Puis-je entrer dans le logement que je loue ?
La réponse est non, y compris avec un double des clés et y compris en cas d’urgence. Voici les seules portes de sortie légales.
Non, jamais sans l’accord du locataire.
Le logement loué est son domicile. Y pénétrer sans son consentement est une violation de domicile punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende par l’article 226-4 du Code pénal, double des clés ou non.
En bref
Un bailleur ne peut jamais entrer dans le logement qu’il loue sans l’accord du locataire, y compris s’il en détient un double des clés : le logement loué est le domicile du locataire, et y pénétrer sans son consentement constitue une violation de domicile punie par l’article 226-4 du Code pénal d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. Deux situations seulement obligent le locataire à ouvrir : l’exécution de travaux relevant de l’article 7 e de la loi du 6 juillet 1989, et les visites de vente ou de relocation, limitées à deux heures par jour ouvrable et interdites les dimanches et jours fériés.
Le logement loué est le domicile du locataire
La propriété ne donne aucun droit d’accès. C’est le point que beaucoup de bailleurs découvrent tard, et parfois à leurs dépens.
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Pendant toute la durée du bail, le locataire dispose seul des lieux. Le propriétaire conserve la propriété, pas l’usage.
Le Code pénal prend le relais. Son article 226-4 punit d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La jurisprudence retient de longue date que le logement loué est le domicile du locataire, et que le bailleur y est un tiers.
Détenir un double des clés ne change rien. Le double n’est pas un titre d’accès : s’en servir sans accord, même pour vérifier l’état du bien ou relever un compteur, c’est entrer sans droit.
Aucune clause du bail ne peut y déroger
Une clause autorisant le bailleur à visiter le logement une fois par an, ou à y accéder en cas d’absence prolongée, se heurte à une disposition d’ordre public et à une incrimination pénale. Elle est sans effet, et l’invoquer ne protège de rien.
Première exception : les travaux
L’article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter dans les lieux loués certains travaux. La liste est limitative.
- Les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble.
- Les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
- Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.
- Les travaux qui permettent de remplir les critères de décence.
Ce que l’obligation ne dit pas
Laisser exécuter des travaux n’est pas laisser entrer quand vous le décidez. Les dates et horaires se conviennent avec le locataire, qui doit être prévenu par une notification préalable. S’il refuse l’accès sans motif, c’est au juge des contentieux de la protection de l’y contraindre, pas à vous d’entrer.
Deuxième exception : les visites de vente ou de relocation
Quand le logement est mis en vente ou remis en location, le locataire doit laisser visiter. Mais la loi encadre strictement ce que vous pouvez exiger.
L’article 4 c de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui imposerait au locataire de laisser visiter les lieux les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. Le plafond est donc double : rien le dimanche ni les jours fériés, et deux heures maximum par jour ouvrable.
Ces deux heures sont un maximum, pas un droit acquis à deux heures quotidiennes. Le créneau se convient avec le locataire, en tenant compte de ses contraintes. Un locataire qui travaille en journée n’a pas à poser un congé pour vos visites.
Le locataire n’a jamais à laisser un tiers seul chez lui. Il peut exiger d’être présent, refuser que des photos soient prises de ses affaires, et refuser la remise d’un jeu de clés à un agent immobilier.
Si le locataire refuse toute visite
Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant l’article 4 c et proposant plusieurs créneaux. En cas de refus persistant, seul le juge des contentieux de la protection peut ordonner les visites, éventuellement sous astreinte. Aucune voie de fait n’est admise.
Et en cas d’urgence ou de soupçon
C’est la situation qui pousse le plus de bailleurs à la faute : une fuite signalée par le voisin du dessous, un locataire injoignable depuis des semaines, un doute sur une sous-location. Dans tous ces cas, entrer soi-même reste une violation de domicile.
Les voies légitimes existent et sont rapides.
- Fuite ou sinistre en cours : appelez les pompiers, ou passez par le syndic s’il s’agit d’une partie commune. Ce sont eux qui font ouvrir, et l’ouverture est alors régulière.
- Logement présumé abandonné : la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet de faire constater l’abandon par un commissaire de justice, puis de saisir le juge pour faire constater la résiliation et reprendre les lieux.
- Soupçon de sous-location ou de dégradation : faites établir un constat par un commissaire de justice depuis les parties communes ou sur pièces. Il n’entrera pas non plus sans autorisation, mais son constat vaudra devant un juge.
- Inquiétude sur la personne du locataire : c’est aux forces de l’ordre d’intervenir, pas au propriétaire.
Le coût d’une entrée non autorisée
Au-delà de la sanction pénale, un bailleur qui entre sans droit perd la main sur tout le reste du dossier. Un locataire en tort par ailleurs, sur un impayé ou une sous-location, dispose alors d’un moyen sérieux à opposer, et la procédure que vous engagez s’en trouve durablement affaiblie.
À lire ensuite
Les visites de vente supposent d’avoir donné congé dans les formes : les obligations du bailleur rappellent ce que la loi de 1989 impose de part et d’autre, et le préavis de location détaille les délais applicables à chaque situation.
Accès au logement loué : les questions qui reviennent
Ai-je le droit d’entrer dans mon logement loué en l’absence du locataire ?
Non, jamais sans son accord. Le logement loué est le domicile du locataire, et y pénétrer sans son consentement constitue une violation de domicile punie par l’article 226-4 du Code pénal d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. La propriété ne donne aucun droit d’accès pendant le bail.
J’ai un double des clés, puis-je m’en servir ?
Non. Conserver un double remis volontairement n’est pas illégal, mais s’en servir pour entrer sans l’accord du locataire l’est. Le double n’est pas un titre d’accès : l’utiliser pour vérifier l’état du bien ou relever un compteur reste une violation de domicile.
Combien de temps mon locataire doit-il laisser visiter pour une vente ?
Deux heures au maximum par jour ouvrable, et rien les dimanches et jours fériés. L’article 4 c de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause plus exigeante. Ces deux heures sont un plafond, pas un droit à deux heures quotidiennes : le créneau se convient avec le locataire.
Mon locataire refuse les visites, que puis-je faire ?
Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant l’article 4 c et proposant plusieurs créneaux compatibles avec ses horaires. En cas de refus persistant, seul le juge des contentieux de la protection peut ordonner les visites, éventuellement sous astreinte. Vous ne pouvez en aucun cas entrer de force.
Puis-je entrer en cas de fuite d’eau ou d’urgence ?
Non, même en urgence. Appelez les pompiers, ou passez par le syndic si la fuite vient d’une partie commune : ce sont eux qui font ouvrir, et l’ouverture est alors régulière. Un commissaire de justice peut aussi intervenir. Entrer soi-même reste une violation de domicile, quelle que soit l’urgence invoquée.
Mon locataire est-il obligé de me laisser faire des travaux ?
Oui, pour les travaux limitativement énumérés par l’article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 : amélioration des parties communes ou privatives, maintien en état et entretien normal, performance énergétique, mise aux normes de décence. Mais laisser exécuter des travaux n’est pas laisser entrer quand vous le décidez : les dates se conviennent avec lui, après notification préalable.
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Mises en demeure, notifications de travaux, propositions de créneaux : c’est l’écrit daté qui compte le jour où il faut saisir le juge. PiloteLocatif conserve les documents de chaque lot au même endroit.
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