Ce qui est interdit au bailleur pendant la location
Trois de ces interdits sont des délits, et ce sont précisément ceux qu’un propriétaire en conflit franchit le plus facilement.
Trois délits, plusieurs amendes, beaucoup de clauses mortes.
Entrer sans accord, contraindre au départ par voie de fait et discriminer sont punis de prison. Demander une pièce hors liste coûte jusqu’à 3 000 euros. Le reste est neutralisé sans que vous en soyez averti.
En bref
Les interdits qui exposent le bailleur se répartissent en trois familles. Les infractions pénales d’abord : entrer sans accord, couper les fluides ou changer la serrure pour faire partir un locataire, discriminer un candidat, ces trois comportements sont punis de peines de prison. Les manquements sanctionnés par une amende ensuite, au premier rang desquels la demande de pièces hors de la liste réglementaire. Les clauses et pratiques simplement privées d’effet enfin, du dépôt de garantie excessif au cumul d’une caution avec une garantie loyers impayés. La plupart de ces fautes sont commises de bonne foi, par un bailleur excédé et mal informé.
Les trois interdits qui relèvent du pénal
Ce sont les plus graves, et ce sont aussi ceux qu’un bailleur en conflit franchit le plus facilement, en pensant se défendre.
- Entrer dans le logement sans l’accord du locataire, y compris avec un double des clés. C’est une violation de domicile, punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende par l’article 226-4 du Code pénal.
- Contraindre un locataire à quitter les lieux sans décision de justice, par des voies de fait : couper l’eau, l’électricité ou le chauffage, changer la serrure, retirer la porte, sortir les meubles, harceler. L’article 226-4-2 du Code pénal punit ces faits de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. La tentative est punie des mêmes peines.
- Refuser un candidat pour un motif discriminatoire au sens de l’article 225-1 du Code pénal : origine, patronyme, apparence physique, situation de famille, grossesse, état de santé, handicap, orientation sexuelle, âge, opinions, appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation ou une religion. La sanction est de trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
L’impayé ne change rien
Un locataire qui ne paie plus reste dans son domicile jusqu’à une décision de justice exécutée avec le concours de la force publique. Se faire justice soi-même transforme un dossier gagnable en procédure perdue, et expose à une condamnation pénale du bailleur lésé.
Les manquements sanctionnés par une amende
Moins spectaculaires, ils se produisent surtout au stade de la constitution du dossier de candidature.
La liste des pièces qu’un bailleur peut exiger d’un candidat locataire et de sa caution est fixée limitativement par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Demander un document qui n’y figure pas expose, en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Parmi les pièces les plus souvent réclamées à tort :
- Une carte Vitale ou une attestation de sécurité sociale.
- Un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte.
- Un extrait de casier judiciaire.
- Un contrat de mariage, un jugement de divorce hors pension alimentaire, un dossier médical.
- Une attestation d’absence de crédit en cours, ou un chèque de réservation.
- Une photographie d’identité, hors celle figurant sur la pièce d’identité.
La quittance est gratuite
L’article 21 impose de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Facturer son établissement ou son envoi est interdit, y compris pour un envoi postal.
Les clauses et pratiques privées d’effet
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les clauses réputées non écrites, et d’autres dispositions posent des plafonds. Une clause contraire ne rend pas le bail nul : elle est simplement neutralisée, ce qui est souvent découvert au pire moment.
- Un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges en location vide, ou à deux mois en meublé. Aucun dépôt ne peut être demandé quand le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois.
- Le cumul d’un cautionnement et d’une assurance loyers impayés pour un même bail, interdit par l’article 22-1, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
- L’imposition du prélèvement automatique comme mode de paiement, ou du prélèvement direct sur le salaire.
- Toute augmentation du loyer en cours de bail en dehors d’une clause de révision indexée sur l’IRL, ou d’un accord après travaux d’amélioration.
- Les clauses de responsabilité collective en colocation au-delà de ce que la loi permet, la clause de résiliation automatique hors les cas prévus par l’article 24, et la clause interdisant d’héberger ses proches ou de détenir un animal familier.
- Faire supporter au locataire des frais d’agence excédant les plafonds de l’article 5, ou des honoraires non partageables comme ceux d’entremise et de négociation.
Les obligations qu’on oublie de remplir
À côté des interdits, quelques obligations positives sont sanctionnées lorsqu’elles ne sont pas tenues.
- Restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois, ou deux mois en cas d’écart entre les états des lieux. Le retard majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.
- Remettre le dossier de diagnostic technique annexé au bail, et un logement conforme aux critères de décence. Depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation.
- Justifier les charges récupérables et tenir les pièces à disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.
- Notifier un congé dans les formes et les délais, avec le motif et, pour un congé pour vente, l’offre de vente valant droit de préemption.
Le point commun de toutes ces fautes
Elles sont presque toujours commises de bonne foi, par un bailleur qui reprend un modèle de bail trouvé en ligne ou qui réagit à un locataire de mauvaise foi. La bonne foi n’efface ni l’amende, ni la neutralisation de la clause, ni la sanction pénale.
À lire ensuite
Le pendant positif de ces interdits, ce sont les obligations du bailleur. Sur le point le plus sensible, la sélection du dossier, voir sélectionner un locataire sans discriminer.
Interdits du bailleur : les questions qui reviennent
Puis-je couper l’eau ou l’électricité à un locataire qui ne paie plus ?
Non, jamais. C’est une voie de fait visant à contraindre le locataire à quitter les lieux sans décision de justice, punie par l’article 226-4-2 du Code pénal de trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. La tentative est punie des mêmes peines, et un impayé ne change rien à cette interdiction.
Quelles pièces ne puis-je pas demander à un candidat locataire ?
Toutes celles qui ne figurent pas dans la liste limitative du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : carte Vitale, relevé de compte bancaire, extrait de casier judiciaire, contrat de mariage, attestation d’absence de crédit, chèque de réservation, photographie d’identité. L’amende peut atteindre 3 000 euros pour une personne physique.
Puis-je demander deux mois de dépôt de garantie ?
Seulement en location meublée. En location vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois. Une clause prévoyant un montant supérieur est privée d’effet pour l’excédent.
Puis-je cumuler une caution et une assurance loyers impayés ?
Non, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 l’interdit pour un même bail, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Le cumul rend le cautionnement sans effet, ce qui est généralement découvert au moment où l’on cherche à actionner le garant.
Puis-je augmenter le loyer en cours de bail ?
Uniquement en application d’une clause de révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers, ou après des travaux d’amélioration ayant fait l’objet d’un accord exprès avec le locataire. Toute autre augmentation en cours de bail est sans effet.
Que risque un bailleur qui change la serrure d’un logement occupé ?
Les mêmes peines que pour toute tentative d’expulsion sans décision de justice : trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende au titre de l’article 226-4-2 du Code pénal. Au-delà de la sanction, le geste ruine la procédure en cours contre le locataire, qui disposera d’un moyen sérieux à opposer.
La quittance est due, et elle est gratuite
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