Courtier ou banque en direct : comment décider

Un courtier en crédit immobilier est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement. Le statut est encadré : immatriculation au registre tenu par l’ORIAS, assurance de responsabilité civile professionnelle, contrôle par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Son numéro d’immatriculation se vérifie publiquement, et un intermédiaire qui ne peut pas le fournir n’exerce pas légalement.

Son travail commence par un mandat, qui définit ce que vous lui confiez : quels établissements il consulte, pendant combien de temps, à quelles conditions de rémunération, et s’il dispose ou non de l’exclusivité. Il monte ensuite le dossier, le présente aux banques qu’il juge les plus adaptées, et revient avec une ou plusieurs propositions.

Ce qu’il ne fait pas : décider à votre place, dépasser les plafonds réglementaires, ou garantir un accord. Il ne prête pas non plus : c’est toujours une banque qui prête, et c’est elle qui édite l’offre.

Deux flux coexistent le plus souvent. Une commission versée par la banque qui accorde le prêt, dont le montant ne vous est pas toujours spontanément détaillé. Et des honoraires à votre charge, forfaitaires ou proportionnels au capital emprunté, indiqués dans le mandat.

Une règle protège l’emprunteur, et elle est nette. L’article L519-6 du code monétaire et financier interdit à toute personne qui apporte son concours à l’obtention d’un prêt de percevoir, avant le versement effectif des fonds, une somme représentative de frais, commissions, frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’intermédiation. Le même article interdit de faire souscrire des effets de commerce en recouvrement de ces frais avant la remise des fonds. Une seule exception existe, pour le service de conseil indépendant défini par ce code, qui obéit à d’autres règles et se rémunère différemment.

Concrètement : si l’opération ne se fait pas, vous ne devez rien. Une demande de paiement avant le déblocage des fonds est un signal d’alarme, pas une pratique courante.

Le gain est net quand votre profil demande à être expliqué. Un indépendant, un dirigeant, un intérimaire, quelqu’un qui vient de changer d’emploi ou qui détient déjà plusieurs biens présente un dossier que toutes les banques n’instruisent pas de la même façon. Un courtier qui sait laquelle traite bien ce cas fait gagner des semaines et, parfois, l’accord lui-même.

Il est également utile sur le point traité à l’étape précédente : la manière dont chaque établissement intègre les loyers attendus dans le calcul du taux d’effort. C’est une donnée de terrain, qui change d’une banque à l’autre et dans le temps, et que personne ne publie.

Le temps compte enfin. Constituer un dossier, obtenir des rendez-vous, relancer et comparer représente plusieurs dizaines d’heures. Qui ne les a pas achète avec les honoraires du courtier une partie de ce travail.

Un dossier simple et solide, présenté par un salarié en contrat à durée indéterminée avec de l’épargne et peu de charges, n’a pas besoin d’intermédiaire pour être compris. Si votre banque suit vos comptes depuis dix ans et propose des conditions correctes, l’apport d’un tiers est marginal.

Le montant joue aussi. Des honoraires forfaitaires pèsent proportionnellement plus lourd sur un petit financement, et l’économie de taux obtenue ne les couvre pas toujours. Le seul calcul qui tranche porte sur le coût total du crédit, honoraires compris, comparé à ce que vous obtiendriez seul.

Dernier cas : quand le refus tient au taux d’effort. Aucun intermédiaire ne fait passer un dossier au-delà des plafonds du Haut Conseil de stabilité financière, sinon dans la marge de flexibilité de l’établissement, qui est rationnée. Un courtier peut trouver la banque qui calcule le plus favorablement, il ne réécrit pas la règle.

Avant de signer un mandat, quatre points se vérifient. Le montant exact de vos honoraires et leur mode de calcul. La commission que le courtier percevra de la banque, que vous pouvez demander. La liste des établissements qu’il consultera, et ceux qu’il ne consulte pas. Enfin, le caractère exclusif ou non du mandat, et sa durée.

Ajoutez-en une cinquième, propre à l’investissement locatif : comment chacune des banques pressenties traite les loyers attendus. Si la réponse est vague, le courtier connaît mal le sujet, et c’est précisément ce que vous veniez chercher.