Mon locataire doit-il entretenir la chaudière ?
L’entretien annuel lui revient, le remplacement vous revient. Reste la zone grise des pannes, qui est là où se jouent presque tous les litiges.
Oui pour l’entretien annuel, non pour le reste.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 met l’entretien courant et le ramonage à la charge du locataire. Le remplacement de l’appareil, la vétusté et les mises aux normes restent au bailleur.
En bref
L’entretien annuel de la chaudière individuelle figure dans la liste des réparations locatives du décret n° 87-712 du 26 août 1987 : il est à la charge du locataire, comme le ramonage des conduits. Le remplacement de l’appareil, les pannes liées à la vétusté et les mises aux normes restent à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance. Le propriétaire peut souscrire lui-même un contrat d’entretien et le récupérer en charges locatives, à condition qu’il figure dans la liste du décret n° 87-713.
L’entretien annuel est à la charge du locataire
Deux textes se superposent, et il faut les distinguer pour comprendre qui paie quoi.
Le premier crée l’obligation elle-même. Le décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 impose un entretien annuel pour toute chaudière dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kilowatts, ce qui couvre la quasi-totalité des chaudières individuelles de logement. L’entretien doit être réalisé par un professionnel qualifié, qui remet une attestation dans les quinze jours.
Le second dit qui le supporte. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives, celles qui incombent au locataire. Il y range explicitement l’entretien courant et les menues réparations des appareils de chauffage, ainsi que le ramonage des conduits de fumée et de ventilation.
La combinaison des deux est sans ambiguïté : l’entretien annuel est obligatoire, et c’est le locataire qui le fait faire et le paie, sauf si le bail prévoit autre chose.
Le ramonage suit la même logique
Il est à la charge du locataire au titre du décret de 1987. Sa fréquence relève du règlement sanitaire départemental, en général une à deux fois par an selon le combustible. Une seule intervention avec attestation suffit à en faire la preuve.
Ce qui reste à votre charge
L’obligation de délivrance de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement en bon état d’usage et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Le chauffage en fait partie : un logement dont la chaudière ne fonctionne plus n’est pas un logement décent.
La ligne de partage se lit ainsi : l’entretien courant est au locataire, tout ce qui touche à la durée de vie et à la conformité de l’appareil est au bailleur.
- Le remplacement de la chaudière en fin de vie, quelle qu’en soit la cause.
- Les pannes et réparations dues à la vétusté, à un vice de construction ou à la force majeure. L’article 1755 du Code civil est explicite : aucune réparation réputée locative n’est à la charge du locataire quand elle est occasionnée par vétusté ou force majeure.
- Les mises aux normes et les travaux imposés par une évolution réglementaire.
- Les pièces importantes : corps de chauffe, circulateur, vase d’expansion, carte électronique.
Le cas fréquent de la première année
Une chaudière déjà ancienne à l’entrée dans les lieux ne devient pas l’affaire du locataire parce qu’il vient d’emménager. Faites réaliser l’entretien avant la remise des clés et joignez l’attestation à l’état des lieux : cela fixe le point de départ et évite le débat sur l’origine d’une panne survenue trois mois plus tard.
Souscrire le contrat vous-même, et le récupérer
Beaucoup de bailleurs préfèrent ne pas dépendre de la diligence de leur locataire, et souscrivent eux-mêmes le contrat d’entretien annuel. C’est légal, et le coût est récupérable.
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables sur le locataire. Les dépenses d’exploitation, d’entretien courant et les menues réparations des installations individuelles de chauffage y figurent. Le contrat d’entretien annuel entre donc dans les charges que vous refacturez.
La récupération se fait comme n’importe quelle charge : par provisions mensuelles régularisées une fois par an sur justificatifs, ou au réel. Le locataire peut demander à consulter la facture pendant six mois après l’envoi du décompte.
Attention à ce que le contrat couvre. Un contrat qui inclut le remplacement de pièces importantes ou une garantie de dépannage étendue dépasse l’entretien courant. Seule la part correspondant à l’entretien annuel est récupérable, et un contrat tout compris devra être ventilé.
