Puis-je obliger mon locataire à s’assurer ?
Vous n’avez pas à l’obliger, la loi s’en charge. La vraie question est ce que vous pouvez faire le jour où l’attestation n’arrive pas.
Oui, c’est déjà une obligation légale.
L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année. À défaut, vous pouvez souscrire à sa place et lui refacturer la prime, majorée de 10 % au plus.
En bref
L’assurance contre les risques locatifs est une obligation légale du locataire, posée par l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. L’attestation se remet à la remise des clés puis chaque année, à la demande du bailleur. En cas de défaut, le propriétaire dispose de deux voies : jouer la clause résolutoire du bail, ou souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, et en récupérer le coût par douzièmes avec une majoration plafonnée à 10 %.
Une obligation qui ne se négocie pas
Vous n’avez pas à « obliger » votre locataire : la loi le fait à votre place. L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.
Les risques locatifs couvrent l’incendie, le dégât des eaux et l’explosion. C’est le socle minimal. La plupart des contrats multirisques habitation vont bien au-delà, mais un locataire qui souscrit la seule garantie « risques locatifs » remplit son obligation légale.
L’obligation vaut pour les locations vides comme pour les meublés en résidence principale. Elle est plus souple en meublé sur un seul point : le bail peut y prévoir que le bailleur souscrit l’assurance pour le compte du locataire dès l’origine, et la lui refacture.
Deux cas échappent à la règle. Le logement de fonction, où l’obligation peut être écartée, et la location saisonnière, qui relève d’un autre régime. Pour tout le reste, l’attestation est due.
Chaque année, pas seulement à l’entrée
Le texte parle bien d’une justification annuelle, mais elle intervient « à la demande du bailleur ». Sans relance de votre part, le locataire n’a pas à vous envoyer spontanément son attestation. Programmez la demande à date fixe, un mois avant l’échéance du bail.
Ce que vous pouvez faire si le locataire ne s’assure pas
Le défaut d’assurance est un manquement à une obligation légale. La loi vous ouvre deux voies, et vous choisissez celle qui vous convient.
- La clause résolutoire. Si le bail en comporte une visant expressément le défaut d’assurance, ce qui est le cas du contrat type réglementaire, elle peut être mise en œuvre. Elle produit effet un mois après un commandement resté infructueux, délivré par commissaire de justice. C’est la voie lourde, réservée aux situations bloquées.
- La souscription pour le compte du locataire. C’est la voie utile. Après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance couvrant les seuls risques locatifs, pour le compte du locataire et à ses frais.
Le délai d’un mois court à compter de la mise en demeure
Envoyez-la par lettre recommandée avec accusé de réception, visez l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, et annoncez explicitement que vous souscrirez à ses frais à défaut de réponse. Sans cette mise en demeure préalable, la souscription pour compte n’est pas récupérable.
Récupérer la prime : le mécanisme exact
La souscription pour le compte du locataire n’a d’intérêt que si son coût vous revient, et la loi organise précisément ce remboursement.
Le montant de la prime annuelle est récupérable auprès du locataire par douzièmes, à chaque échéance de loyer. Vous ne pouvez pas exiger le règlement en une fois ni le prélever sur le dépôt de garantie.
À cette prime, vous pouvez ajouter une majoration au titre de la rémunération de vos frais de gestion. Elle est plafonnée à 10 % du montant de la prime. Une majoration supérieure est irrécupérable pour son excédent.
Le locataire doit être informé de la souscription par la transmission d’une copie du contrat. Il peut y mettre fin à tout moment en justifiant qu’il a souscrit sa propre assurance : le contrat pour compte prend alors fin à la date de cette justification, et vous ne récupérez que les douzièmes courus.
Ce que couvre l’assurance pour compte
Uniquement les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion. Elle ne couvre ni les biens du locataire, ni sa responsabilité civile envers les voisins. Le locataire a donc tout intérêt à souscrire sa propre multirisque, ce qu’il faut lui rappeler dans la mise en demeure.
La routine qui évite le problème
Le défaut d’assurance se règle presque toujours en amont, par une simple discipline de suivi. Trois moments suffisent.
- À la remise des clés. Pas de clés sans attestation. C’est le seul instant où vous disposez d’un vrai levier, et il ne se représentera pas. Vérifiez que le contrat couvre bien les risques locatifs et que l’adresse correspond au logement.
- À chaque date anniversaire du bail. Une demande écrite un mois avant, un rappel si rien n’arrive. Un courriel suffit, mais gardez-en la trace : c’est cette trace qui datera votre mise en demeure si la situation dégénère.
- En colocation. Chaque colocataire doit être couvert, soit par une attestation individuelle, soit par un contrat unique mentionnant nommément tous les occupants. Une attestation au nom d’un seul colocataire ne couvre pas les autres.
Le vrai risque, ce n’est pas l’amende
Aucune sanction pécuniaire ne frappe le locataire non assuré. Le risque est ailleurs : en cas d’incendie parti de son fait, l’indemnisation reposera sur sa seule solvabilité. C’est votre bien qui est en jeu, pas une formalité administrative.
À lire ensuite
L’assurance du locataire ne couvre pas la vôtre : l’assurance propriétaire non occupant prend le relais sur ce que la sienne laisse de côté. Pour le risque d’impayé, qui relève d’une autre garantie, voir GLI ou Visale.
Assurance du locataire : les questions qui reviennent
L’assurance habitation est-elle obligatoire pour un locataire ?
Oui. L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs, c’est-à-dire l’incendie, le dégât des eaux et l’explosion. Il doit en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La règle vaut pour les locations vides comme pour les meublés en résidence principale.
Puis-je refuser de remettre les clés sans attestation d’assurance ?
Oui, et c’est le moment où vous disposez du levier le plus efficace. La justification est due lors de la remise des clés : exiger l’attestation avant de les remettre est conforme au texte, et évite d’avoir à engager une procédure plus tard.
Que faire si mon locataire ne fournit pas son attestation ?
Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, visant l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. Si elle reste sans effet pendant un mois, vous pouvez soit mettre en œuvre la clause résolutoire du bail par commandement, soit souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en refacturer le coût.
Combien puis-je récupérer sur l’assurance souscrite pour mon locataire ?
La prime annuelle, récupérable par douzièmes à chaque échéance de loyer, augmentée d’une majoration au titre de vos frais de gestion plafonnée à 10 % du montant de la prime. Vous ne pouvez ni exiger le paiement en une fois, ni prélever la somme sur le dépôt de garantie.
Mon locataire peut-il résilier l’assurance que j’ai souscrite pour lui ?
Oui, à tout moment, en justifiant qu’il a souscrit sa propre assurance couvrant les risques locatifs. Le contrat pour compte prend fin à la date de cette justification, et vous ne récupérez que les douzièmes courus jusque-là.
Comment gérer l’assurance en colocation ?
Chaque colocataire doit être couvert. Deux formules fonctionnent : une attestation individuelle par colocataire, ou un contrat unique mentionnant nommément tous les occupants. Une attestation établie au nom d’un seul colocataire ne couvre pas les autres, et laisse une partie du logement sans garantie.
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