Mon locataire a-t-il le droit de faire des travaux ?
Tout tient dans un mot de l’article 7 f : transformer. Ce qui relève de l’aménagement lui est ouvert, le reste passe par votre accord écrit.
Aménager oui, transformer non sans accord écrit.
L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 laisse libres les aménagements réversibles et soumet les transformations à votre accord écrit. À défaut, vous choisissez à la sortie entre remise en état et conservation sans indemnité.
En bref
L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 distingue deux régimes. Les aménagements, réversibles et sans effet sur la structure, sont libres : peinture, papier peint, étagères, luminaires. Les transformations des locaux et équipements exigent l’accord écrit du bailleur : abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche, refaire une cuisine. À défaut d’accord, le bailleur peut, au départ du locataire, exiger la remise en état à ses frais ou conserver les transformations sans aucune indemnité. Les travaux d’adaptation à la perte d’autonomie ou au handicap suivent un régime propre, où le silence du bailleur pendant deux mois vaut accord.
La frontière : aménager ou transformer
L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 tient en une phrase : le locataire ne peut transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Tout le reste lui est ouvert.
La loi ne définit pas la transformation, c’est la jurisprudence qui a tracé la ligne. Est un simple aménagement ce qui est réversible et laisse le logement dans sa configuration d’origine. Est une transformation ce qui modifie durablement la structure, la distribution ou la destination d’un local ou d’un équipement.
La répartition en pratique :
- Libres : repeindre, poser du papier peint, changer les luminaires, fixer des étagères ou une télévision au mur, poser une moquette amovible, remplacer des poignées, installer un lave-linge à un emplacement prévu.
- Soumis à accord écrit : abattre ou percer une cloison, remplacer une baignoire par une douche, poser un parquet collé à la place d’un sol existant, refaire une cuisine, condamner une cheminée, installer une climatisation en façade, changer les fenêtres.
Les cas frontière
Une peinture dans une couleur très inhabituelle, un mur noir ou un motif mural, reste un aménagement pendant le bail mais peut devenir une dégradation à la sortie si la remise en état exige plusieurs couches. Le juge apprécie au cas par cas, et l’état des lieux d’entrée pèse lourd.
Comment donner, ou refuser, un accord
L’accord doit être écrit, mais aucun formalisme n’est imposé. Un courrier ou un courriel explicite suffit. Ce qui compte est la précision de ce que vous autorisez.
Un accord vague se retourne contre vous. « D’accord pour la salle de bain » ne dit ni quels travaux, ni par qui, ni dans quel état le logement sera rendu. Écrivez la nature exacte des travaux, l’exigence d’une entreprise assurée, et surtout le sort de la transformation en fin de bail : remise en état ou conservation sans indemnité.
Vous n’avez jamais à motiver un refus, et le silence ne vaut pas accord, à une exception près traitée plus bas. Un locataire qui n’obtient pas de réponse n’est pas autorisé à faire les travaux.
Le point à ne pas oublier dans l’accord
Précisez qui supporte le coût, et si les travaux ouvrent droit à une contrepartie. Sans mention, les transformations autorisées vous restent acquises gratuitement en fin de bail, ce qui est la règle légale, mais un locataire qui a financé une cuisine complète contestera d’autant plus volontiers que rien n’a été écrit.
Que faire face à des travaux non autorisés
La réaction dépend du moment où vous les découvrez, et l’article 7 f vous laisse le choix.
À la fin du bail, vous disposez d’une option. Vous pouvez exiger la remise en état des lieux aux frais du locataire. Vous pouvez aussi conserver les transformations, sans aucune indemnité pour le locataire, même s’il les a intégralement financées. Le choix vous appartient, et vous pouvez l’exercer transformation par transformation.
En cours de bail, la loi prévoit un cas d’intervention immédiate : si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut exiger leur suppression immédiate aux frais du locataire. Une installation électrique bricolée ou une cloison porteuse entamée entrent dans ce cadre.
Hors de ce cas d’urgence, vous n’avez pas de droit d’exiger la remise en état avant la fin du bail. Vous ne pouvez pas non plus entrer pour constater : le constat se fait avec l’accord du locataire, ou par commissaire de justice sur autorisation du juge.
Le régime spécial des travaux d’adaptation
Depuis la loi ELAN, les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou en perte d’autonomie échappent au régime général, et c’est une exception que beaucoup de bailleurs ignorent.
Le locataire adresse au bailleur une demande par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant les travaux et l’entreprise chargée de les exécuter. À défaut de réponse dans un délai de deux mois, le silence du bailleur vaut accord.
Les travaux concernés figurent dans une liste limitative fixée par le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 : création ou modification de prises et d’interrupteurs, installation de barres d’appui, remplacement d’une baignoire par une douche, élargissement de portes, suppression de ressauts, entre autres.
Ils sont réalisés aux frais du locataire, et le bailleur ne peut pas exiger la remise en état à son départ. C’est la seconde différence majeure avec le régime général.
Répondez, même pour dire oui
Le délai de deux mois court à compter de la réception de la lettre. Un courrier égaré ou une réponse tardive vaut acceptation, sans recours. Traitez ces demandes à réception, en notant la date de l’accusé de réception.
À lire ensuite
À ne pas confondre avec les travaux qui vous incombent : les travaux en location reprennent la répartition poste par poste. Pour ce que le locataire doit entretenir au quotidien, voir l’entretien de la chaudière.
Travaux du locataire : les questions qui reviennent
Mon locataire peut-il repeindre sans me demander ?
Oui. La peinture est un aménagement, pas une transformation : elle est réversible et ne modifie ni la structure ni la destination du logement. L’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 ne soumet à accord écrit que les transformations des locaux et équipements.
Quels travaux exigent mon accord écrit ?
Tous ceux qui modifient durablement la structure, la distribution ou la destination d’un local ou d’un équipement : abattre ou percer une cloison, remplacer une baignoire par une douche, coller un parquet, refaire une cuisine, condamner une cheminée, changer les fenêtres, installer une climatisation en façade.
Mon locataire a fait des travaux sans autorisation, que puis-je faire ?
À la fin du bail, vous choisissez : exiger la remise en état à ses frais, ou conserver les transformations sans aucune indemnité pour lui, même s’il les a financées. En cours de bail, vous ne pouvez exiger la suppression immédiate que si les travaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
Dois-je indemniser mon locataire pour les travaux qu’il a réalisés ?
Non. L’article 7 f prévoit que le bailleur peut conserver les transformations sans indemnité, y compris lorsqu’il les avait autorisées, sauf si l’accord écrit prévoyait le contraire. C’est précisément pour cette raison qu’il faut écrire dans l’accord le sort de la transformation en fin de bail.
Le silence vaut-il accord pour des travaux ?
Non dans le cas général : le locataire qui n’obtient pas de réponse n’est pas autorisé. Une exception existe pour les travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie listés par le décret n° 2016-1282 : à défaut de réponse dans les deux mois suivant une demande en recommandé, le silence vaut accord.
Puis-je exiger la remise en état après des travaux d’adaptation ?
Non. Pour les travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie relevant du décret n° 2016-1282, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état au départ du locataire. C’est la seconde différence majeure de ce régime avec celui des transformations ordinaires.
Un accord écrit se retrouve six ans plus tard
Courriers, avenants, autorisations de travaux : PiloteLocatif les conserve avec le bail du lot, datés, pour le jour où il faut établir ce qui avait été autorisé.
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