Générer un acte de cautionnement solidaire
C’est l’un des rares documents de la location dont un défaut de forme entraîne la nullité pure et simple. Le générateur reprend les quatre formalités exigées, et laisse volontairement en blanc celle que vous n’avez pas le droit de pré-remplir.
En bref
Le formalisme de l’acte de cautionnement est prescrit à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu’ils figurent au bail, reproduire l’avant-dernier alinéa de cet article, et la caution doit y apposer elle-même la mention prévue par l’article 2297 du code civil, avec le montant garanti en lettres et en chiffres. Le bailleur remet enfin un exemplaire du bail à la caution. Depuis la loi ELAN, la mention n’a plus à être manuscrite, mais elle reste apposée par la caution : elle ne peut donc pas être pré-imprimée.
Le générateur
La mention que la caution devra écrire elle-même
Le document généré laisse un cadre vierge à cet endroit. La mention n’y est pas pré-imprimée : l’article 2297 du code civil exige que la caution l’appose elle-même, à peine de nullité. Elle figure uniquement en modèle, à recopier.
Je m’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite de vingt-huit mille quatre-vingts euros (28 080,00 €) couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités et intérêts de retard. Je renonce au bénéfice de discussion et au bénéfice de division, ce qui m’interdit d’exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions.
Deux gestes sans lesquels l’acte est nul
- La caution écrit elle-même la mention dans le cadre laissé vierge, puis date et signe.
- Le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location. Conservez la preuve de cette remise.
Ce modèle reprend les mentions exigées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. Il ne remplace pas l’avis d’un professionnel sur une situation particulière, notamment en colocation ou lorsque plusieurs cautions s’engagent.
Les quatre formalités à peine de nullité
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 les énumère dans son dernier alinéa, et les sanctionne toutes de la même façon : sans elles, le cautionnement est nul, et le bailleur se retrouve sans garantie le jour où il en a besoin.
- Le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu’ils figurent au contrat de location. Recopiés, pas reformulés.
- La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1, celui qui rappelle qu’un cautionnement sans durée peut être résilié unilatéralement par la caution.
- La mention prévue par l’article 2297 du code civil, apposée par la caution elle-même.
- La remise à la caution d’un exemplaire du contrat de location par le bailleur.
La remise du bail se prouve
C’est la formalité la plus souvent négligée et la plus facile à contester. Faites signer à la caution une mention de remise, ou remettez le bail contre décharge le jour de la signature.
La mention que vous ne pouvez pas pré-imprimer
C’est le point qui change tout depuis la réforme du droit des sûretés, et que la plupart des modèles trouvés en ligne traitent mal.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a supprimé l’exigence d’une mention manuscrite, ce qui a fait croire que la mention pouvait désormais être imprimée avec le reste de l’acte. Ce n’est pas ce que dit le texte. L’article 22-1 renvoie à l’article 2297 du code civil, applicable depuis le 1er janvier 2022, qui exige que la caution personne physique appose elle-même la mention, à peine de nullité de son engagement.
Un modèle qui livre l’acte avec la mention déjà imprimée fabrique donc un cautionnement fragile. Le document généré ici laisse un cadre vierge, et n’imprime le texte qu’en modèle, à recopier par la caution.
La mention doit comporter le montant garanti en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de divergence entre les deux, c’est la somme écrite en lettres qui fait foi, ce qui explique la conversion automatique proposée par l’outil.
Durée déterminée ou indéterminée
Le choix engage bien plus qu’une ligne du document, et il se fait à la signature, pas après.
Un cautionnement à durée déterminée court jusqu’à son terme. La caution ne peut pas s’en retirer, ce qui protège le bailleur, mais elle cesse d’être engagée au terme convenu, même si le locataire reste dans les lieux.
Un cautionnement à durée indéterminée dure tant que la caution ne le résilie pas. Elle peut le faire unilatéralement à tout moment, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours. C’est plus souple pour le locataire, moins sûr pour le bailleur.
Pensez aussi aux renouvellements. Un acte muet sur leur sort est interprété restrictivement, en faveur de la caution : précisez si l’engagement couvre le bail initial seul ou ses reconductions, et jusqu’à quelle durée maximale.
Ce que le bailleur ne peut pas exiger
Deux limites encadrent le recours au cautionnement, et leur méconnaissance coûte cher.
Le cumul d’un cautionnement et d’une assurance loyers impayés est interdit pour un même bail, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Le cumul rend le cautionnement sans effet, ce qui se découvre en général au pire moment. Le choix entre les deux garanties est détaillé dans GLI ou Visale.
Le bailleur ne peut pas non plus refuser une caution au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Un refus fondé sur ce seul motif est illicite et peut relever de la discrimination.
À lire ensuite
Sur l’étendue de l’engagement et les limites du cautionnement, voir caution solidaire : conditions et durée. Le cumul avec une assurance loyers impayés étant interdit, le choix se fait en amont dans GLI ou Visale.
Le cautionnement en questions
Quelles mentions doit comporter un acte de cautionnement ?
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en impose quatre à peine de nullité : le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la reproduction de l’avant-dernier alinéa de cet article, la mention prévue par l’article 2297 du code civil apposée par la caution elle-même, et la remise à la caution d’un exemplaire du bail.
La mention doit-elle encore être manuscrite ?
Non. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a supprimé l’exigence d’écriture manuscrite. Mais l’article 2297 du code civil, applicable depuis le 1er janvier 2022, exige toujours que la caution appose la mention elle-même. Une mention pré-imprimée dans le modèle ne satisfait donc pas la condition, et le cautionnement encourt la nullité.
Que doit contenir la mention de l’article 2297 ?
L’engagement de payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de divergence entre les deux, c’est la somme écrite en lettres qui l’emporte. Pour un cautionnement solidaire, la caution doit en outre y exprimer qu’elle renonce aux bénéfices de discussion et de division.
Quel montant garanti indiquer ?
Un plafond chiffré, que la caution comprend et accepte. Une pratique courante consiste à retenir le loyer charges comprises multiplié par la durée de l’engagement, par exemple trente-six mois pour un bail vide de trois ans. Un montant illimité, ou l’absence de montant, expose l’acte à la nullité puisque l’article 2297 exige une limite exprimée.
Peut-on cumuler une caution et une assurance loyers impayés ?
Non pour un même bail, l’article 22-1 l’interdit, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Le cumul rend le cautionnement sans effet, ce qui se découvre en général au moment où l’on cherche à actionner le garant. Il faut donc choisir entre les deux garanties.
Peut-on refuser une caution qui vit à l’étranger ?
Non. L’article 22-1 interdit au bailleur de refuser le cautionnement au motif que la personne qui se porte caution ne possède pas la nationalité française ou ne réside pas sur le territoire métropolitain. Un refus fondé sur ce seul motif est illicite, et il peut relever de la discrimination.
La caution peut-elle se désengager ?
Seulement si l’engagement est à durée indéterminée : elle peut alors le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du bail en cours. Un engagement à durée déterminée court jusqu’à son terme, sans possibilité de se retirer. C’est la raison pour laquelle l’acte doit indiquer clairement laquelle des deux formules est retenue.
Le cautionnement couvre-t-il les renouvellements du bail ?
Seulement s’il le prévoit expressément. Un acte muet sur ce point est en général interprété restrictivement, en faveur de la caution. Précisez si l’engagement couvre le bail initial seul ou ses reconductions, et sur quelle durée maximale.
L’acte signé se range avec le bail
PiloteLocatif enregistre les garants de chaque bail et conserve leurs documents au même endroit. Le jour où il faut actionner la caution, tout est là.
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