Logement non décent et prescription : travaux dus, indemnité sur trois ans
Un locataire entré il y a dix ans peut encore exiger la mise en décence de son logement, si le défaut persiste. Son indemnisation, elle, ne remonte qu’aux trois années précédant sa demande en justice, a jugé la Cour de cassation le 4 juin 2026.
En bref
Par un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise combien de temps un bailleur reste exposé quand un logement n’est pas décent. L’obligation de délivrer un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail. Le locataire peut donc exiger les travaux tant que le manquement persiste, même dix ans après son entrée dans les lieux. Son indemnisation, en revanche, se limite aux trois années précédant sa demande en justice, en application de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans l’affaire jugée, une locataire entrée en 2005 voulait être indemnisée depuis son arrivée : son pourvoi a été rejeté. Pour un bailleur, un défaut ignoré ne s’efface pas avec le temps, mais l’indemnité qu’il peut coûter reste bornée. La meilleure protection : traiter le défaut dès qu’il est connu, et en garder une trace datée.
Ce qu’a jugé la Cour de cassation le 4 juin 2026
La réponse courte : un bailleur doit un logement décent pendant toute la durée du bail, de l’entrée dans les lieux jusqu’au départ du locataire. C’est ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437), rendu en formation de section et publié au Bulletin.
La décision applique trois textes. Le premier est l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent.
Vient ensuite l’article 7-1 de la même loi : toute action dérivant d’un contrat de bail se prescrit en principe par trois ans. Enfin, l’article 1709 du code civil définit le louage comme l’engagement de faire jouir l’autre partie d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix.
Le principe posé au paragraphe 7 de l’arrêt
« L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. »
La Cour en tire deux conséquences, qui ne suivent pas le même calendrier. Le locataire peut exiger les travaux tant que le manquement persiste. Il ne peut en revanche obtenir réparation de son préjudice que sur les trois années précédant sa demande en justice.
C’est d’ailleurs la locataire qui s’était pourvue en cassation, pour être indemnisée sur une période plus longue. Son pourvoi a été rejeté. Pour le bailleur, le bilan est donc partagé : les travaux restent exigibles aussi longtemps que le défaut dure, mais l’indemnité est bornée.
Les travaux restent exigibles tant que l’indécence dure
Tant que le logement n’est pas décent, la demande de travaux ne se prescrit pas. Selon le paragraphe 8 de l’arrêt, le locataire peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance aussi longtemps que le manquement persiste. Autrement dit, il peut demander au juge d’ordonner les travaux.
Le raisonnement découle du mot « continue ». Une obligation continue n’est pas exécutée une fois pour toutes à la remise des clés : le bailleur y reste tenu chaque jour du bail. Aucune date ne marque donc le moment où la demande de travaux deviendrait tardive, tant que le défaut est toujours là.
Concrètement, l’ancienneté du bail ne protège pas le bailleur. Un locataire entré il y a dix ans dans un logement qui n’a jamais été rendu décent peut saisir le juge aujourd’hui pour obtenir les travaux. Dans l’affaire jugée, près de dix ans séparaient l’entrée dans les lieux de l’assignation.
Le raisonnement à abandonner
« Il est entré il y a dix ans, c’est prescrit. » Pour une demande de travaux, ce raisonnement est faux dès lors que le défaut existe toujours. Le délai de trois ans porte sur l’indemnisation du préjudice passé, pas sur la mise en décence elle-même.
Logement non décent : une indemnisation limitée à trois ans
Pour le préjudice subi, le locataire ne peut être indemnisé que sur les trois années précédant sa demande en justice. La limite vient de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la Cour applique à l’action en réparation.
Ce texte fait courir un délai de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de l’exercer. Appliqué à un manquement qui dure, il conduit la Cour à retenir une période de trois ans, comptée à rebours depuis la demande en justice. L’ancienneté du défaut n’y change rien.
La locataire soutenait l’inverse. Selon elle, le trouble de jouissance causé par l’indécence était un préjudice continu, à réparer depuis le premier jour du bail. La Cour a écarté cette lecture en rejetant son pourvoi.
| Étape de l’affaire | Date |
|---|---|
| Entrée de la locataire dans un logement loué meublé | 1er octobre 2005 |
| Assignation du bailleur : travaux, suspension du paiement des loyers, réparation du préjudice de jouissance | 10 août 2015 |
| Conclusions demandant une indemnisation depuis l’entrée dans les lieux | 15 novembre 2018 |
| Arrêt de la cour d’appel de Paris, qui limite l’indemnisation | 13 avril 2023 |
| Rejet du pourvoi de la locataire par la Cour de cassation | 4 juin 2026 |
La locataire réclamait ainsi une indemnité couvrant plus de treize ans à la date de ses conclusions. Or la règle posée par la Cour ramène la période indemnisable aux trois années précédant la demande en justice.
