Taxe foncière d’un logement vacant : récupérer une partie de la taxe
Votre logement est resté vide plusieurs mois entre deux locataires, alors que vous cherchiez preneur ? La loi prévoit un dégrèvement de taxe foncière, à réclamer vous-même.
En bref
Un logement normalement destiné à la location qui reste vide plus de trois mois, alors que vous cherchiez un locataire, ouvre droit à un dégrèvement de taxe foncière. C’est l’article 1389 du code général des impôts. Trois conditions cumulatives : une vacance indépendante de votre volonté, d’au moins trois mois, qui touche le logement entier ou une partie louable séparément. Le dégrèvement se calcule par douzièmes, du premier jour du mois qui suit le début de la vacance au dernier jour du mois où elle prend fin. La doctrine administrative exclut les logements loués meublés, ceux mis en vente et ceux en travaux d’agrandissement. La réclamation doit être faite au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle où la vacance a atteint trois mois. Elle ne dispense pas de payer la taxe à l’échéance.
Un dégrèvement prévu par la loi
La réponse courte : oui, un logement locatif resté vide malgré vous peut alléger votre taxe foncière. L’article 1389 du code général des impôts prévoit un dégrèvement en cas de vacance d’une maison « normalement destinée à la location ». Le mot maison vise ici tout local d’habitation, appartement compris.
Ce n’est ni une exonération automatique ni une baisse de la valeur locative. Il s’agit d’un remboursement partiel, sur réclamation, calculé sur la durée réelle de la vacance. Si vous ne demandez rien, rien ne se passe.
Ne confondez pas avec la taxe sur les logements vacants, qui frappe au contraire un logement vide depuis longtemps dans certaines communes. Les deux mécanismes répondent à des logiques opposées. Le second est détaillé dans notre article sur la taxe sur les logements vacants en 2027.
Les trois conditions à remplir
L’article 1389 pose trois conditions cumulatives. La doctrine administrative, publiée au BOFiP, précise la façon dont elles sont appréciées.
Une vacance indépendante de votre volonté
Le logement, entretenu et prêt à louer, n’a pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré vos démarches. Sans recherche de locataire, ou avec des exigences injustifiées envers les candidats, la demande est rejetée.
Une durée d’au moins trois mois
Un logement reloué six semaines après le départ du précédent locataire ne donne droit à rien.
Tout le logement, ou une partie louable à part
La vacance doit toucher l’ensemble du bien, ou une partie susceptible d’être louée séparément.
Les cas exclus par l’administration
La doctrine écarte les logements affectés en tout ou partie à la location meublée, les biens mis en vente, ceux dont la démolition est décidée, ceux en travaux d’agrandissement ou de reconstruction, et ceux prêtés gratuitement. Un bailleur qui hésite entre relouer et vendre doit savoir que la mise en vente fait perdre le dégrèvement.
Calculer le montant, mois par mois
Le dégrèvement se compte en douzièmes entiers de la taxe annuelle. Il court du premier jour du mois qui suit le début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin.
Reprenons l’exemple donné par la doctrine. Un locataire part le 10 novembre, le suivant entre le 15 février. Le mois de départ ne compte pas : le dégrèvement démarre au 1er décembre. Quant au mois d’arrivée, il compte en entier. Résultat : un douzième de la taxe de la première année, deux douzièmes de celle de la seconde.
| Vacance du 10/11/2025 au 15/02/2026 | Douzièmes | Avec une taxe de 1 200 € |
|---|---|---|
| Taxe foncière 2025 (décembre) | 1/12 | 100 € |
| Taxe foncière 2026 (janvier et février) | 2/12 | 200 € |
| Total remboursable | 3/12 | 300 € |
Le montant de 1 200 € est une hypothèse, appliquée aux deux années pour simplifier. En pratique, chaque douzième se calcule sur la taxe de l’année concernée.
Réclamer dans les délais
La réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle au cours de laquelle la vacance a atteint trois mois. Dans l’exemple précédent, ce seuil est franchi le 10 février 2026 : vous avez jusqu’au 31 décembre 2027.
Elle s’adresse au service des impôts indiqué sur votre avis de taxe foncière, par courrier ou depuis votre espace sur impots.gouv.fr. Indiquez les dates exactes de départ et d’arrivée des locataires, et joignez les preuves de vos recherches.
