaque lot sa surface habitable et ses documents (bail, diagnostics, acte). La bonne donnée est associée au bon lot, réutilisée automatiquement dans le bail et les quittances. Plus de confusion entre deux surfaces. Le premier lot est gratuit.
Questions fréquentes
Carrez et surface habitable : vos questions
Quelle différence entre surface Carrez et surface habitable ?
La surface Carrez mesure la surface privative d'un lot en copropriété et sert à la vente. La surface habitable (loi Boutin) se mentionne dans le bail de location vide à usage de résidence principale. Les deux excluent les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 m, mais la surface habitable exclut en plus caves, combles non aménagés, garages, terrasses et balcons. Elle est donc généralement inférieure à la surface Carrez.
Quelle surface dois-je mentionner dans le bail ?
La surface habitable, dite loi Boutin. Elle est obligatoire dans le bail de location vide à usage de résidence principale. La surface Carrez, elle, concerne la vente en copropriété et n'a pas à figurer dans un bail. Indiquer une surface Carrez plus élevée dans un bail exposerait le bailleur à une contestation du locataire.
Qu’est-ce qui est exclu de la surface habitable ?
Les caves, sous-sols, combles non aménagés, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas, ainsi que toutes les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Ne compte que la surface de plancher réellement habitable, une fois déduits murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures.
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
Non, pas en principe. La loi Carrez concerne les lots en copropriété : appartements, mais aussi certaines maisons en copropriété horizontale. Une maison individuelle vendue seule, non soumise au statut de la copropriété, n'est pas concernée par le mesurage Carrez obligatoire, même si une surface reste utile à titre indicatif.
Que se passe-t-il en cas d’erreur de surface ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acheteur (à la vente) peut demander une réduction proportionnelle du prix, et le locataire (en location) une réduction du loyer. C'est une raison de faire mesurer précisément par un professionnel plutôt que d'estimer soi-même, surtout pour un premier bien.
Faut-il un professionnel pour mesurer ?
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Un mesurage par un diagnostiqueur ou un géomètre limite le risque d'erreur et sécurise l'annonce, le bail et l'acte de vente. Le coût est modeste au regard des litiges qu'une surface erronée peut déclencher, notamment la réduction de prix ou de loyer au-delà de 5 % d'écart.
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