Décret tertiairece que doit faire le bailleur en 2026
Si vous détenez un local commercial, un bureau ou un hôtel dépassant 1 000 m², la déclaration OPERAT est due le 30 septembre. Ce qu'il faut savoir et faire.
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire, impose aux propriétaires et occupants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire leur consommation énergétique de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050. Chaque assujetti déclare sa consommation annuelle sur la plateforme OPERAT de l'Ademe, avec une échéance fixée au 30 septembre 2026 pour les données 2025. Le bailleur reste responsable des travaux sur le bâti et de la déclaration des parties communes et locaux vacants. Sanctions : amende administrative jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment, plus une procédure name and shame publique.
Périmètre
Qui est concerné et à partir de quelle surface
La réponse courte : tout bâtiment à usage tertiaire de plus de 1 000 m² de surface de plancher. Le seuil s'apprécie au niveau du bâtiment ou de l'ensemble de surfaces d'un même propriétaire sur un même site.
Les activités tertiaires couvertes : bureaux, commerces, hôtels et restauration, enseignement, santé, sport et loisirs, culture, logistique. Les bâtiments d'habitation, industriels ou agricoles sont exclus.
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire ou Eco Énergie Tertiaire, prend appui sur la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 et complète le dispositif national de transition énergétique du parc immobilier.
Objectifs
Trois étapes pour atteindre −60 % en 2050
Le décret fixe une trajectoire de baisse de la consommation d'énergie finale du bâtiment, par rapport à une année de référence choisie par l'assujetti (généralement 2010 ou plus récente).
-40 %
D'ici 2030
Première échéance
-50 %
D'ici 2040
Renforcement
-60 %
D'ici 2050
Objectif final
Une alternative existe : atteindre un seuil absolu de consommation fixé par arrêté selon la catégorie d'activité du bâtiment (bureau, commerce, hôtel...). Cette voie est souvent plus accessible pour les bâtiments récents ou récemment rénovés, qui partaient déjà d'un bon niveau de performance.
Des modulations sont possibles en cas de contraintes techniques ou patrimoniales (bâtiment classé, exploitation lourde, retour sur investissement insuffisant). La demande est instruite par l'Ademe.
Déclaration
Le rendez-vous annuel OPERAT
Chaque assujetti déclare ses consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT gérée par l'Ademe. La campagne pour les données 2025 se clôt le 30 septembre 2026. Électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur, biomasse : tous les vecteurs sont à renseigner.
Identification du bâtiment
Surface, catégorie d'activité, année de référence choisie, type d'objectif (relatif ou absolu).
Consommations annuelles
Quantités d'énergie consommées, par vecteur, sur l'exercice déclaré.
Données d'ajustement
Indicateurs d'activité (nombre d'occupants, jours d'ouverture, indicateur sectoriel) permettant de corriger l'influence de l'activité sur la consommation.
Actions menées
Travaux réalisés pour réduire la consommation énergétique, depuis l'année de référence.
Répartition
Qui déclare et qui paye les travaux
Le piège classique : croire que le locataire commercial gère tout. En réalité, la responsabilité est partagée selon la nature des travaux et des consommations.
| Type d'action | Bailleur | Preneur |
|---|---|---|
| Travaux sur le bâti (isolation, fenêtres) | Oui | Non |
| Systèmes énergétiques principaux | Oui | Non |
| Pilotage et réglages (GTB, thermostat) | Partagé | Partagé |
| Consommations locaux occupés | Non | Oui |
| Consommations parties communes | Oui | Non |
| Consommations locaux vacants | Oui | Non |
| Déclaration OPERAT sur son périmètre | Oui | Oui |
Pour un bailleur en location commerciale, deux conseils. Premier : insérer une annexe environnementale au bail commercial (obligatoire dès 2 000 m² depuis la loi « Grenelle 2 », utile en deçà), qui détaille les obligations respectives. Deuxième : convenir d'un échange annuel des données de consommation entre les deux parties, pour la déclaration OPERAT.
Sanctions
Ce que risque l'assujetti défaillant
Deux types de sanctions sont prévus, graduées.
Name and shame
Publication sur un site État des assujettis qui n'ont pas rempli leurs obligations déclaratives ou n'atteignent pas les objectifs. La portée réputationnelle est sensible pour des bailleurs professionnels et des chaines commerciales.
Amende administrative
Jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment et par exercice. La sanction est prononcée par le préfet après une mise en demeure restée sans effet dans un délai de six mois.
Suivi conjoint
Centraliser données de consommation et travaux par lot
Si vous êtes bailleur d'un bien tertiaire de plus de 1 000 m² ou de plusieurs sites, votre obligation OPERAT s'empile à toutes les autres responsabilités du bail commercial. Il faut archiver les factures d'énergie, les consommations reportées par le preneur, les justificatifs de travaux, l'année de référence, l'objectif retenu.
PiloteLocatif archive ces éléments lot par lot, avec une alerte avant l'échéance OPERAT du 30 septembre. La pièce reste accessible plusieurs années plus tard si l'administration ou un nouveau preneur en a besoin.
Questions fréquentes
Décret tertiaire : vos questions
Mon bien est-il concerné par le décret tertiaire ?
Oui dès lors qu'il est à usage tertiaire (commerce, bureau, hôtel, enseignement, santé, restauration, sport, culture, logistique) et que sa surface utile dépasse 1 000 m² par bâtiment ou par cumul de surfaces du même propriétaire sur un même site. Les logements d'habitation ne sont pas concernés. La résidence services seniors classée commerce peut l'être selon son ERP.
Qui déclare sur OPERAT, le bailleur ou le preneur ?
Les deux, selon la nature des consommations. Le bailleur déclare pour les parties communes, les locaux vacants et toute énergie qu'il facture directement. Le preneur (locataire) déclare ses propres consommations dans les locaux qu'il occupe. Une coordination via une convention de répartition est vivement recommandée pour les baux commerciaux.
Quand dois-je déclarer mes consommations 2025 ?
Au plus tard le 30 septembre 2026 sur la plateforme OPERAT (gérée par l'Ademe). La saisie peut être anticipée dès l'ouverture de la campagne en début d'année. Une déclaration tardive ou incomplète déclenche la procédure de relance avant sanction.
Quels sont les objectifs chiffrés ?
Réduire la consommation d'énergie finale du bâtiment de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050, par rapport à une année de référence (le plus souvent 2010 ou postérieure). Une alternative existe : atteindre un seuil absolu de consommation fixé par arrêté selon l'activité du bâtiment.
Quelles sanctions en cas de non-déclaration ?
Procédure name and shame avec publication des manquements sur un site dédié de l'État. Amende administrative jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, applicable par bâtiment et par exercice. Le préfet adresse une mise en demeure préalable avant tout prononcé.
Comment réduire la consommation sans gros travaux ?
Quatre actions à fort impact et coût modéré : pilotage de la GTB (gestion technique du bâtiment) avec rééquilibrage des consignes, remplacement de l'éclairage par du LED avec détection, optimisation du chauffage et climatisation par programmation, et sensibilisation des occupants. Ces gestes représentent en général 10 à 20 % d'économies sans investissement lourd.
Ne pas laisser passer le 30 septembre
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