Attention au paiement. Une réclamation ne suspend pas l’obligation de payer à l’échéance, sauf si vous demandez un sursis de paiement, prévu à l’article L. 277 du livre des procédures fiscales. Pour la taxe foncière 2026, les dates limites étaient fixées au 15 octobre, ou au 20 octobre pour un paiement en ligne.
Les pièces qui convainquent
Annonces datées et leurs captures, mandat confié à une agence, échanges avec les candidats, refus motivés. Ajoutez la preuve d’un loyer demandé dans les prix du quartier : un loyer trop haut peut faire passer la vacance pour un choix. Pour fixer ce loyer, voyez notre méthode pour estimer le loyer d’un bien.
Votre avis 2026 a augmenté : ce qu’il faut vérifier
Hors vacance, une hausse d’avis s’explique d’abord par deux facteurs. Les bases cadastrales ont été revalorisées de 0,8 % en 2026, et chaque commune et intercommunalité vote ses propres taux. Comparez les deux avis, colonne par colonne, avant de conclure à une erreur.
La mise à jour des « éléments de confort » a fait beaucoup parler. Le Gouvernement a indiqué au Sénat, dans une réponse publiée le 22 juillet 2026, qu’elle ne se ferait pas à l’échelle nationale. Elle sera déclinée localement, dans les seules communes ou intercommunalités volontaires, et chaque opération devra être validée explicitement par la collectivité. Rien n’a été imposé aux élus locaux.
Si vous constatez une erreur réelle (surface, nombre de pièces, équipement absent), la réclamation générale est possible jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement. Pour la taxe foncière 2026, c’est le 31 décembre 2027. Qui paie quoi entre bailleur et locataire est rappelé dans notre article sur la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Prouver les dates de vacance
Le dégrèvement se joue sur des dates précises : fin du bail précédent, entrée du locataire suivant, durée exacte du vide. Les retrouver plus d’un an après, à partir de mails et de relevés bancaires, prend du temps et laisse des trous.
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À lire ensuite
Un logement vide depuis plus longtemps peut au contraire être taxé : la taxe sur les logements vacants en 2027 détaille qui la paie et comment prouver une vacance subie. Pour réduire la vacance à la source, trouver un locataire reprend la méthode, de l’annonce à la sélection.
Taxe foncière et vacance : vos questions
Peut-on ne pas payer la taxe foncière d’un logement vide ?
Pas automatiquement. La taxe foncière reste due par le propriétaire même si le logement est vide. Mais un dégrèvement partiel est possible, sur réclamation, quand un logement normalement destiné à la location est resté vacant au moins trois mois malgré vos efforts pour le louer. C’est l’article 1389 du code général des impôts.
Comment se calcule le dégrèvement pour vacance ?
Par douzièmes entiers de la taxe annuelle. Le dégrèvement court du premier jour du mois qui suit le début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel elle a pris fin. Pour une vacance du 10 novembre d’une année au 15 février de la suivante, la doctrine administrative retient un douzième de la taxe de la première année et deux douzièmes de celle de la seconde.
Jusqu’à quand peut-on demander le dégrèvement ?
Jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle au cours de laquelle la vacance a atteint la durée minimum de trois mois. Une vacance commencée le 10 novembre 2025 atteint trois mois le 10 février 2026 : la réclamation est possible jusqu’au 31 décembre 2027.
Un logement meublé vide ouvre-t-il droit au dégrèvement ?
Non, selon la doctrine administrative, qui exclut les maisons ou appartements affectés en tout ou partie à la location meublée. Le dégrèvement vise les logements loués nus. Sont aussi exclus les biens mis en vente, ceux dont la démolition est décidée et ceux en travaux d’agrandissement ou de reconstruction.
Quelles preuves fournir pour montrer que la vacance est subie ?
Tout ce qui montre que vous avez cherché un locataire dans des conditions normales : annonces datées, mandat donné à une agence, échanges avec des candidats, loyer demandé conforme au marché. L’administration rejette les demandes quand aucune recherche n’a été faite, ou quand les conditions imposées aux candidats sont injustifiées. Le logement doit aussi être entretenu de façon à pouvoir être loué.
Faut-il payer la taxe foncière en attendant la réponse ?
Oui. Une réclamation ne suspend pas le paiement, sauf demande de sursis de paiement prévue à l’article L. 277 du livre des procédures fiscales. Pour la taxe foncière 2026, les dates limites étaient le 15 octobre pour un paiement par chèque, virement ou TIP, et le 20 octobre pour un paiement en ligne.
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