À écrire dans le bail
Précisez qui souscrit le contrat et comment il est refacturé. Sans mention, le locataire reste tenu de faire réaliser l’entretien lui-même, et vous devrez le lui réclamer chaque année.
Les preuves à conserver, des deux côtés
Le sujet ne devient conflictuel qu’au moment de la panne ou de l’état des lieux de sortie, quand il faut établir si l’entretien a été fait. Trois pièces règlent la question.
- L’attestation d’entretien annuel, remise par le professionnel dans les quinze jours suivant son intervention. Le locataire doit la conserver deux ans et vous la présenter sur demande. Demandez-la à chaque date anniversaire du bail, en même temps que l’attestation d’assurance.
- Le certificat de ramonage, à conserver dans les mêmes conditions. Certains assureurs le réclament en cas de sinistre lié au conduit.
- L’attestation initiale, jointe à l’état des lieux d’entrée. C’est elle qui prouve dans quel état l’appareil a été remis, et elle vaut bien plus qu’une ligne « chaudière : bon état » dans le formulaire.
Le défaut d’entretien a un coût réel
Un locataire qui n’a pas fait entretenir la chaudière engage sa responsabilité pour les dommages qui en découlent, et son assureur peut réduire son indemnisation en cas de sinistre. C’est l’argument le plus efficace à lui rappeler, bien avant la mise en demeure.
À lire ensuite
Le partage entre entretien courant et grosses réparations dépasse la seule chaudière : les travaux en location reprennent la répartition poste par poste, et les charges locatives récupérables disent ce qui se refacture au locataire.
Entretien de la chaudière : les questions qui reviennent
Qui doit payer l’entretien annuel de la chaudière ?
Le locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 range l’entretien courant des appareils de chauffage et le ramonage des conduits dans la liste des réparations locatives. L’entretien lui-même est obligatoire depuis le décret n° 2009-649 pour toute chaudière de 4 à 400 kilowatts, et doit être réalisé par un professionnel qualifié.
Qui paie le remplacement d’une chaudière en panne ?
Le bailleur, au titre de son obligation de délivrance posée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 1755 du Code civil ajoute qu’aucune réparation réputée locative n’est à la charge du locataire lorsqu’elle est occasionnée par vétusté ou force majeure. Le remplacement, les pièces importantes et les mises aux normes vous incombent.
Puis-je souscrire moi-même le contrat d’entretien et le refacturer ?
Oui. Les dépenses d’entretien courant des installations individuelles de chauffage figurent dans la liste des charges récupérables du décret n° 87-713. Le coût se récupère par provisions régularisées annuellement sur justificatifs. Attention à ventiler un contrat tout compris : seule la part correspondant à l’entretien annuel est récupérable.
Mon locataire refuse de faire entretenir la chaudière, que faire ?
Rappelez-lui d’abord le risque concret : sa responsabilité est engagée pour les dommages découlant du défaut d’entretien, et son assureur peut réduire son indemnisation en cas de sinistre. Si cela ne suffit pas, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez aussi souscrire le contrat vous-même et le refacturer en charges.
Faut-il une attestation d’entretien, et qui la conserve ?
Le professionnel remet une attestation dans les quinze jours suivant son intervention. Le locataire doit la conserver deux ans et vous la présenter sur demande. Le plus simple est de la réclamer à chaque date anniversaire du bail, en même temps que l’attestation d’assurance habitation.
La chaudière était déjà vieille à l’entrée du locataire, cela change-t-il quelque chose ?
Non pour l’entretien annuel, qui reste dû. Mais cela change tout pour les pannes : une défaillance liée à la vétusté d’un appareil ancien vous incombe. Faites réaliser l’entretien avant la remise des clés et joignez l’attestation à l’état des lieux d’entrée, cela fixe le point de départ et évite le débat sur l’origine d’une panne ultérieure.
Un dossier par lot, attestations comprises
Attestation d’entretien, certificat de ramonage, état des lieux, bail : tout ce qui prouve l’état d’un logement au même endroit, retrouvable des années plus tard.
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