Logement décentles critères obligatoires en 2026
Surface, équipements, sécurité, énergie. Ce qu'un logement doit réunir pour être loué légalement, sans risque de travaux imposés.
Un logement mis en location doit être décent. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères : une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m (ou un volume de 20 m³), l'absence de risques pour la sécurité et la santé, l'absence de nuisibles et parasites, des équipements de confort (chauffage, eau potable, cuisine, sanitaires, électricité et gaz aux normes, ventilation, éclairage naturel), et un détecteur de fumée. Depuis 2023, la performance énergétique fait aussi partie des critères de décence : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025. Un logement non décent expose le bailleur à des travaux imposés ou une baisse de loyer.
Le cadre
Une obligation légale, pas une option
La réponse courte : tout logement loué comme résidence principale doit être décent. Les critères sont fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, complété depuis par le critère de performance énergétique.
La décence n'est pas un idéal : c'est un socle minimal opposable. Un logement qui n'y répond pas expose le bailleur à des travaux imposés par le juge, à une baisse de loyer, voire à la suspension du paiement. Voyons chaque critère.
Surface et sécurité
Le socle : surface, sécurité, salubrité
9 m² et 2,20 m de hauteur
Au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
Absence de risques pour la sécurité et la santé
Gros œuvre en bon état, garde-corps aux fenêtres et escaliers, installations électriques et de gaz sûres, réseaux d'évacuation en bon état.
Absence de nuisibles et parasites
Le logement doit être exempt d'infestation d'espèces nuisibles et parasites (punaises de lit, cafards, rongeurs).
Détecteur de fumée
Obligatoire depuis le 9 mars 2015, aux normes CE NF EN 14604. Le bailleur l'installe, l'entretien incombe ensuite au locataire en location vide.
Les équipements
Le confort minimal exigé
Au-delà du bâti, le décret impose une liste d'équipements de confort. Leur absence rend le logement non décent.
| Équipement | Exigence |
|---|---|
| Chauffage | Installation permettant un chauffage normal |
| Eau | Alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées |
| Cuisine | Coin cuisine aménageable avec évacuation |
| Sanitaires | WC séparé de la cuisine et de la pièce à vivre |
| Électricité et gaz | Installations conformes aux normes de sécurité |
| Ventilation et éclairage | Aération suffisante, éclairement naturel des pièces principales |
Attention : le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus strictes que le décret national. Vérifiez les règles locales avant la mise en location.
Le critère énergétique
La performance énergétique, nouveau critère de décence
Depuis 2023, la loi Climat et Résilience a intégré la performance énergétique dans la définition légale du logement décent. Un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent.
Conséquence directe : un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, le F le sera en 2028, le E en 2034. Un locataire d'une passoire peut désormais saisir le juge sur le fondement de la décence.
Pour le calendrier complet et les seuils, voyez notre guide de la loi Climat et Résilience, et pour agir, notre article sur la sortie de passoire thermique.
Suivre la conformité
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Questions fréquentes
Logement décent : vos questions
Quelle surface minimale pour louer un logement ?
Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. En deçà, le logement n'est pas considéré comme décent et ne peut pas être loué comme résidence principale. Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus strictes.
Quels équipements un logement décent doit-il comporter ?
Un chauffage et une production d'eau chaude, une alimentation en eau potable et une évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine aménageable, des sanitaires (WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas), une installation électrique et de gaz aux normes, une ventilation suffisante, et un éclairement naturel des pièces principales. Ces équipements sont listés par le décret de 2002.
Le détecteur de fumée est-il obligatoire ?
Oui. Pour les baux signés depuis le 9 mars 2015, le bailleur doit installer un détecteur de fumée normalisé (norme CE NF EN 14604). En location vide, son entretien incombe ensuite au locataire ; en meublé, le bailleur en conserve la charge selon les cas. C'est un élément de la sécurité qui conditionne la décence du logement.
La performance énergétique fait-elle partie de la décence ?
Oui, depuis 2023. La loi Climat et Résilience a intégré un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent. Un logement trop énergivore n'est plus décent : un logement classé G est interdit à la location depuis 2025, le F le sera en 2028. Un locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux ou une baisse de loyer.
Que risque un bailleur pour un logement non décent ?
Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation de travaux de mise en conformité. Le juge peut aussi réduire le montant du loyer, voire suspendre son paiement jusqu'à la remise en état, et accorder des dommages-intérêts. En cas de manquement grave, la responsabilité du bailleur est engagée. Mieux vaut vérifier la décence avant la mise en location.
Comment vérifier qu’un logement est décent ?
En passant en revue chaque critère : surface et hauteur, sécurité et santé, absence de nuisibles, équipements de confort, performance énergétique. Le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité) apporte des éléments objectifs. Dans certaines communes, un permis de louer impose même un contrôle préalable de la décence avant toute mise en location.
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