Ce que l’arrêt change pour un bailleur
Un défaut de décence ignoré ne « vieillit » pas. Les travaux restent dus dix ou quinze ans plus tard si le défaut persiste, mais l’indemnité, elle, se calcule sur trois ans au plus. L’arrêt joue dans les deux sens : défavorable sur les travaux, favorable sur l’exposition financière.
Vous louez un T2 750 € par mois. Votre locataire est entré il y a dix ans, et le logement présente un défaut de décence depuis le premier jour. Supposons, pour le calcul, que le juge évalue le trouble de jouissance à 150 € par mois.
36 mois
La période indemnisable au plus, comptée à rebours depuis la demande en justice
5 400 €
L’indemnité dans cette hypothèse, sur trois ans
18 000 €
Ce qu’aurait donné la thèse de la locataire, sur dix ans
L’écart profite au bailleur. Il ne dit rien, en revanche, du coût des travaux, à engager quel que soit l’âge du défaut. Tant que le défaut dure, les trois années qui précèdent une éventuelle demande restent entièrement exposées. C’est sa correction qui arrête le compteur.
Ce que ces chiffres ne disent pas
L’arrêt ne fixe ni montant ni méthode de calcul de l’indemnité. Les chiffres ci-dessus donnent un ordre de grandeur à partir d’une somme mensuelle choisie pour l’exemple. Face à un litige réel, seul un professionnel du droit peut chiffrer l’exposition.
Se mettre à l’abri : traiter le défaut et garder une trace datée
La protection la plus sûre consiste à traiter un défaut de décence dès qu’il est repéré, puis à garder la trace datée de chaque étape. Le détail des exigences figure dans notre article sur les critères du logement décent en 2026.
Passer chaque lot en revue
Un défaut repéré tôt se traite avant de devenir un litige. Le changement de locataire est le bon moment pour vérifier le logement au regard des critères de décence.
Répondre par écrit à chaque signalement
Un courriel ou une lettre montre que la demande a été prise en compte, et à quelle date.
Conserver devis, factures et photos datés
Ces pièces datent la fin du trouble. Elles comptent si un locataire saisit le juge plusieurs années après les travaux.
Chercher un accord avant le juge
La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges de logement non décent, et elle intervient gratuitement. Son fonctionnement est détaillé dans notre article sur la commission de conciliation locative.
Mettre le logement en décence relève du bailleur, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Pour les autres interventions, qui paie quoi dépend de règles distinctes, expliquées dans notre article sur la répartition des travaux entre bailleur et locataire.
Retrouver une facture de travaux des années plus tard
Dans un litige de décence, ce sont les preuves datées qui comptent, du signalement à la facture des travaux. Les garder à la main reste faisable, avec un dossier par logement et un peu de rigueur. Sur cinq lots et dix ans de baux, retrouver la facture d’un chauffagiste de 2019 ou le courriel qui répondait à un signalement tourne pourtant vite à la fouille.
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Logement non décent : vos questions
Combien de temps un locataire peut-il agir pour un logement non décent ?
Cela dépend de ce qu’il demande. Pour obtenir des travaux de mise en décence, il peut agir tant que le manquement persiste, sans limite liée à l’ancienneté du bail. S’il veut être indemnisé de son préjudice, il ne peut remonter qu’aux trois années précédant sa demande en justice. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation le 4 juin 2026 (3e chambre civile, pourvoi n° 24-11.437).
Un locataire entré il y a dix ans peut-il encore exiger des travaux ?
Oui, si le logement n’est toujours pas décent. L’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail, a jugé la Cour de cassation. La demande de travaux ne devient donc pas tardive avec les années : elle reste recevable tant que le défaut existe.
Le locataire peut-il être indemnisé depuis le début du bail ?
Non. La réparation du préjudice est limitée à une période de trois ans précédant la demande en justice. Dans l’affaire jugée le 4 juin 2026, la locataire était entrée dans les lieux le 1er octobre 2005. Elle demandait une indemnisation depuis cette date, en invoquant un préjudice continu. La Cour de cassation a rejeté son pourvoi.
Quel texte fixe le délai de trois ans ?
C’est l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : toutes les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans. Le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans son arrêt du 4 juin 2026, la Cour applique ce texte avec l’article 6 de la même loi, qui impose la décence, et l’article 1709 du code civil.
La règle vaut-elle pour une location meublée ?
L’affaire jugée portait justement sur un logement meublé. La Cour de cassation a formulé sa solution pour le locataire d’un local à usage d’habitation, sans distinguer selon que le bail est vide ou meublé.
Que faire quand un locataire signale un défaut de décence ?
Répondre par écrit, vérifier le défaut sur place, puis programmer les travaux en conservant devis, factures et échanges datés. Chaque mois de trouble évité est un mois de moins dans la période qu’un juge pourrait indemniser. En cas de désaccord sur l’état du logement, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement : les litiges de décence entrent dans ses compétences.
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